Historicamente, os imóveis estão entre as aplicações favoritas dos brasileiros e isso não é à toa. Por muitos anos, a educação financeira no país era limitada, e investir em algo palpável, como uma casa ou apartamento, parecia mais seguro do que enfrentar a volatilidade da Bolsa de Valores. No entanto, esse cenário mudou.

Nos últimos anos, surgiram novas formas de investir em imóveis, com muito mais liquidez, menor burocracia e potencial de retorno muito superior ao modelo tradicional de compra e aluguel.

E, antes de entrarmos nas cinco alternativas mais lucrativas, vale entender por que esse setor continua tão relevante para investidores de todos os perfis.

A construção civil e o mercado imobiliário movimentam bilhões na economia brasileira. Isso gera oportunidades reais de valorização, renda recorrente, diversificação e proteção patrimonial. Veja no texto a seguir!

Por que é vantajoso investir em imóveis?

O setor imobiliário oferece benefícios relevantes em qualquer fase do ciclo econômico. Entre eles:

• Valorização: imóveis e ativos ligados ao setor tendem a valorizar no longo prazo.

• Liquidez: FIIs e títulos atrelados ao mercado imobiliário podem ser vendidos rapidamente.

• Renda passiva: é possível construir um fluxo estável e recorrente de pagamentos.

• Diversificação de risco: o setor é amplo e permite estratégias complementares.

• Preservação patrimonial: imóveis acompanham ciclos inflacionários.

• Benefícios fiscais: algumas modalidades têm isenção de Imposto de Renda.

Mas será que comprar um imóvel para alugar ainda é um bom negócio? Vale comparar com alternativas modernas.

Comprar um imóvel para alugar ainda vale a pena?

Essa estratégia é tradicional e tem suas vantagens: possibilidade de valorização do imóvel, reajuste anual do aluguel pela inflação e renda passiva.

Por outro lado, há custos que muitos ignoram:

• períodos de vacância (meses sem inquilino)

  

  

• manutenção do imóvel

• impostos (IPTU, ITBI)

• taxas de cartório

• despesas administrativas

• inadimplência

Por isso, muitos investidores passaram a comparar a rentabilidade dos imóveis físicos com os Fundos Imobiliários (FIIs), que entregam renda mensal, têm liquidez e geralmente geram retorno superior.

Comprar FIIs ou imóveis: qual é o melhor investimento?

A tabela abaixo resume as principais diferenças entre investir diretamente em imóveis e investir via FIIs:

Para quem busca renda, diversificação e praticidade, os FIIs costumam oferecer melhor relação risco-retorno.

FIIs vs. aluguel: o que muda com a Reforma Tributária e quem sai ganhando em 2026?

A partir de 2026, a renda de aluguéis passa a ser tributada por IBS + CBS, reduzindo a rentabilidade líquida de quem vive de aluguel. Investidores com múltiplos imóveis ou receita elevada sentirão esse impacto com mais força, já que o novo modelo comprime o retorno final.

Enquanto isso, os FIIs seguem fora da nova tributação. A renda distribuída ao investidor pessoa física permanece isenta de IR, além de oferecer diversificação automática, custos operacionais menores e gestão profissional, um conjunto de vantagens que preserva a estabilidade da rentabilidade mesmo em um ambiente fiscal mais rígido.

Diante desse cenário, revisões de contrato, reestruturação societária (como uso de holding) e diversificação com FIIs tornam-se estratégias essenciais para proteger a renda em 2026.

A combinação ideal entre imóvel físico e fundos imobiliários varia conforme o perfil do investidor, e a orientação de um especialista ajuda a ajustar o portfólio antes das mudanças entrarem em vigor.

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5 formas de investir em imóveis mais lucrativas

Fizemos uma lista que vai do maior retorno ao mais equilibrado. Vamos conferir? É sempre bom lembrar que, no mundo dos investimentos, rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura.

1. Incorporação imobiliária (equity)

Entre todas as formas de investir em imóveis, essa é a de maior potencial de retorno. Aqui, o investidor participa na construção e posterior venda dos imóveis. É como ser sócio de uma incorporadora.

Como funciona?

Você investe capital em um projeto imobiliário e recebe o retorno após a venda das unidades.

