Melhores FIIs 2026: Carteira Recomendada do BTG Pactual [Outubro 2026]

Quer investir em Fundos Imobiliários com uma seleção profissional e atualizada? A Carteira Recomendada de FIIs do BTG Pactual reúne, mês a mês, os fundos selecionados pelo Equity Research para capturar renda recorrente e oportunidades de valorização no mercado imobiliário. A estratégia combina diferentes segmentos — recebíveis, galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings e renda urbana — com foco em geração de renda e diversificação.

Resumo rápido: Em outubro de 2026, a Carteira Recomendada de FIIs do BTG Pactual manteve 16 fundos, com uma troca: entrou o KNHF11 (5%), que inaugura a exposição da carteira a hedge funds, e saiu o HGBS11. O RBRY11 teve o peso reduzido de 5% para 2% e o BRCO11 de 4,5% para 2,5%. Em contrapartida, VILG11 subiu de 4,5% para 5,5% e VISC11 de 4% para 6%. O dividend yield anualizado está em 11,3%, com P/VPA médio de 0,88x. Em setembro, a carteira caiu 0,82%, ante queda de 0,20% do IFIX. Carteira voltada a investidor qualificado.

Objetivo da carteira de Fundos Imobiliários

A carteira tem como objetivo combinar renda mensal recorrente e ganho de capital por meio de alocação diversificada em diferentes segmentos imobiliários. As principais características são:

Objetivo: renda mensal e ganho de capital Classe de ativos: FIIs Perfil de investidor: qualificado Número de fundos: 16 Dividend yield anualizado: 11,3% Liquidez média: R$ 10,8 milhões/dia Periodicidade de revisão: mensal (1º dia útil)

Vantagens estruturais da carteira

Isenção de imposto de renda na distribuição de rendimentos para pessoa física (nos termos da legislação vigente) Liquidez no mercado secundário, com dinheiro em conta em D+2 Diversificação em diferentes segmentos imobiliários Carteiras pulverizadas em diversos imóveis, mitigando risco de concentração Gestão ativa e profissional, com possibilidade de ganhos por venda de imóveis Acesso a imóveis normalmente indisponíveis para o varejo (ex.: shopping centers)

Confira a Carteira de FIIs | Outubro 2026

Fonte: Gestoras, Economática e BTG Pactual.

Alocação por segmento

A carteira passa a ter 44% em recebíveis (CRIs), 24% em galpões logísticos, 10,5% em shopping centers, 9,5% em lajes corporativas, 7% em renda urbana e 5% em hedge fund, segmento que estreia na carteira com o KNHF11. Em relação a setembro, recebíveis caíram de 47% para 44% (redução em RBRY11), galpões de 25% para 24% (o corte em BRCO11 foi maior que o reforço em VILG11) e shoppings de 11,5% para 10,5% (a saída do HGBS11 foi compensada só em parte pelo aumento em VISC11). A distribuição por gestora fica entre Kinea (33%), BTG Pactual (23,5%), Vinci Compass (11,5%), Pátria (10%) e outras (22%). A alta da Kinea (de 28% para 33%) vem da entrada do KNHF11, a da Vinci Compass (de 8,5% para 11,5%) reflete os reforços em VILG11 e VISC11, e a queda da Pátria (de 13% para 10%) corresponde à redução em RBRY11.

Múltiplos e indicadores

O P/VPA médio da carteira está em 0,88x, indicando negociação geral abaixo do valor patrimonial — característica frequente em ciclos de juros elevados. O dividend yield anualizado é de 11,3%, equivalente a 87,2% do CDI (102,6% do CDI com gross-up para pessoa física). Entre os destaques individuais de DY anualizado estão TRXF11 (15,5%), RBRY11 (14,5%) e BTCI11 (14,0%). Do lado dos fundos de tijolo, GZIT11 apresenta o maior desconto vs. patrimônio (P/VPA de 0,41x) e BRCR11 o segundo maior (0,52x), seguido de PVBI11 (0,63x). Os yields são estimativas e não representam garantia de distribuição.

Principais mudanças na carteira em outubro

Entrada: KNHF11 (5,0%) Saída: HGBS11 (-3,0%) Redução: RBRY11 de 5,0% para 2,0% Redução: BRCO11 de 4,5% para 2,5% Aumento: VILG11 de 4,5% para 5,5% Aumento: VISC11 de 4,0% para 6,0%

A saída do HGBS11 faz parte de um ajuste na exposição a shopping centers, tanto no peso da alocação quanto, principalmente, na quantidade de veículos: a posição já tinha menor representatividade na carteira, e o BTG preferiu concentrar o segmento em VISC11, pelo potencial de retorno e pela geração de renda recorrente. A outra novidade é a entrada do Kinea Hedge Fund (KNHF11), que inicia a exposição da carteira a hedge funds. Segundo o banco, o fundo negocia com desconto acima da média histórica e apresenta sólida distribuição de rendimentos.

