Antes de começar a investir em renda variável é interessante conhecer alguns indicadores fundamentalistas que podem contribuir na hora de tomar decisões. Entre eles está o lucro operacional líquido — também conhecido como NOI.
Ele é um indicador geralmente utilizado no mercado imobiliário. Portanto, se você está pensando em investir em imóveis — ou fundos de investimentos imobiliários (FIIs), a avaliação do NOI pode ser determinante para identificar a saúde financeira de uma propriedade.
Para esclarecer melhor o assunto, neste conteúdo você poderá ver o que é o NOI, como ele funciona e o motivo de conhecê-lo. Além disso, verá outros indicadores para complementar suas análises.
Acompanhe!
O que é o NOI?
NOI é a sigla de net operating income — traduzido fica lucro operacional líquido ou receita operacional líquida. É um indicador comumente utilizado em investimentos imobiliários para medir a diferença entre a receita gerada por um imóvel e as despesas necessárias para operá-lo.
Entretanto, no cálculo do NOI são excluídas despesas com impostos, empréstimos (principal ou pagamento de juros), despesas de capital, depreciação e amortização. Assim, ele demonstra a saúde financeira de uma propriedade e o potencial dela gerar renda recorrente.
Os investidores que exploram imóveis com o objetivo de gerar renda passiva devem buscar por empreendimentos com despesas menores que as receitas. Afinal, assim podem obter rentabilidade no investimento. E o NOI facilita essa procura.
Como o NOI funciona?
O NOI é obtido através de um cálculo simples. Como você já viu, é preciso subtrair a receita operacional bruta (também chamada de gross operating income — GOI) das despesas operacionais necessárias do empreendimento, seguindo a fórmula:
NOI = Receita operacional bruta (GOI) – Despesas operacionais
Um imóvel pode ter receitas a partir de aluguéis, estacionamento, publicidade, máquinas de vendas automatizadas, taxas para utilização de áreas privativas, locação de espaços para cafeterias e cantinas, entre outros. Portanto, tudo que trouxer receita para a propriedade deve ser computado.
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Já em relação às despesas, as mais comuns são: impostos, contas de consumo de água, esgoto, energia elétrica, manutenção, valores gastos com a gestão da propriedade (segurança, zeladoria, seguros) etc.
Por exemplo, suponha que um imóvel comercial tenha uma receita proveniente de aluguéis, estacionamentos e publicidade de produtos ou serviços nos corredores que totalizam R$ 100 mil ao ano. Seus gastos são com IPTU, contas de consumo e seguro no total de R$ 60 mil ao ano. Então:
NOI = 100 mil – 60 mil = 40 mil
Assim, o indicador NOI revela que o lucro operacional líquido desse empreendimento é de R$ 40 mil ao ano. Esse é um dado essencial a ser considerado pelo investidor para que consiga decidir se vale a pena investir no empreendimento.
Por que conhecê-lo no momento de investir na renda variável?
A renda variável é uma classe de investimento composta por diversas oportunidades. Mas, como a rentabilidade das alternativas é incerta, cada escolha pode resultar em lucro ou prejuízo. Logo, o investidor tem que se valer das ferramentas de análise disponíveis para fazer as melhores escolhas.
Como visto, o NOI é um indicador financeiro importante para quem está pensando em investir em imóveis, seja via fundos imobiliários ou a compra direta. Isso porque ele é capaz de determinar o potencial de um imóvel em gerar receita.
Caso o imóvel seja objeto de financiamento, o lucro operacional líquido (NOI) também é uma informação útil. Nesse caso, o investidor conseguirá saber se a receita gerada é suficiente para cobrir os gastos operacionais além do pagamento da dívida.
Sem analisá-lo o investidor corre o risco de investir seu capital em um empreendimento que não traz rentabilidade alguma, podendo, até mesmo, causar prejuízos. Assim, o investimento poderia perder o sentido, já que não alcança o objetivo de rentabilizar o capital do investidor.
Ademais, com o uso o NOI é possível comparar a receita de diferentes propriedades e avaliar o valor justo dos imóveis — técnica conhecida como valuation. Desse modo, o investidor poderá tomar decisões com base naquela com maior potencial de retorno ou maior valor.
Quais são outros indicadores que podem ajudar o investidor na análise de fundamentos?
Além do NOI, diversos outros indicadores podem ajudar o investidor na análise de fundamentos no que se refere ao investimento no segmento imobiliário. Veja alguns deles:
Margem NOI
A margem NOI é um indicador de performance de imóveis que geram renda. Seu cálculo é feito através da divisão do valor do NOI pela receita líquida (encontrada na demonstração de resultados de exercício – DRE do negócio) multiplicado por 100. Com base na seguinte fórmula:
Margem NOI = NOI / Receita líquida x 100
Imagine, por exemplo, que ao calcular a margem NOI de um imóvel seja alcançado um percentual de 60%. Agora, suponha que outro imóvel tenha alcançado um percentual de 30%. Caso ambos sejam vendidos pelo mesmo preço, o que possui margem de 60% terá um retorno maior para o investidor.
Cap Rate – NOI
O cap rate (capitalization rate) — ou taxa de capitalização — é uma forma de calcular a rentabilidade de um imóvel. Incluindo-se o NOI na fórmula, o investidor consegue saber o valor real da rentabilidade do empreendimento. Fica assim:
CAP rate NOI = NOI / Valor de mercado
EBIT
O NOI não é muito utilizado fora do setor imobiliário. Entretanto, existe um indicador muito semelhante que pode servir para outros investimentos. É o EBIT (earnings before interest na taxes) — rendimentos antes de juros e impostos.
Esse indicador também serve para estipular os lucros de um investimento antes da incidência de taxas e impostos. A diferença entre NOI e EBIT é que nesse último é considerada a depreciação e amortização, além de outros dados relevantes para o cálculo.
A análise fundamentalista está repleta de indicadores que podem ajudar na escolha de um investimento. Portanto, cabe ao investidor estudar e conferir cada um deles para verificar quais se adéquam ao seu perfil de investidor e objetivos.
Conseguiu aprender o que é o lucro operacional líquido (NOI)? Não se esqueça que seu uso faz mais sentido para investimentos no setor imobiliário, principalmente FIIs. Além disso, vale a pena combiná-lo com outros indicadores para tornar a decisão de investimento mais confiável.
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