aluguel de FIIs
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Você sabe como funciona o aluguel de FIIs?

Quem deseja investir ou especular no mercado financeiro pode contar com diferentes alternativas. Nesse cenário, uma das possibilidades é o aluguel de FIIs — os fundos de investimento imobiliários. Você conhece essa operação?

A bolsa de valores brasileira (B3) permitiu essas negociações somente a partir de novembro de 2020. Por isso, ao mesmo tempo em que a alternativa traz oportunidades interessantes, é comum que surjam dúvidas sobre o seu funcionamento.

Então, para que não restem questionamentos, neste conteúdo você aprenderá como funciona o aluguel de FIIs. Continue lendo e se informe!

O que são Fundos Imobiliários?

Os fundos de investimento são uma modalidade que funciona de maneira semelhante a um condomínio. Assim, cada investidor adquire cotas do fundo, que é administrado por um gestor conforme a estratégia delineada na lâmina.

No caso dos fundos imobiliários, ou FIIs, o foco é investir em alternativas vinculadas ao mercado imobiliário. Isso pode incluir imóveis físicos, aplicações vinculadas ao setor ou cotas de outros fundos. Assim, eles podem ser classificados de 3 maneiras:

  • fundos de tijolo: focado nos imóveis físicos, obtendo lucros com a venda das propriedades valorizadas ou com a locação;
  • fundos de papéis: investem em aplicações de renda fixa, por exemplo, letras de crédito imobiliário (LCI) ou certificados de recebíveis imobiliários (CRI);
  • fundos de fundos: o portfólio é formado, principalmente, por cotas de outros fundos imobiliários.

Os rendimentos podem se dar de duas formas: pela distribuição de dividendos ou pela valorização das cotas. Em todos os casos, a opção pode ser atrativa para os investidores ao permitir a exposição ao mercado de imóveis com um investimento mais baixo.

Afinal, mesmo que o valor das cotas varie conforme cada fundo, elas costumam ser muito mais baratas que comprar um imóvel físico. Além disso, os dividendos permitem criar estratégias de renda passiva, enquanto a valorização das cotas pode impulsionar o seu patrimônio.

Todavia, também existem riscos que devem ser avaliados pelo investidor ao escolher a alternativa. Lembre-se de que essa é uma opção de renda variável — que é afetada pelas oscilações do mercado.

O que é o aluguel de FIIs?

Entendendo o que são os fundos de investimento imobiliário, vale aprender como funciona o aluguel de cotas. Essa prática traz mais oportunidades para explorar o mercado financeiro em busca de um melhor desempenho para a sua carteira.

O aluguel de cotas de FIIs funciona de maneira semelhante aos contratos de aluguel já conhecidos. Para facilitar a compreensão do processo, é importante saber que existem dois agentes principais:

  • o doador, geralmente um investidor de longo prazo, que é a pessoa que disponibiliza a sua cota para o aluguel;
  • o tomador, ou seja, quem alugará a cota do FII para realizar as operações desejadas.

A fim de exemplo, pense na locação de imóveis: uma pessoa aluga a propriedade de outra. Durante o período, o locatário ou inquilino tem o direito de usufruir do imóvel. Em troca, ele arca com as obrigações contratuais e com o pagamento do aluguel ao proprietário ou locador.

Quando se trata do mercado financeiro, a lógica é a mesma. Uma pessoa aluga as cotas de um fundo de investimento visando utilizá-las e depois devolvê-las ao proprietário.

No caso do mercado financeiro, o objetivo de quem aluga é vender as cotas por um preço mais alto, em um cenário com potencial de queda. Depois, com os preços mais baixos, é feita a recompra para efetuar a devolução — obtendo lucro com a baixa.

Esse processo feito pelo tomador é chamado de venda a descoberto, pois ele vende investimentos que não fazem parte de sua carteira. Nos casos em que a negociação envolve comprar ativos para lucrar com a alta, dizemos que a pessoa opera comprada.

Como funciona o aluguel de cotas de FIIs?

A operação de aluguel de FIIs segue as mesmas características aplicadas ao aluguel de ações. Porém, para que não restem dúvidas, a B3 estabeleceu as regras sobre a negociação das cotas.

Veja quais são as principais:

  • é preciso observar o mínimo de 1 cota para o aluguel;
  • o contrato deve ser reversível para ambas as partes;
  • os contratos fechados no balcão podem ter taxas, vencimento e tamanho negociado entre as partes;
  • na negociação eletrônica o contrato deve ser padronizado, com vencimento a cada 33 dias e renovação automática.

Como você já viu, não há transferência efetiva das cotas, apenas a cessão durante o período do contrato de aluguel. Logo, durante o prazo do contrato o tomador poderá utilizar a cota para as suas estratégias de investimento. Em contrapartida, ele pagará um valor ao doador.