As demais movimentações são ajustes estratégicos frente ao cenário macroeconômico e setorial. A redução em RBRY11, de 5% para 2%, é justificada por uma postura mais rigorosa do BTG em relação ao crédito estruturado — o fundo tem perfil de risco mais arrojado, com spreads acima dos observados em operações high grade. No segmento logístico, o ajuste entre BRCO11 (de 4,5% para 2,5%) e VILG11 (de 4,5% para 5,5%) busca ampliar a exposição a teses com maior potencial de captura de valor. Em shoppings, o reforço em VISC11 (de 4% para 6%) absorve parte do peso que estava no HGBS11, e o segmento fica em 10,5%.

Cenário macro e impacto nos FIIs

O cenário internacional em setembro foi marcado por uma reprecificação dos juros globais, diante da combinação entre atividade americana ainda resiliente, inflação persistente e petróleo elevado. Nos Estados Unidos, dados fortes de emprego e inflação acima do esperado reduziram o espaço para uma política monetária mais branda e levaram o Federal Reserve a retomar o ciclo de alta de juros. Ao mesmo tempo, as tensões no Estreito de Ormuz mantiveram a energia como importante fonte de pressão inflacionária, com reflexos sobre fretes, seguros e cadeias logísticas. Nesse contexto, os rendimentos dos Treasuries voltaram a subir, elevando o custo de capital global e aumentando a pressão sobre ações, crédito, imóveis e mercados emergentes.

No Brasil, o cenário também ficou mais desafiador ao longo do mês. A desaceleração da atividade e a melhora inicial da inflação abriram espaço para a continuidade do ciclo de cortes, e o Copom reduziu a Selic para 13,75% ao ano. Os dados mais recentes, porém, mostraram uma trajetória de desinflação menos linear, com nova pressão sobre núcleos, serviços e expectativas, além do risco adicional trazido pela alta do petróleo. O quadro fiscal seguiu como um dos principais limitadores para uma queda mais consistente dos juros de longo prazo: mesmo com a flexibilização monetária em andamento, a curva segue bastante sensível à trajetória da dívida pública, à execução orçamentária, ao câmbio e ao prêmio de risco global.

Para outubro, o BTG espera um ambiente ainda sensível aos dados americanos, à geopolítica e ao quadro político e fiscal brasileiro. No exterior, mercado de trabalho, inflação e petróleo devem seguir determinando as expectativas para os próximos passos do Fed e, com isso, o comportamento dos juros globais. No Brasil, o processo eleitoral tende a ganhar protagonismo na formação das expectativas sobre política econômica, contas públicas e juros longos; passada essa primeira reprecificação, inflação e atividade voltam a pesar sobre o espaço para novos cortes da Selic. Nos FIIs, o banco observa investidores ainda avessos a risco, diante de juros elevados, incertezas domésticas e externas, mudanças na dinâmica dos fluxos e preocupações com o risco de crédito. Para os fundos de tijolo, em especial, o BTG vê assimetria favorável, com desconto acima da média histórica da categoria.

Impacto por segmento

Recebíveis (CRIs): seguem como a maior parcela da carteira (44%), mas o BTG adotou uma postura mais rigorosa com o crédito estruturado, o que explica a redução em RBRY11 e o peso maior em fundos de baixo risco de crédito, como KNCR11 e KNIP11. Galpões logísticos: o banco prioriza teses com maior potencial de captura de valor, como a reciclagem de ativos em curso no VILG11. Lajes corporativas: mais sensíveis à duration, mas com descontos relevantes vs. patrimônio e cenário de médio prazo favorável à recuperação. Shopping centers: o BTG reduziu a quantidade de fundos no segmento e concentrou a aposta em VISC11, em um setor ainda descontado em relação à média histórica. Renda urbana: ativos resilientes via contratos atípicos com varejistas líderes. Hedge fund: segmento novo na carteira, que combina crédito, imóveis e cotas de FIIs em um mesmo veículo.

