O mercado imobiliário conta com múltiplas operações e estratégias para atender a necessidades distintas. Além da compra, da venda e da locação tradicionais, por exemplo, existe o que é conhecido como sale and leaseback (SLB).
Essa é uma operação que pode gerar benefícios não somente para empresas que a realizem, mas também para investidores. Nesse sentido, os cotistas de fundos de investimentos imobiliários podem ser impactados por essa alternativa.
Neste artigo, você descobrirá como funciona a operação de sale and leaseback e quais podem ser seus efeitos. Confira!
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O que é a operação de sale and leaseback (SLB)?
O leasing é um termo do mercado de imóveis que consiste em um processo de compra e aluguel de imóvel. O locatário escolhe qual imóvel deseja e ele é comprado pelo locador. O bem, então, é arrendado para o interessado, de acordo com suas escolhas.
O sale and leaseback (SLB) é relativamente inspirado nessa lógica. Na prática, o atual proprietário de um imóvel o vende (sale) e, logo em seguida, ela é alugada de volta (leaseback). É como se fosse uma espécie de leasing, com a diferença que o locatário era o antigo proprietário.
Como essa operação funciona?
Para entender melhor o sale and leaseback, o ideal é utilizar um exemplo prático. Então considere uma marca que é proprietária de um grande parque industrial onde estão todos os seus equipamentos, seus ativos e seu estoque de matérias-primas e de produtos finalizados.
Em determinado momento, a empresa decide fazer um sale and leaseback. Assim, ela coloca o parque industrial à venda, mas estabelece a condição de se tornar o inquilino dessa propriedade.
Um comprador interessado adquire esse bem, ciente das condições. Logo, seu objetivo não é vendê-lo posteriormente, mas firmar o contrato de locação com o antigo proprietário, que passa a ser o inquilino.
Note, portanto, que o sale and leaseback se dá de forma simultânea, sem que seja preciso esperar surgirem novos interessados na compra ou aluguel. A operação de venda da propriedade só se configura se houver a locação dentro de tais condições.
Quais os motivos para a realização do sale and leaseback?
A adoção da modalidade de sale and leaseback pode trazer benefícios interessantes para os envolvidos. Para os empreendimentos, essa é uma alternativa que pode auxiliar na gestão financeira e melhorar a presença no mercado.
EM 2024
Afinal, o imóvel, quando é da empresa, é um tipo de ativo imobilizado. Apesar de compor o patrimônio do negócio, seu valor não pode ser acessado, por conta da baixa liquidez. Com a venda, a companhia converte o bem em recursos líquidos, que podem ser usados para atividades diversas.
O dinheiro pode ser utilizado como capital para investimento, por exemplo. Com isso, o empreendimento consegue realizar investimentos em melhorias operacionais ou em expansão de mercado, concretizando seus planos com maior facilidade.
Além disso, não precisa acessar linhas de crédito de instituições financeiras e a respectiva taxa de juros, o que pode diminuir seu endividamento e aumentar a segurança financeira. Se a gestão for feita corretamente, o pagamento do aluguel não trará desafios.
A saída de recursos ainda será contabilizada como despesa operacional, o que poderá ajudar a reduzir a base de cálculo para tributação referente ao lucro. Outros benefícios incluem o fato de o imóvel já ter todas as características adaptadas à empresa, quase no estilo built to suit.
O negócio também poderá focar mais no core business, em vez de se preocupar com questões burocráticas e de manutenção do imóvel. Por fim, o sale and leaseback ou SLB pode ser responsável por apoiar o aumento do valor de mercado da empresa, devido a essas vantagens.
Como o sale and leaseback se relaciona aos fundos imobiliários?
Apesar dos impactos positivos sobre as companhias, o processo de sale and leaseback não é benéfico apenas para elas. Pelas vantagens ao investidor que adquire e aluga o imóvel, a modalidade pode fazer parte da estratégia dos fundos de investimento imobiliário (FIIs).
Nesses casos, a operação se torna um buy and lease. Ou seja, o FII faz a compra do imóvel e, simultaneamente, o aluga ou arrenda para o antigo proprietário. O fundo se torna o dono e o locador da propriedade, de modo que o imóvel passa a fazer parte do patrimônio do FII.
Esse é um processo realizado nos chamados fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos. E, assim como acontece para as empresas, o sale and leaseback traz vantagens para os FIIs. O principal ponto é que ele dá origem a contratos longos de aluguel, com multas elevadas em caso de rescisão.
Então há mais previsibilidade quanto ao recebimento de valores, diminuindo a taxa de vacância do portfólio. Como consequência, os fluxos financeiros são favorecidos e há maiores chances de o pagamento semestral de dividendos ocorrer normalmente.
Na prática, isso pode melhorar a percepção do mercado sobre o fundo, o que pode ajudar a elevar o preço de suas cotas. Logo, é uma estratégia que auxilia o fundo a se tornar mais vantajoso e com destaque entre os investidores.
Por que é importante conhecer esse conceito?
Como visto até aqui, o sale and leaseback é uma operação diretamente executada entre aquele que se torna o antigo proprietário e o comprador, que pode ser um FII. Porém, como investidor, você também deve conhecer esse conceito.
Afinal, o SLB tem grande impacto nos resultados de um FII de tijolo, por exemplo. Caso você pretenda investir em um fundo que já realizou o buy and lease, é essencial compreender como tudo funciona para analisar quais podem ser os possíveis impactos.
Entender melhor o processo também poderá ajudá-lo a alinhar expectativas quando um FII anunciar uma operação de compra focada nessa modalidade. Como isso poderá afetar positivamente os dividendos recebidos, deve ser considerado para a aplicação da sua estratégia de investimento.
Depois de conhecer as características do sale and leaseback (SLB), é fácil perceber por que essa operação é importante e como pode ser vantajosa. Caso invista em fundos imobiliários ou pretenda começar, vale a pena dar atenção a essa questão!
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