Por que é lucrativo?

• retorno exponencial em ciclos de valorização

• participação no lucro do empreendimento

• chance de ganhos acima de 20% a 40% ao ano, dependendo do projeto

Riscos

• prazo mais longo

• risco de obra

• risco do mercado imobiliário regional

É um modelo recomendado para investidores experientes e com visão de longo prazo.

2. Crowdfunding imobiliário

O crowdfunding imobiliário democratizou o acesso a projetos antes restritos a grandes incorporadores.

Como funciona?

Você investe pequenas quantias (a partir de R$ 500 ou R$ 1.000) em projetos de construção ou reformas, recebendo retorno pré-definido.

Potencial de retorno

• comumente taxas entre 12% e 18% ao ano

• prazos curtos (12 a 48 meses)

É uma forma interessante de equilibrar risco e rentabilidade.

3. Fundos Imobiliários (FIIs)

Os FIIs (Fundos Imobiliários) são hoje uma das formas de investir em imóveis mais buscadas por investidores iniciantes e experientes.

Vantagens

• rendimentos mensais isentos de IR

• diversificação instantânea

• gestão profissional

• investimento mínimo baixo

Tipos de FIIs

• FIIs de tijolo: shoppings, galpões, lajes corporativas

• FIIs de papel: CRIs e títulos indexados

• FIIs híbridos: combinam imóveis físicos e títulos

São boas opções para quem deseja renda passiva e valorização no longo prazo.

4. Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

Os CRIs são títulos de renda fixa lastreados em recebíveis do setor imobiliário.

Como funciona?

Você empresta dinheiro para empresas do segmento e recebe juros mais elevados, geralmente indexados ao CDI ou IPCA.

Por que é lucrativo?

• taxas atrativas

• prazos definidos

• previsibilidade de retorno

São muito utilizados em carteiras de FIIs de papel.

5. REITs

Os REITs são os “FIIs americanos” – fundos imobiliários listados na Bolsa dos EUA.

Por que valem a pena?

• exposição à economia dos EUA

• setores variados (hospitais, data centers, escritórios, galpões)

• dividendos mensais

• possibilidade de dolarizar seu patrimônio

Uma alternativa interessante para investidores que buscam renda passiva global.

LCI está entre as formas mais seguras de investir em imóveis

Embora não esteja entre as mais lucrativas, a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) é uma das modalidades mais seguras.

Motivos:

• é isenta de Imposto de Renda

• tem garantia do FGC (até R$ 250 mil por CPF por instituição)

• rentabilidade estável, indexada ao CDI

• risco baixíssimo comparado a alternativas de renda variável

Ideal para perfis conservadores que querem exposição ao setor sem volatilidade.

Como investir em imóveis pelo mercado financeiro?

Depois de entender as modalidades mais lucrativas e mais seguras, veja as opções práticas para montar sua carteira de investimentos no setor:

1. Fundos Imobiliários (FIIs)

Permitem investir com pouco capital, gerar renda mensal e diversificar.

2. LCIs

Proteção do FGC + isenção de IR.
Um dos títulos mais procurados para segurança.

3. CRIs

Títulos de renda fixa de maior retorno, porém com mais risco e sem garantia do FGC.

4. Ações de construtoras e incorporadoras

Você se torna sócio de empresas listadas na Bolsa como MRV (MRVE3), Cyrela (CYRE3), Eztec (EZTC3) etc.

Formas de investir em imóveis diretamente

Além do mercado financeiro, há estratégias tradicionais:

Terrenos

Podem entregar grande valorização no longo prazo.

Compra e revenda

Imóveis prontos ou na planta. Comprar barato, reformar e vender. Mais custos e menos liquidez.

Imóveis comerciais

Renda alta, mas com períodos de vacância e custos elevados.

Conheça a Carteira Recomendada de FIIs do BTG Pactual

A carteira de Fundos Imobiliários busca combinar renda recorrente e potencial de valorização por meio de uma alocação diversificada entre recebíveis (CRIs), galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings, renda urbana e fundo de fundos.

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As formas de investir em imóveis evoluíram e hoje o investidor pode combinar segurança, liquidez e rentabilidade em um único portfólio.

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