Tese de investimento dos principais fundos

Fundos de recebíveis (CRIs) — 44% da carteira KNCR11 e KNIP11 (14% cada), da Kinea, concentram a maior parte da exposição a recebíveis. O KNCR11 tem foco em CRIs predominantemente pós-fixados e de baixo risco de crédito, com remuneração média a mercado de CDI + 2,03% a.a., prazo médio próximo de quatro anos, PL próximo de R$ 11 bilhões e alta liquidez das cotas. O KNIP11, voltado a ativos indexados à inflação, distribui a carteira em mais de 100 operações, com duration de 3,8 anos, taxa média de aquisição de IPCA + 7,08% a.a. e marcação a mercado próxima de IPCA + 10,34% a.a.; segundo o BTG, o carrego nas taxas atuais e a possibilidade de reciclar a carteira em níveis mais altos são a principal avenida de valor. MCCI11 (8%), da Jive Mauá, reúne 27 CRIs e 20 FIIs, com cerca de 95% da carteira de crédito indexada à inflação, taxa média contratada de IPCA + 8,6% a.a. e política de estabilização dos rendimentos. BTCI11 (6%), do BTG Pactual, concentra cerca de 96% do patrimônio em CRIs, predominantemente indexados à inflação, com spread médio a mercado próximo de IPCA + 10,15% a.a. RBRY11 (2%, com peso reduzido), da Pátria, tem carteira predominantemente pós-fixada (85% em CDI + 4,1% a.a. e 15% em IPCA + 6,1% a.a.) e perfil de risco mais arrojado; é o segundo maior dividend yield anualizado da carteira (14,5%), e a gestão projeta manter o guidance de R$ 1,00 por cota no segundo semestre.

Galpões logísticos — 24% da carteira BTLG11 (13%), do BTG Pactual, é a maior posição do segmento, com alta exposição a SP em regiões próximas à capital, base diversificada de locatários com boa qualidade creditícia, contratos de longo prazo, potencial de expansões e ótima liquidez. VILG11 (5,5%, com peso ampliado), da Vinci Compass, tem portfólio diversificado geograficamente e está concluindo a reciclagem de ativos, com a venda gradual das cotas de HGLG11 recebidas na alienação de quatro imóveis e o reinvestimento em ativos estratégicos. BRCO11 (2,5%, com peso reduzido), da Bresco, reúne 14 propriedades e cerca de 591 mil m² de ABL, com 71% da receita recorrente vinda de ativos last mile; o BTG pondera que a distribuição atual conta com apoio de resultados acumulados e que a rescisão do GPA CD04 aumenta a importância da execução comercial no curto prazo. HGLG11 (3%), da Pátria, completa o segmento, negociando a 0,89x o valor patrimonial.

Lajes corporativas — 9,5% da carteira PVBI11 (5%), da Pátria, reúne sete edifícios AAA/AA em regiões prime de São Paulo, com forte concentração na Faria Lima, sem alavancagem financeira e WALE de 5,1 anos; a vacância ainda é elevada (cerca de 15% física e 25% financeira), e o BTG vê na sua normalização gradual a principal avenida de valor (P/VPA de 0,63x). BRCR11 (4,5%), do BTG Pactual, é um dos maiores FIIs de lajes da indústria, com patrimônio líquido superior a R$ 2 bilhões e cenário de médio prazo favorável à recuperação do segmento (P/VPA de 0,52x — o segundo maior desconto da carteira); foi também o melhor desempenho individual da carteira em setembro (+5,0%).

Shoppings — 10,5% da carteira VISC11 (6%, com peso ampliado em outubro), da Vinci Compass, tem participação em dezenas de empreendimentos, cerca de 310 mil m² de ABL própria e ampla diversificação geográfica e de administradoras, além de reciclagem de ativos com potencial de ganho de capital. GZIT11 (2,5%), da Gazit, tem cinco ativos em São Paulo, com cerca de 142 mil m² de ABL própria; as obras no Internacional Shopping pressionaram o resultado recente, mas a conclusão dos investimentos e o aporte de capital da Gazit tendem a fortalecer a geração de caixa (P/VPA de 0,41x — o maior desconto da carteira). HSML11 (2%), da HSI, reúne oito empreendimentos em cinco estados, com participação majoritária nos ativos e desalavancagem recente. O HGBS11 deixou a carteira.

