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Como analisar FIIs: Saiba o que avaliar antes de investir!

Como analisar FIIs 5 indicadores que voce deve avaliar
Como analisar FIIs 5 indicadores que voce deve avaliar

Os Fundos Imobiliários (FIIs) são uma alternativa interessante para investidores que buscam diversificar sua carteira e, ao mesmo tempo, aproveitar as oportunidades do mercado imobiliário. No entanto, para investir com segurança e eficiência, é fundamental saber como analisar FIIs. Neste artigo, apresentaremos um guia completo para ajudá-lo nesta tarefa.

1. Entendendo o que são Fundos Imobiliários

Antes de falarmos sobre como analisar FIIs, é essencial entender o que são esses instrumentos financeiros. Os Fundos Imobiliários são uma modalidade de investimento que consiste na aquisição de cotas de um fundo que tem como principal objetivo a aplicação de recursos em negócios de base imobiliária. São divididos em cotas, que podem ser adquiridas por pessoas físicas e jurídicas, e negociadas na Bolsa de Valores.

Os FIIs podem investir em vários tipos de empreendimentos imobiliários, como imóveis prontos (edifícios, shopping centers, hospitais, imóveis residenciais e comerciais, etc.), ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário (como CRIs e LCIs), cotas de investimentos em outros FIIs e desenvolvimento de ativos imobiliários.

2. Tipos de Fundos Imobiliários

Os FIIs são divididos em diferentes categorias, e cada uma delas tem suas peculiaridades. Conhecer esses tipos de fundos é um passo crucial para entender como analisar FIIs. Alguns dos principais tipos de fundos imobiliários são:

  • Fundos de Agências Bancárias
  • Fundos de Agronegócio
  • Fundos de Desenvolvimento
  • Fundos Educacionais
  • Fundos de Fundos
  • Fundos de Hospitais
  • Fundos de Hotéis
  • Fundos Híbridos
  • Fundos de Incorporação
  • Fundos Residenciais
  • Fundos de Recebíveis Imobiliários
  • Fundos de Shopping/Varejo

3. Como funcionam os Fundos Imobiliários?

Os FIIs funcionam de forma semelhante a um condomínio fechado. São geridos por uma gestora profissional, e o patrimônio do fundo é dividido em cotas de igual proporção e valor. As cotas são negociadas na Bolsa de Valores e podem ser adquiridas por instituições ou pessoas físicas e jurídicas.

Com os recursos das cotas vendidas, o FII constroi ou compra imóveis, ou ativos imobiliários. Todas as negociações são realizadas pela gestora do fundo, que também pode ser sua administradora. As gestoras e administradoras dos FIIs são profissionais e visam gerar o melhor resultado aos seus cotistas.

Os lucros gerados pelas operações do fundo devem ser distribuídos aos detentores de suas cotas. No mínimo, 95% do resultado apurado deve ser distribuído semestralmente. Normalmente, são distribuídos rendimentos mensais, advindos dos resultados gerados pelos fundos. Esses rendimentos são distribuídos de forma proporcional, conforme a participação de cada cotista do fundo imobiliário.

4. Como analisar um Fundo Imobiliário?

Agora que você já sabe um pouco mais sobre os fundos imobiliários, é essencial saber como analisá-los. Portanto, para entender como analisar FIIs, é necessário levar em consideração vários fatores:

4.1 Escolher um tipo de fundo imobiliário

Como já mencionamos, existem diversos tipos de FIIs e cada um possui suas peculiaridades. Portanto, a escolha do tipo de fundo imobiliário é o primeiro ponto de nossa análise.

4.2 Analisar quem é o administrador do fundo

O segundo ponto essencial na análise dos fundos imobiliários é saber quem é o administrador do fundo. Conhecer o administrador do fundo e seu histórico é um ponto chave.

4.3 Analisar os imóveis do FII

Os imóveis que os fundos imobiliários possuem são seus ativos mais valiosos. Portanto, é fundamental que o investidor conheça a fundo cada um deles.

4.4 Estudar as taxas do fundo

As principais taxas cobradas pelos FIIs são a taxa de administração, taxa de performance, taxa de gerenciamento, taxa de gestão e taxa de consultoria. É importante entender essas taxas, pois elas podem afetar diretamente a rentabilidade do investimento.

4.5 Analisar a liquidez do fundo

A liquidez se refere à facilidade de comprar e vender as cotas do fundo. Quanto maior a liquidez, menor é o risco do investimento.

4.6 Verificar a governança, transparência e gestão do fundo

Outros fatores importantes a serem considerados são a governança, a transparência na relação com o mercado e com os cotistas e a qualificação dos gestores. Quanto melhores e mais abertos forem esses aspectos, menos arriscado será o FII.

5. Indicadores, fontes de informações e ferramentas de análise

Além dos pontos mencionados acima, existem outros indicadores, fontes de informações e ferramentas de análise que podem ser utilizados para escolher os melhores Fundos Imobiliários. Vejamos alguns deles:

5.1 Objetivos e perfil de risco

Antes de investir em um FII, você deve considerar seus objetivos e seu nível de tolerância ao risco. Isso inclui pensar sobre o motivo de seu investimento, por quanto tempo pretende mantê-lo, se fará aportes regulares e qual o nível de risco que está disposto a correr.

5.2 Índices de vacância, inquilinos e contratos

Você deve comparar os índices de vacância física (imóvel desocupado) e financeira (custo da desocupação do imóvel) dos FIIs. Também é importante avaliar quem são os inquilinos, como são os contratos e o risco de eles encerrarem os vínculos.

5.3 Qualidade e localização dos imóveis

A qualidade dos imóveis e sua localização também são aspectos importantes a serem considerados. É fundamental entender se os imóveis são úteis e desejados no mercado e se seus preços de locação estão adequados conforme a localização e a infraestrutura oferecida.

5.4 Tamanho do patrimônio

O tamanho do patrimônio do fundo também deve ser levado em consideração. Um FII com um patrimônio líquido maior tende a ser menos arriscado, dada a boa qualidade da administração e a diversificação de suas carteiras.

5.5 Diversificação da carteira

A diversificação da carteira de um FII é outro fator importante a ser considerado. Fundos Imobiliários mais diversificados tendem a oferecer menos riscos aos cotistas.

5.6 Indexadores

Nos FIIs de papel e FoFs que investem em FIIs desse tipo, é importante estudar quais são os indexadores financeiros dos recebíveis nas carteiras dos Fundos. Esses indexadores são índices econômicos usados como referências para corrigir contratos na economia ou atualizar o valor de um ativo, afetando assim a rentabilidade final destes.

5.7 Remuneração dos cotistas (dividend yield e regularidade)

O principal interesse dos investidores de Fundos Imobiliários é o recebimento de renda passiva isenta de Imposto de Renda por meio dos rendimentos pagos por eles. Portanto, na sua análise, estude o histórico da distribuição dos proventos, a regularidade e o dividend yield (valor do dividendo pago ÷ pelo preço da cota).

5.8 Valorização incluindo proventos

Em um estudo histórico, considere ainda como se deu a valorização do Fundo Imobiliário nos últimos anos pela apreciação das cotas somada à distribuição de proventos.

Conclusão

A análise de FIIs é uma tarefa que requer conhecimento e atenção aos detalhes. Com as informações adequadas e um bom entendimento do mercado imobiliário, você poderá tomar decisões de investimento mais assertivas.

Lembre-se de que investir em Fundos Imobiliários é uma decisão de longo prazo e que deve estar alinhada aos seus objetivos financeiros. Portanto, faça a sua análise com calma, considere diversas opções e não se esqueça de diversificar seus investimentos.

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