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Como analisar FIIs: 5 indicadores que você deve avaliar

Como analisar FIIs: 5 indicadores que você deve avaliar

Os fundos de investimentos imobiliários (ou FIIs) são um tipo de fundo que investe prioritariamente em ativos do mercado de imóveis. E são opções atrativas para investidores que têm interesse na área. Contudo, existem muitas alternativas — e saber como analisar FIIs e escolher entre estas opções pode não ser simples.

Há vários aspectos para avaliar na hora de decidir onde colocar o seu dinheiro. Por isso, reunimos 5 indicadores para ajudar você a analisar FIIs de maneira mais eficiente.

Também explicaremos alguns detalhes sobre essa modalidade de investimentos. Então, que tal conferir as informações e ter melhores condições para montar uma carteira eficiente com FIIs?

Acompanhe!

O que são fundos imobiliários?

Os fundos de investimentos consistem em uma modalidade coletiva, na qual vários investidores se tornam participantes ao adquirir as cotas do fundo. As cotas dão o direito de participar dos ganhos obtidos a partir da ação de um gestor profissional.

Ou seja, os fundos — sejam FIIs ou outros tipos — são administrados por um gestor, que decide como montar o portfólio de investimentos. A particularidade dos FIIs, como falamos, é o foco no setor imobiliário.

Provavelmente, os fundos imobiliários mais conhecidos são aqueles que investem na aquisição de imóveis para alugar. Eles podem ter prédios comerciais, galpões e shoppings, por exemplo, oferecendo uma renda passiva para os cotistas.

Todos os meses, os inquilinos fazem os pagamentos dos aluguéis e, então, o gestor realiza a quitação de custos e a separação dos lucros. O lucro é compartilhado entre os participantes, de acordo com o número de cotas que cada um adquiriu.

Como você pode ver, uma das principais vantagens de investir em FIIs é a possibilidade de ter uma renda frequente. Além do aluguel, os ganhos dos fundos imobiliários podem vir da construção, compra ou venda de imóveis.

O fundo também pode investir em títulos de renda fixa atrelados a imóveis ou mesmo em cotas de outros FIIs. Os detalhes sobre a estratégia adotada pela gestão devem ser especificados nas informações de apresentação de cada fundo.

Como analisar FIIs?

Depois de conhecer as informações básicas sobre os FIIs, chegou a hora de aprender a avaliá-los e escolher quais deles parecem interessantes para os seus objetivos.

Como falamos, as características podem ser bem variadas. Logo, saber como analisar FIIs é importante. Veja 5 indicadores para acompanhar!

1. Portfólio

A primeira característica que vale a pena observar em um fundo imobiliário é o seu portfólio. Quando você for conhecer determinado FII é possível ver em quais imóveis e localizações ele está investindo.

No caso de fundos que tenham portfólio em outros ativos ou cotas também é possível checar a informação. Então, de todo modo, procure ficar atento para entender quais são as estratégias para montagem do portfólio.

Os seus ganhos como cotista dependem diretamente das escolhas feitas pelo gestor. Portanto, só é indicado investir em um fundo depois de analisar essa característica e se interessar pelos ativos que o compõem.

Uma boa dica na hora de avaliar o portfólio é observar a diversificação. É interessante que o fundo tenha ativos diversificados, porque tal estratégia reduz os riscos e potencializa o rendimento. Além de ter imóveis diferentes, investir em localizações diversas é importante.

2. Vacância

A vacância representa o número de imóveis ou salas comerciais que estão sem inquilinos. Ela impacta de forma direta na renda passiva do fundo, já que significa que os aluguéis não estão sendo pagos.

Desse modo, a vacância é mais um indicador importante na hora de analisar FIIs. Principalmente porque ela pode mostrar informações sobre a qualidade dos imóveis e da gestão do fundo. Afinal, imóveis bons, bem localizados e com gestor eficiente tendem a ter vacância menor.

Ao observar a informação, não foque apenas na taxa atual. Verifique qual tem sido a desocupação histórica do fundo, para entender como o portfólio e a gestão se comportaram em diferentes momentos da economia.

Avalie também a localização dos imóveis e a vacância média da região onde eles se encontram. É uma forma de investigar se a taxa do fundo está acima ou abaixo do esperado.

Além disso, a vacância está relacionada à diversificação do portfólio. Fundos diversificados sofrem menos efeitos negativos. Imagine um fundo que tem apenas um ou dois imóveis: perder um inquilino seria de grande impacto, certo?

3. Dividend Yield

Já compartilhamos aqui que uma vantagem interessante dos FIIs é a renda passiva que pode ser gerada mensalmente a partir deles. Mas como saber qual poderá ser o seu ganho em cada fundo? Analisando o indicador Dividend Yield (DY).

O DY indica a taxa anual de dividendos compartilhada pelo fundo. Ele pode ser calculado ao somar os rendimentos mensais do último ano, dividir pela cotação e multiplicar por 10. Mas as informações do FII também costumam indicar o Dividend Yield atual.

É importante chamar atenção para um cuidado: o DY não deve ser analisado isoladamente. Sempre avalie os demais indicadores de maneira conjunta.

Além disso, fique atento para olhar o histórico do fundo e verificar se os dividendos estão sendo consistentes há mais de um ano.

A rentabilidade do passado não é garantia de que continuará rendendo de forma semelhante. Entretanto, oferecem dados relevantes para sua análise da gestão e do portfólio do FII.

4. Valor patrimonial

As cotas de fundos imobiliários são negociadas na bolsa de valores, a partir dos preços ditados pelo mercado. Ou seja, elas refletem os movimentos das ofertas e demandas da renda variável. Assim, nem sempre estão refletindo o real valor do fundo.

Isso pode ser verificado no indicador valor patrimonial (VP) — isto é, a soma dos valores dos ativos que fazem parte do FII. Ele indica o dinheiro que seria obtido se todos os imóveis fossem vendidos.

Um indicador derivado dele e que se mostra interessante para analisar FIIs é o preço/VP da cota. Ele divide o preço de negociação da cota pelo valor patrimonial correspondente a ela e mostra se o mercado está apresentando preços abaixo ou acima do valor patrimonial do fundo.

5. Gestão e taxas

Por fim, não deixe de avaliar a qualidade da gestão e as taxas cobradas para se tornar investidor de um fundo imobiliário. O bom trabalho do gestor pode ser observador nas decisões tomadas nos últimos anos e na transparência de sua comunicação com os cotistas.

Por sua vez, as taxas se referem ao que o investidor precisa pagar para remunerar a gestão. A mais comum é a taxa de administração, geralmente cobrada por mês. Alguns fundos cobram também uma taxa de performance, quando há resultados acima do esperado.

As taxas variam de acordo com cada fundo. Então, é importante conhecê-las para saber como elas podem afetar seus ganhos.

Aproveite que você aprender como analisar FIIs e coloque em prática nossas dicas para encontrar as boas oportunidades na bolsa.

Quer garantir os melhores fundos imobiliários na sua carteira de investimentos? Então entre em contato com nossa equipe especializada no assunto!

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