Na prática, o tomador busca obter rendimentos em um curto prazo, por meio da desvalorização da cota. Isso acontece porque ele se compromete a devolver o FII ao doador, então basta que, após a venda, ele recompre a cota para devolvê-la ao dono.

Por isso mesmo, o aluguel de cotas é uma estratégia de especulação, não de investimento. Confira outras informações pertinentes!

Tributação

Um dos pontos importantes sobre o aluguel de FIIs trata da tributação. Os fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda (IR) na distribuição de rendimentos para pessoas físicas, observados alguns critérios específicos. São eles:

  • as cotas devem ser negociadas no mercado balcão ou na bolsa;
  • é necessário que o fundo tenha um mínimo de 50 cotistas;
  • o cotista que busca a isenção não deve ser o detentor de mais 10% do total de cotas do FII.

No entanto, o benefício não se aplica ao ganho de capital, que pode acontecer na venda com valorização das cotas. Assim, para o tomador a alíquota é de 20% sobre os ganhos, devendo ser recolhida até o mês seguinte via DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).

Já para o doador o IR é aplicado seguindo as regras aplicadas aos investimentos de renda fixa, que tem uma tabela regressiva conforme a duração da aplicação. Ela é de 22,5% para prazos menores que 6 meses, mas chega a 15% para aquelas superiores a 2 anos.

No entanto, como o aluguel de cotas costuma ser uma operação de curto prazo, o mais comum é que a tributação aconteça pela alíquota mais alta. Vale destacar, ainda, que nesse caso o imposto é retido na fonte.

Taxas aplicadas

Antes de optar por uma estratégia para investir ou especular, é fundamental conhecer as taxas. No aluguel de cotas de FIIs, o doador não tem custos. Porém, o tomador precisa arcar com o aluguel e as taxas cobradas pela B3.

Portanto, ao considerar a operação, não deixe de verificar as taxas aplicadas, pois elas afetarão a rentabilidade do especulador.

Quais são as vantagens do processo?

Para começar, saiba que processo oferece vantagens para ambas as partes. O doador consegue mais alternativas para rentabilizar a sua carteira, sem precisar se limitar aos dividendos ou à venda da cota valorizada.

Isso porque ele receberá o valor do aluguel correspondente ao período em que a cota foi cedida ao tomador. Além disso, vale destacar que isso não afeta os dividendos: apesar da disponibilização da cota, os direitos aos proventos ainda serão do doador.

Assim, a alternativa tem um baixo risco e não traz custos para quem disponibiliza a cota. Já para o tomador, a principal vantagem trata da oportunidade de ganhos. O aluguel permite a realização da venda a descoberto, uma estratégia que visa lucrar com movimentos de queda.

Como você viu, se o especulador entende em suas análises que há chances de um cenário de queda no preço de determinado FII, ele pode buscar lucros com isso. Se a baixa se consolidar, ele compra as cotas por menor preço.

Mas, fique atento: se houver alta, o especulador tem prejuízo ao recomprar as cotas. Logo, as vantagens para o trader precisam ser muito bem avaliadas em comparação aos riscos que ele está correndo.

Como alugar FIIs?

Se você acredita que a estratégia pode ser interessante, vale aprender como fazer o processo. No caso do doador, é preciso entrar em contato com o banco de investimentos, informando que deseja disponibilizar suas cotas para locação.

Nesse momento, é necessário informar a taxa de aluguel desejada, a data de vencimento e o número de cotas. Ainda, é preciso verificar os FIIs que são disponibilizados pela B3 para a operação — só é possível negociar a locação de cotas de maior liquidez.

Já quem deseja ser tomador no aluguel deve seguir outro processo. Nesse caso, é necessário acessar a sua plataforma de investimentos para verificar as cotas disponíveis e iniciar a sua operação vendida.

Para tanto, é preciso verificar taxas, quantidades disponíveis e outros dados relevantes para analisar a viabilidade da operação. Além disso, é preciso oferecer uma garantia de pagamento, que pode ser feita com outros investimentos de sua carteira.

Por exemplo: ações, certificado de depósito bancário (CDB), letras de crédito imobiliário ou do agronegócio (LCI e LCAS), cotas de outros fundos etc. Aqui, o objetivo é garantir que o tomador quitará as suas obrigações referentes ao aluguel de ações, trazendo mais segurança ao doador.

Dessa maneira, o aluguel de FIIs traz oportunidades para investidores e especuladores. Portanto, avalie os fundos disponíveis pela B3 e as características da operação para entender se ela faz sentido para a sua estratégia. Fazendo isso, é possível tomar as melhores decisões!

Quer aprender mais sobre estratégias de investimento? Conheça as diferenças entre operar vendido e operar comprado!

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