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Fundos Imobiliários: Como Calcular o Retorno e Encontrar as Melhores Oportunidades de Investimento em 2023

FIIs
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Investir em fundos imobiliários (FIIs) se tornou uma opção popular para diversificar portfólios e obter renda mensal. Esses fundos permitem aos investidores participar do mercado imobiliário e desfrutar de benefícios como a liquidez. No entanto, é importante entender como o mercado funciona, quais são as vantagens e quais os melhores fundos imobiliários para cada investidor. Neste artigo, vamos explorar esses tópicos e fornecer informações valiosas para auxiliar na tomada de decisão.

O Dividend Yield dos Fundos Imobiliários em 2023

O dividend yield, que é a relação entre os dividendos distribuídos e o valor da cota, atingiu um nível recorde neste ano, alcançando 12,5%. Esse aumento pode ser atribuído ao cenário de taxa de juros elevada, adotada para conter a disparada da inflação. A última vez que a classe de fundos imobiliários registrou um aumento semelhante foi em janeiro de 2016, quando o retorno com dividendos valorizou 12,1%.

Essa valorização do dividend yield é resultado da capacidade dos principais fundos imobiliários de manter ou até mesmo elevar seus dividendos, apesar da desvalorização das cotas nos últimos anos. Esse aumento considerável no dividend yield reflete a capacidade desses fundos de proporcionar retornos consistentes aos investidores.

Os Melhores Fundos Imobiliários em 2023

No ano atual, observamos um aumento no dividend yield de todos os segmentos da classe de fundos imobiliários. Entre os destaques, os fundos de recebíveis, também conhecidos como fundos de “papel”, são os maiores pagadores de proventos no momento, com um retorno acumulado de dividendos de 16,2% em abril. No entanto, é importante ressaltar que parte desses proventos é fictícia, pois reflete resultados passados e não recorrentes. Além disso, o setor de fundos de papel enfrentou problemas de inadimplência e atraso de pagamento de alguns Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o que afetou o desempenho desses fundos.

Em segundo lugar, temos os fundos imobiliários focados em agências bancárias, que apresentam um retorno em dividendos próximo de 13% ao ano. No entanto, esse segmento vem perdendo espaço nos últimos anos devido à redução no número de agências bancárias no país.

Na terceira posição aparecem os fundos de fundos (FoFs). Embora o retorno em dividendos esteja em patamares elevados, esses fundos não distribuem rendimentos como em 2019, quando aproveitaram a valorização de quase todos os fundos do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) e as boas oportunidades de aquisição de cotas por um preço menor.

Como Encontrar os Melhores Fundos Imobiliários (FIIs)

Para identificar os melhores fundos imobiliários para cada investidor, é importante considerar alguns aspectos específicos de cada tipo de fundo. Ao comparar diferentes FIIs, é possível estabelecer um ranking de acordo com critérios pessoais de importância. No entanto, é fundamental lembrar que o rendimento passado não garante rendimento futuro, uma vez que os fundos imobiliários são investimentos de renda variável sujeitos à volatilidade.

Alguns pontos importantes a serem considerados na análise dos melhores fundos imobiliários são:

Setor

Avalie qual setor o fundo imobiliário está inserido. Considere a perspectiva futura desse setor e tenha uma visão mais coerente em relação ao que pode acontecer nos próximos anos. Por exemplo, se o fundo possui agências bancárias e esse setor está em queda, talvez não faça sentido investir em um imóvel que pode perder inquilinos em breve.

Histórico da Gestora

Analise o histórico da gestora responsável pelo fundo imobiliário. Verifique sua experiência no mercado e a performance de outros fundos que ela administra. Isso ajudará a avaliar a reputação e a competência da gestora na condução dos investimentos.

Liquidez

Avalie a liquidez do fundo imobiliário. Verifique a frequência e o volume de negociação das cotas na bolsa de valores. Fundos com alta liquidez proporcionam maior facilidade na compra e venda das cotas, permitindo que o investidor ajuste sua posição de acordo com suas necessidades.

Dividend Yield

O dividend yield é um indicador importante para avaliar a rentabilidade dos fundos imobiliários. Verifique a taxa de retorno em dividendos oferecida pelos fundos que estão sendo considerados. No entanto, lembre-se de que altos dividend yields podem refletir problemas passados e não serem sustentáveis no longo prazo.

Preço

Considere o preço das cotas do fundo imobiliário em relação ao seu valor intrínseco. Fundos com cotas negociadas a preços atrativos podem representar boas oportunidades de investimento, desde que o mercado esteja precificando corretamente os ativos do fundo.

A Relação entre a Taxa de Juros e os Fundos Imobiliários

Existe uma relação inversa entre a taxa básica de juros e os fundos imobiliários. Em períodos de elevação da taxa Selic, é comum observar a desvalorização do valor das cotas dos fundos. Por outro lado, os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários tendem a aumentar. Isso ocorre porque, com a elevação da taxa de juros, os dividendos se tornam mais atrativos em comparação com outras opções de investimento.

O inverso também é verdadeiro. Em períodos de taxa de juros baixa, os fundos imobiliários tendem a se valorizar, uma vez que o retorno oferecido por esses fundos se torna mais atrativo em relação à renda fixa. Essa dinâmica pode ser observada em ciclos de queda e aumento da taxa Selic ao longo dos anos.

Comparação com a Taxa Selic

Embora o retorno em dividendos dos fundos imobiliários esteja em patamar recorde, é importante ressaltar que, em média, eles ainda remuneram menos que a taxa Selic, que atualmente está em 13,75% ao ano. No entanto, com a perspectiva de queda da taxa de juros ainda neste ano, os fundos imobiliários podem se tornar uma boa oportunidade para capturar o momento de mudança do ciclo de política monetária e aproveitar a valorização do setor no futuro.

Conclusão

Investir em fundos imobiliários pode ser uma estratégia interessante para diversificar seus investimentos e obter uma renda mensal. Ao calcular o retorno dos fundos imobiliários e identificar as melhores oportunidades de investimento, é importante considerar fatores como setor, histórico da gestora, liquidez, dividend yield e preço das cotas. Além disso, é fundamental compreender a relação entre a taxa de juros e os fundos imobiliários, bem como comparar o retorno desses fundos com a taxa Selic. Com a devida análise e escolha criteriosa, é possível aproveitar os benefícios dos fundos imobiliários e alcançar seus objetivos financeiros.

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