O mercado imobiliário é bastante dinâmico e uma prova disso é o built to suit (BTS) — um novo modelo de contrato de locação. É um formato diferente de aluguel e que pode ser interessante tanto para grandes empresas como para os investidores.
Mas como esse ainda é um tipo de contrato recente no Brasil, pode trazer dúvidas quanto ao seu funcionamento. Afinal, como o investidor pode ter ganhos com o BTS? Para responder a essas e outras questões, confira este post.
Você entenderá o que é o built to suit (BTS), suas vantagens e desvantagens e ainda qual é a sua relação com fundos de investimento imobiliário!
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O que é o built to suit (BTS)?
O built to suit, que tem a sigla BTS, pode ser traduzido como construído para servir ou construído sob medida. Nesse formato, diferentemente do que ocorre em uma locação comum, o imóvel é construído ou recebe reformas para atender ao que o locatário precisa.
Assim, é um modelo interessante para empreendimentos que precisam de estruturas específicas. Por exemplo, grandes indústrias e multinacionais que buscam galpões, espaços de armazenagem e fabricação ou ainda estruturas e instalações próprias para realizarem suas operações.
Os locatários desse tipo de contrato são empresas que não encontram imóveis que atendem suas necessidades facilmente. Ao mesmo tempo, também não querem investir seu capital na compra de um terreno e construção do espaço.
Como funciona essa operação?
Como você viu, as empresas que buscam BTS precisam de um imóvel adaptado, pois não encontram no mercado uma estrutura que atenda sua demanda. Dessa forma, é uma operação que envolve a construção ou reforma.
Tudo envolve um contrato detalhado, que tem como característica ser de longo prazo — de 10 ou 20 anos. No documento vem especificadas todas as exigências do locatário, a fim de que o proprietário (que será o locador) realize a construção e reforma sob medida.
Então todos os custos com a obra e adequações são incluídos nos pagamentos mensais que a empresa fará referente aos aluguéis. Com isso, quanto mais longa a vigência do contrato, mais diluídos ficam os custos nas parcelas.
Por conta de todas as particularidades, as regras para esse tipo específico de locação constam na Lei nº 12.744/12. A legislação estabelece, por exemplo, que não há a revisão do valor dos aluguéis no período do contrato.
EM 2024
Para proteção do locador, no caso de o locatário rescindir o que foi acordado, arca com uma multa referente aos aluguéis que ainda não foram pagos.
Quais as vantagens e desvantagens?
Como vimos, o built to suit permite que as empresas consigam imóveis que sejam planejados, com a infraestrutura e instalações ideais para atender suas principais demandas. Portanto, essa é uma das grandes vantagens para o locatário.
Além disso, a companhia não fica com o capital imobilizado com a compra de um imóvel, podendo administrar melhor seus recursos. Mas e para o locador ou o investidor que financia essa operação? Quais os benefícios desse modelo de contrato?
Em primeiro lugar, é a possibilidade de contar com o recebimento de aluguéis por um longo período. Isso porque é possível dizer que o imóvel foi feito “sob encomenda”.
O investidor tem ainda a segurança de receber pelo que foi acordado com o locatário. Afinal, a multa pela rescisão do contrato contempla os aluguéis que ainda não foram pagos.
Contudo, a desvantagem para o locador é, caso o imóvel seja desocupado após o contrato, ele pode ter dificuldades de encontrar um novo locatário. Isso porque a propriedade foi construída ou reformada para atender demandas específicas de uma empresa específica.
Qual a relação entre o built to suit e FIIs?
Depois de conhecer as características do BTS, chega o momento de entender a relação entre ele e os fundos de investimento imobiliário (FIIs) — uma modalidade de investimento direcionada para o mercado de imóveis.
Os investidores adquirem cotas desses fundos, que podem investir em imóveis físicos ou títulos de renda do setor. É, portanto, uma maneira de o investidor diversificar o portfólio, tendo possíveis ganhos com o recebimento de aluguéis ou valorização de títulos lastreados no mercado imobiliário.
O investimento em FIIs tem a vantagem de buscar retorno no setor imobiliário sem a necessidade de comprar um imóvel e ser responsável pelos trâmites de locação. Com isso, é mais acessível e prático.
Veja a seguir a relação entre BTS e FIIs!
Fundos imobiliários atrelados a contratos BTS
Entre as operações possíveis nos FIIs, existem as referentes a contratos de built to suit. Ou seja, os fundos imobiliários podem ter imóveis que são alugados com esse tipo de contrato. Aqui há a vantagem do recebimento no longo prazo, visto que os contratos podem exceder 10 anos.
Com isso, a rentabilidade pode ser atrativa. Além disso, o risco de vacância, ou seja, de o imóvel ficar desocupado é menor no BTS. Isso porque o espaço foi alugado sob medida, com todas as exigências da empresa locatária.
Também é possível comprar cotas de FIIs que investem em títulos lastreados em contratos BTS. É o caso de alguns certificados de recebíveis imobiliários (CRI).
A exposição à inadimplência também é menor com esse tipo de contrato, que têm cláusulas mais rígidas, como multas mais elevadas. Outro ponto interessante no contrato atípico do built to suit em relação a contratos tradicionais é que não há revisão do documento.
Ele traz, assim, mais segurança ao investidor, que não corre o risco de ter o valor do aluguel diminuído, o que poderia comprometer seus ganhos. Mas, como em todo investimento, há riscos nos FIIs que têm ganhos a partir de contratos BTS.
Um deles é o risco de vacância após a vigência do contrato. Além disso, como as multas são muito elevadas, a empresa locatária, caso passe por um grave problema financeiro, pode ir à justiça para negociar esses valores.
Como você pode acompanhar, o built to suit ou BTS é um modelo de locação com características bem específicas. Para o investidor que busca por FIIs, adquirir cotas de fundos que tenham referência nessas operações pode diversificar a carteira e trazer um retorno atrativo.
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