No mercado imobiliário, existem diversas formas de medir a área dos mais diversos tipos de empreendimentos. A área bruta locável (ABL) é uma delas. E se você pretende investir em fundos de investimento imobiliário (FIIs), precisa conhecer esse conceito.
Afinal, quanto mais informações você analisar sobre o fundo que pretende comprar, maiores são as chances de fazer um investimento acertado. Pensando nisso, neste artigo você entenderá o que é, como funciona e por que é importante conhecer a ABL.
Vamos lá?
O que é área bruta locável (ABL)?
O conceito de área bruta locável é referente ao levantamento de todos os espaços disponíveis para locação de um imóvel comercial. Assim, é uma informação bastante comum e útil no mercado imobiliário. Na maioria dos países, como o Brasil, a ABL é informada em metros quadrados.
Como podemos mensurar a ABL?
Mensurar a área bruta locável não é simples e exige a consideração de diversos fatores no processo de medida. A ABL pode ser calculada, por exemplo, com base em informações de espaço efetivamente construído. Ou seja, em que há materiais de alvenaria ou marcenaria.
Ela também pode ser informada a partir da região de uso exclusivo dos inquilinos. No mercado nacional, esse é o método mais comum. Com isso, surge o conceito de área privativa, em que o locatário tem acesso restrito e particular.
Assim, a métrica é aplicada no mercado imobiliário brasileiro para negociações de propriedades comerciais, galpões industriais e logísticos, operações comerciais, shopping centers, entre outras.
Também existe outra medição muito utilizada no mercado imobiliário mundial, que é chamada área BOMA (building owners and managers association). O nome faz referência a uma associação americana representante dos proprietários e administradores de imóveis.
Para a área BOMA, o espaço locável é a soma da área privativa com a divisão dos espaços comuns utilizados pelos locatários. A exceção são escadas, elevadores e áreas destinadas a equipamentos de serviço.
A mensuração pela área BOMA pode ser um chamariz para investidores internacionais, que estão mais acostumados a ela. A medida também fornece mais credibilidade ao apresentar toda a ABL incluída para uso dos potenciais locatários.
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Qual a importância da ABL?
Como o conceito está intimamente ligado ao mercado de imóveis, ele torna-se relevante para quem deseja investir em FIIs. Esse indicador ajuda a avaliar o fundo, pois informa sobre o tamanho dos imóveis que compõem o fundo.
Com isso, é possível entender quais serão os desafios e oportunidades diante da ocupação e conquista de novos inquilinos. Se um imóvel tem ABL elevada e alta vacância, por exemplo, há indícios de que há dificuldades para realizar a locação.
Por isso, o conceito está relacionado às taxas de ocupação e de vacância do imóvel, que relacionam o espaço locado com a ABL. Além disso, os indicadores permitem identificar se investir em determinado imóvel é sustentável, comparando-o com outros da região, por exemplo.
No caso dos fundos imobiliários, cada um possui a própria taxa de ocupação e vacância. Isso ajuda a detalhar a qualidade dos seus ativos e seu desempenho.
No entanto, não é possível tirar conclusões apenas com esse indicador. É importante que ele seja usado em conjunto com outros parâmetros que permitam obter informações detalhadas sobre o fundo imobiliário.
O que mais considerar antes de escolher um FII?
Como você viu, a ABL não deve ser usada de maneira isolada para analisar e escolher um fundo de investimento imobiliário. Antes de investir nessa alternativa, é necessário considerar outros fatores, como:
Contratos atípicos
Ao contrário dos contratos típicos de imóveis, os atípicos contam com regras particulares. Nesse caso, eles podem apresentar durações de uma década, por exemplo. Além disso, os reajustes podem ser indexados à inflação.
Outra característica é que os contratos atípicos não contam com ação revisional. Isso significa que a renegociação só pode ser feita no fim do contrato ou se houver rescisão antecipada.
Assim, investidores que focam no longo prazo podem preferir esse tipo de acordo, pois tendem a representar maior previsibilidade de recebimento.
Liquidez
Esse fator é uma das principais vantagens dos FIIs em comparação com o investimento em imóveis físicos. A liquidez se refere à capacidade de transformar cotas do fundo em dinheiro no mercado secundário. Ou seja, é a rapidez com que você pode vender um ativo.
Assim, você tem maior liberdade para vender suas cotas quando quiser — o que seria bastante trabalhoso em caso de imóveis físicos. Em geral, fundos com boa imagem no mercado têm maior liquidez nas negociações.
No entanto, é importante considerar outros fatores, como a composição da carteira do fundo, a situação do mercado, a cotação do FII, assim por diante.
Preço/valor patrimonial (P/VP)
O indicador P/VP é muito utilizado também na análise fundamentalista de ações. Ele ajuda a ter um melhor entendimento se o preço do ativo está barato. Se o resultado for acima de 1, por exemplo, indica que o FII está sendo negociado em deságio, o que pode indicar uma oportunidade de investimento.
Da mesma forma, o fundo tende a estar em ágio se o resultado for maior que 1. No entanto, é preciso ter atenção. Cotações muito abaixo do valor patrimonial podem significar uma má gestão do fundo ou que o mercado está precificando um negócio inviável.
Como os imóveis que fazem parte da carteira de um fundo de tijolo costumam ser reavaliados periodicamente, o P/VP pode ficar defasado em algumas situações.
Dividend yield (DY)
Esse indicador permite que você acompanhe o percentual de dividendos pago pelo FII. A análise ajuda a compreender o quão rentável podem ser os proventos pagos pelo fundo imobiliário em relação ao valor das cotas.
O cálculo considera a soma de todos os dividendos pagos nos últimos 12 meses dividida pela cotação atual do FII. O resultado é multiplicado por 100 para indicar um percentual. Essa métrica é ainda mais importante para os fundos de tijolo. No entanto, ela não deve ser analisada de forma isolada.
Agora você conhece a importância de analisar a área bruta locável (ABL) antes de investir em um fundo imobiliário. Lembre-se de analisar o indicador em conjunto com outros dados para tomar uma decisão de investimento mais acertada, alinhada ao seu perfil de investidor e seus objetivos.
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