Renda urbana e hedge fund — 12% da carteira TRXF11 (7%), da TRX, traz exposição ao varejo via contratos atípicos com algumas das principais empresas do setor, com a maior liquidez da carteira (R$ 30,4 milhões/dia) e o maior dividend yield anualizado (15,5%), apesar do pior desempenho individual em setembro (-8,4%). KNHF11 (5%, nova posição), da Kinea, é um FII multiestratégia com início em 2023 e patrimônio líquido de cerca de R$ 1,95 bilhão: ao fim de agosto, tinha 57,1% em CRIs, 30,5% em imóveis — como as lajes Ed. São Luiz e HL Faria Lima, ambas com vacância zerada, e 25% do Shopping Uberaba — e 10,2% em cotas de FIIs. Para o BTG, a vantagem está na liberdade de mandato, que combina valorização imobiliária e renda de crédito; o fundo distribui R$ 1,00 por cota, com guidance entre R$ 0,95 e R$ 1,05 e reserva acumulada de R$ 1,58 por cota (P/VPA de 0,93x).

Performance da carteira

Em setembro, a carteira caiu 0,82%, ante queda de 0,20% do IFIX — desvantagem de cerca de 0,6 ponto percentual no mês, depois da vantagem de agosto (quando a carteira caiu 0,95%, ante queda de 1,46% do IFIX). Entre os fundos da carteira atual, o pior desempenho individual foi do TRXF11 (-8,4%), seguido do BTCI11 (-3,6%), e o melhor, do BRCR11 (+5,0%).

No acumulado de 2026 (até setembro), a carteira sobe 0,48%, enquanto o IFIX recua 0,53% — a diferença de sinal segue como o dado mais relevante do ano. Desde o início da estratégia (junho de 2019), o retorno acumulado é de 64,32%, ante 43,00% do IFIX, uma vantagem superior a 21 pontos percentuais sobre o benchmark. Rentabilidade passada não representa garantia de resultados futuros.

Histórico anual de performance

Fonte: Economática e BTG Pactual.

Dividendo teórico por aplicação

Considerando o dividend yield anualizado de 11,3% informado no relatório, o rendimento mensal teórico é de aproximadamente:

Aplicação de R$ 100 mil: R$ 942/mês Aplicação de R$ 50 mil: R$ 471/mês Aplicação de R$ 25 mil: R$ 235/mês

Os valores são isentos de IR para pessoa física nos termos da legislação vigente, reforçando o posicionamento da carteira como estratégia de renda passiva. Valores teóricos e sujeitos a variação.

Estatísticas históricas

A carteira apresenta histórico superior ao IFIX em métricas-chave: retorno médio anualizado de 7,9% (vs. 5,7% do IFIX), mediana anual de retorno de 9,6% (vs. 5,7% do IFIX), máximo mensal de 12,4% (vs. 10,6% do IFIX) e Tracking Error de 3,2%. O desvio padrão anualizado é de 12,5% (vs. 11,1% do IFIX), com mínimo mensal de -17,7% (vs. -15,8%) e máximo drawdown de -23,6% (vs. -22,0%). O Índice de Sharpe da carteira está em 0,18.

Mais carteiras recomendadas para você explorar

• Carteira Recomendada de Ações (10SIM)
• Carteira Recomendada de Small Caps
• Carteira Recomendada de Dividendos
• Carteira Recomendada de Ações Internacionais
• Carteira Recomendada Top Renda
• Carteira Recomendada ESG
• Carteira Recomendada de Cripto

Quer montar uma carteira de FIIs alinhada ao seu objetivo de renda? Fale com um especialista da Renova Invest e faça uma avaliação gratuita.

Leia também: Dividendos em fundos imobiliários: como funcionam.

Informações importantes

Este relatório foi elaborado pelo Banco BTG Pactual S.A. Os dados referem-se ao passado e não garantem resultados futuros.

Certificado do analista

Cada analista de pesquisa responsável pelo conteúdo deste relatório de pesquisa de investimento, no todo ou em parte, certifica que: (i) Nos termos do Artigo 21º, da Resolução CVM nº 20, de 25 de fevereiro de 2021, todas as opiniões expressas refletem com precisão suas opiniões pessoais sobre esses valores mobiliários ou emissores, e tais recomendações foram elaboradas de forma independente, inclusive em relação ao Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas, conforme o caso; (ii) nenhuma parte de sua remuneração foi, é ou será, direta ou indiretamente, relacionada a quaisquer recomendações ou opiniões específicas contidas aqui ou vinculados ao preço de qualquer um dos valores mobiliários aqui discutidos.

Parte da remuneração do analista provém dos lucros do Banco BTG Pactual S.A. como um todo e/ou de suas afiliadas e, consequentemente, das receitas decorrentes de transações detidas pelo Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas.