Diversificar a carteira de investimento é uma maneira de diminuir os riscos e aumentar o potencial de rentabilidade. Esse aspecto — junto com o interesse pelo mercado de imóveis —tem levado muitos investidores a buscar aprender como investir em fundos imobiliários (FIIs).
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Mas, para isso, é fundamental seguir um passo a passo antes de começar a fazer seus primeiros aportes. Neste artigo, você aprenderá tudo o que precisa para dar início à sua jornada e começar a investir nessa modalidade.
Então continue a leitura para entender mais sobre os fundos imobiliários e saiba como investir em fundos imobiliários a partir de 4 passos simples.
Vamos lá?
📊 Panorama FII em 2026: com a Selic a 14,50% a.a., fundos de papel (CRI/LCI) estão entregando rendimentos altos. Fundos de tijolos com vacância baixa pagam DY de 9–11% ao mês — e o grande diferencial: proventos de FII são isentos de IR para pessoa física (Lei 11.033/2004), enquanto CDB e Tesouro Selic sofrem retenção de 15% a 22,5%. Com a Lei 15.270/2025, dividendos de ações passam a pagar 10% de IR — mais um motivo para considerar FIIs na carteira.
O que são fundos imobiliários?
Fundos imobiliários são uma modalidade de investimento coletivo, negociados por meio de cotas. Por meio deles, os investidores se reúnem com o objetivo de alocar seus recursos em diversos tipos de ativos relacionados a esse setor.
Os investimentos que fazem parte do portfólio do fundo podem ser tanto imóveis físicos quanto títulos de renda fixa ligados ao mercado — como certificados de recebíveis imobiliários (CRI) ou letras de crédito imobiliário (LCI). Os investimentos são administrados por um gestor profissional.
Ele é o responsável por realizar os aportes — seguindo a estratégia previamente estabelecida. Assim, os investidores não precisam despender tempo com essas atividades. Basta avaliar o FII e comprar as cotas, enquanto o portfólio fica a cargo do gestor.
Como eles funcionam?
Para fazer seus aportes nos fundos imobiliários é preciso adquirir cotas do FII do seu interesse. Como elas são negociadas na bolsa de valores, você pode adquiri-las pelo home broker do seu banco de investimentos.
A partir daí, poderá se beneficiar de eventuais resultados positivos do fundo. Eles podem acontecer pela valorização das cotas ou pela distribuição de lucros em forma de dividendos. Assim, é possível receber uma renda passiva proporcional à sua participação em cotas do fundo — isentar de IR para PF, o que é um diferencial importante frente à renda fixa. Veja como viver de renda com FIIs.
Quais são os principais tipos de fundos imobiliários?
Para entender melhor o que são fundos imobiliários, é preciso conhecer seus principais tipos. Os três principais são:
Fundos de tijolos
O fundo de tijolos é o tipo de fundo imobiliário mais conhecido, por estar relacionado aos imóveis físicos. Assim, é possível obter lucros com aluguéis ou a venda de empreendimentos, como condomínios, prédios corporativos e shoppings.
Muitos investidores que desejam ingressar no mercado de investimentos de renda variável optam pelos fundos de tijolos. Isso porque o mercado de imóveis é tradicional no Brasil e atrai a atenção de diversas pessoas — junto com a possibilidade de renda passiva.
Fundos de papel
Os fundos de papel são uma categoria de FII que investe em aplicações financeiras do setor imobiliário. Alguns dos principais exemplos são CRI (certificado de recebíveis imobiliários), LCI (letra de crédito imobiliária) e LH (letra hipotecária).
Como focam em aplicações de renda fixa, eles são conhecidos como os FIIs mais seguros e com menor volatilidade. Assim, também apresentam potencial de rendimento mais limitado — já que eles dependem da rentabilidade oferecida nos títulos.
Fundos de fundos
Nos fundos de fundos, o objetivo é montar uma carteira de investimento imobiliário diversificada com diversos outros FIIs disponíveis no mercado. Isso pode ser vantajoso para quem deseja manejar melhor os riscos, por exemplo.
Além disso, pode ser uma forma de se expor às estratégias de diferentes fundos imobiliários.
Fundos do Agronegócio (FIAGRO)
Uma modalidade mais recente, regulamentada em 2021 e em forte crescimento: os FIAGROs investem em ativos ligados ao agronegócio — como CRA (Certificados de Recebíveis do Agronegócio), cotas de fundos rurais e imóveis produtivos. Por terem isenção de IR nos proventos (mesmas regras dos FIIs), atraem investidores que buscam diversificação com eficiência tributária e exposição ao setor agrícola brasileiro.
Como investir em fundos imobiliários?
Agora você entende o que são FIIs e quais são os principais tipos disponíveis no mercado. Agora, é hora de aprender a fazer seus aportes — caso os fundos imobiliários façam sentido para suas estratégias.
Confira 4 passos simples e práticos a seguir!
1. Reflita sobre seu perfil e objetivos de investimento
Conhecer seu perfil de investidor é essencial para investir com inteligência em qualquer alternativa. Afinal, é por meio dele que você saberá identificar quais são as suas características e tolerância aos riscos.
Esse perfil é classificado em:
- conservador — baixo risco, priorizando segurança;
- moderado — equilíbrio entre riscos e busca por maior rentabilidade;
- arrojado — alto risco, pois prioriza o potencial de ganhos.
Além do perfil, é importante saber quais são os seus objetivos financeiros. É a partir deles que você será capaz de escolher os fundos de investimentos que estejam alinhados com a realização dos seus projetos.
2. Entenda o funcionamento dos FIIs
Outro ponto importante é entender o funcionamento dos FIIs. Para isso, é preciso conhecer alguns termos aplicados a eles. Por exemplo, o ticker — que é o código das cotas de fundos imobiliários na bolsa.
Também é importante conhecer as características de cada tipo de fundo imobiliário, principalmente no que se refere ao preço das cotas, forma de rendimentos e estratégia seguida pelo gestor. Assim, você será capaz de identificar quais FIIs estão mais alinhados ao que você procura.
3. Identifique os FIIs disponíveis no mercado
Depois de entender o funcionamento dos fundos imobiliários, o próximo passo é identificar os FIIs disponíveis no mercado. Na sua conta do banco de investimentos é possível acessar a bolsa pelo home broker e selecionar os FIIs mais interessantes para você.
Também é possível pesquisar sobre o assunto e acompanhar o mercado por meio de analistas de investimentos ou de carteiras recomendadas, por exemplo. Contudo, lembre-se de fazer uma avaliação pessoal.
4. Faça uma avaliação de fundamentos e envie a ordem de compra
Existem diversos fundamentos que você deve incluir na análise dos fundos imobiliários, como:
- Vacância: taxa de imóveis vagos — quanto menor, mais estável o rendimento. Vacância acima de 15% acende alerta;
- P/VP (Preço/Valor Patrimonial): mostra se as cotas estão abaixo ou acima do valor patrimonial. P/VP < 1 pode indicar oportunidade de entrada;
- FFO (Funds from Operations): caixa gerado pelas operações — mede a sustentabilidade do provento distribuído;
- DY (Dividend Yield): rendimento anualizado sobre o preço da cota. Em 2026, FIIs sólidos entregam 9–12% — isentos de IR para PF;
- Qualidade da gestão: histórico do gestor, turnover de imóveis, transparência nos relatórios mensais;
- Taxa de capitalização e taxa de administração: afetam diretamente a rentabilidade líquida — administração abaixo de 1% a.a. é ideal para fundos de tijolo.
Depois de analisar esses aspectos, certamente você estará mais pronto para investir em FIIs. Então procure o código do fundo que você deseja comprar no home broker e envie a ordem de compra. Por fim, não deixe de avaliar o desempenho dos fundos da sua carteira ao longo do tempo.
Agora que você sabe como investir em fundos imobiliários seguindo 4 passos simples, você tem condições de dar o próximo passo com mais segurança. Para aprofundar, leia nosso Guia Completo de FIIs 2026 e entenda como montar uma carteira diversificada. Lembre-se sempre de levar em consideração seu perfil de investidor e seus objetivos financeiros.
E, se precisar de ajuda, pode sempre contar com o suporte de uma assessoria de investimentos. Entre em contato conosco e fale com nosso time!
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