Saber como analisar Fundos Imobiliários é fundamental para fazer boas escolhas e investir de maneira mais sólida na bolsa de valores. Afinal, existem diversos FIIs disponíveis no mercado – e os investidores precisam se atentar.
Apesar de relativamente simples, a escolha do melhor FII requer do investidor atenção a diversas características e indicadores. Lembre-se de que, além de estarem alinhados ao seu perfil e objetivos, os Fundos Imobiliários da sua carteira devem representar aquilo que você espera deles.
Então, que tal saber como analisar de maneira adequada os Fundos Imobiliários na bolsa de valores? Continue a leitura e saiba avaliá-los com mais eficiência!
O que veremos neste artigo:
O que são Fundos de Investimento Imobiliário?
Se você ainda não sabe o que é um Fundo Imobiliário, vale a pena retomar o conceito. Os FIIs são uma modalidade de investimento coletiva, na qual diversos investidores se reúnem para investir com um mesmo propósito. No caso dos Fundos Imobiliários, o objetivo é investir no setor imobiliário.
Além de funcionar sob a forma de condomínio, outra característica marcante dessa modalidade é a presença de um gestor, que é o responsável por fazer os investimentos do fundo, a partir do dinheiro alocado pelos cotistas.
Os FIIs costumam ser investimentos de médio e longo prazo. Os mais comuns são aqueles que geram renda passiva proveniente de aluguéis para seus cotistas.
Por que é importante analisá-los antes de investir?
Os fundos de investimento imobiliário têm diversas características particulares. Ainda, cada um tem suas próprias regras e estratégias. Isso significa que os FIIs são únicos e cada um pode apresentar características bastante diferentes dos outros.
Na hora de investir, é preciso avaliar aspectos iniciais – como a rentabilidade, por exemplo, mas não é recomendado se atentar apenas a eles. É preciso saber como analisar Fundos Imobiliários na bolsa de valores de maneira mais ampla.
Analisar a estratégia do fundo, ativos que compõem a carteira, a qualidade do gestor, e tantos outros fatores é fundamental. Somente dessa forma você conseguirá tomar a melhor decisão de investimento para o seu portfólio.
Como analisar os FIIs na bolsa de valores?
Agora que você já sabe por que é importante analisar um FII, portanto, é o momento de descobrir como fazer isso com eficiência.
Confira abaixo 7 indicadores dos Fundos Imobiliários que não devem ser negligenciados no momento da escolha!
1.Dados gerais
Começando pelas informações básicas, o investidor precisa verificar a estratégia do fundo, seu objetivo e composição da carteira.
Por exemplo, um Fundo Imobiliário (FII) pode ser do tipo tijolo – que investe em empreendimentos físicos com o objetivo de gerar renda passiva, ou do tipo papel – que aplica recursos em títulos relacionados ao mercado imobiliário (CRIs e LCIs, por exemplo). Existe também, os FIIs do tipo híbrido, onde o gestor pode mesclar estratégias (exemplo: alocações em tijolo + papel) e/ou segmentos dos imóveis que investe.
Cada um tem regras e políticas de funcionamento diferentes. E, claro, objetivos distintos. Por isso, a carteira de cada tipo de FII tem suas especificidades. E o investidor precisa conhecê-las para identificar o fundo mais alinhado ao que ele procura.
Conhecer mais sobre o desempenho do gestor também pode ser interessante. Assim, você consegue avaliar a experiência e os resultados obtidos por ele ao longo dos últimos anos.
Ainda, é interessante verificar o número de cotas que emitiram, prazo de duração do fundo, data de início do FII, valor da cota, etc. Deve-se analisar todos esses dados primeiro antes de investir em um Fundo Imobiliário.
2. Dividend Yield
O dividend yield (DY) é o indicador que permite ao investidor acompanhar o percentual de dividendos pago – seja de uma ação ou de um FII. Analisar esse indicador lhe ajudará a entender o quão rentável podem ser os dividendos pagos por um fundo em comparação com o valor das cotas.
O cálculo é a soma de todos os dividendos mensais pagos nos últimos 12 meses divididos pela cotação atual da cota. O resultado deve ser multiplicado por 100. Assim, obtém-se o valor do DY anual do FII.
Essa métrica é muito importante – especialmente para os FIIs de tijolo. Contudo, ela requer do investidor uma análise em conjunto com outros indicadores do fundo.
3. Valor Patrimonial do fundo
O Valor Patrimonial representa o custo de avaliação dos ativos que compõem o patrimônio total do FII. Ademais, ele não pode ser confundido com o valor de mercado, que é a soma das cotas negociadas.
Alguns Fundos Imobiliários são negociados abaixo do seu Valor Patrimonial. Ou seja, os imóveis que fazem parte do seu portfólio costumam valer mais do que o total representado pela soma das cotas no mercado.
Por exemplo, um FII pode ter um valor patrimonial de R$100 milhões e um valor de mercado de R$80 milhões. Nesse caso, se ele for liquidado, os cotistas poderão receber o equivalente ao Valor Patrimonial de cada uma das cotas.
4. Vacância
O mercado imobiliário tem seus riscos, e um deles está relacionado aos imóveis ficarem vacantes por muito tempo. Sendo assim, a vacância é um dos dados mais importantes a serem verificados em um fundo.
Ele pode demonstrar a qualidade do ativo bem como a capacidade do fundo em pagar rendimentos. Se o FII tem imóveis bons e que são bem gerenciados, desse modo, a vacância pode ser menor.
Verifique a vacância atual bem como passada. Ao analisá-la por um período longo, pode ser possível compreender a capacidade do imóvel em gerar lucro tanto em momentos favoráveis quanto em períodos adversos.
5. Preço sobre Valor Patrimonial da cota
O preço sobre o Valor Patrimonial da cota se refere ao ágio, mas também ao deságio na negociação de um ativo.
Se o valor de mercado é maior que o Valor Patrimonial da cota, então, pode ser que o ativo esteja supervalorizado. Quando o oposto ocorre, pode ser que esta esteja desvalorizado.
Pode-se conferir o Valor Patrimonial da cota nos informes mensais do fundo. Para calculá-lo, basta dividir o Valor Patrimonial líquido do FII pelo número de cotas emitidas.
6. Cap Rate
O capitalization rate é um indicador utilizado para demonstrar a taxa de retorno implícita de um ativo imobiliário e que proporciona renda para os cotistas. Avaliá-lo é importante para entender a rentabilidade do fundo.
Para calculá-lo, some o rendimento dos últimos 12 meses e divida o resultado pelo valor do imóvel ou ativo. Depois, multiplique por 100 e, assim, terá o Cap Rate.
7. Taxas
Não há como escolher um Fundo Imobiliário sem conhecer as taxas envolvidas na operação. Cada FII pode cobrar taxas distintas em percentual – como a taxa de administração, por exemplo.
Por isso, é importante verificá-las antes de investir e evitar que esses custos impactem no seu rendimento.
Ao longo desse artigo você descobriu como avaliar Fundos Imobiliários na bolsa de valores. Além disso, 7 indicadores que acompanhou até aqui. Não esqueça de conhecer seu perfil de investidor e seus objetivos pessoais para identificar se essa modalidade realmente é adequada para você, ou quanto dela pode fazer parte da sua carteira de rendimentos.
Gostou de saber mais sobre como analisar Fundos Imobiliários no mercado? Então, veja agora o que são os FIPs e quais as características desse tipo de investimento!
