Melhores FIIs 2026: Carteira Recomendada do BTG Pactual [Novembro 2026]

Quer investir em Fundos Imobiliários com uma seleção profissional e atualizada? A Carteira Recomendada de FIIs do BTG Pactual reúne, mês a mês, os fundos selecionados pelo Equity Research para capturar renda recorrente e oportunidades de valorização no mercado imobiliário. A estratégia combina diferentes segmentos — recebíveis, galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings e renda urbana — com foco em geração de renda e diversificação.

Resumo rápido: Em novembro de 2026, a Carteira Recomendada de FIIs do BTG Pactual passou a ter 15 fundos, com a saída do RBRY11 e sem novas entradas. O GZIT11 teve o peso reduzido de 2,5% para 2%. Em contrapartida, KNCR11 subiu de 14% para 15%, KNHF11 de 5% para 6% e MCCI11 de 8% para 8,5%.

O dividend yield anualizado está em 11,5%, com P/VPA médio de 0,85x. Em outubro, a carteira caiu 2,71%, ante queda de 2,89% do IFIX. Carteira voltada a investidor qualificado.

Objetivo da carteira de Fundos Imobiliários

A carteira tem como objetivo combinar renda mensal recorrente e ganho de capital por meio de alocação diversificada em diferentes segmentos imobiliários. As principais características são:

Objetivo: renda mensal e ganho de capital Classe de ativos: FIIs Perfil de investidor: qualificado Número de fundos: 15 Dividend yield anualizado: 11,5% Liquidez média: R$ 13,7 milhões/dia Periodicidade de revisão: mensal (1º dia útil)

Vantagens estruturais da carteira

Isenção de imposto de renda na distribuição de rendimentos para pessoa física (nos termos da legislação vigente) Liquidez no mercado secundário, com dinheiro em conta em D+2 Diversificação em diferentes segmentos imobiliários Carteiras pulverizadas em diversos imóveis, mitigando risco de concentração Gestão ativa e profissional, com possibilidade de ganhos por venda de imóveis Acesso a imóveis normalmente indisponíveis para o varejo (ex.: shopping centers)

Confira a Carteira de FIIs | Novembro 2026

Fonte: Gestoras, Economática e BTG Pactual.

Alocação por segmento

A carteira passa a ter 43,5% em recebíveis (CRIs), 24% em galpões logísticos, 10% em shopping centers, 9,5% em lajes corporativas, 7% no segmento híbrido (TRXF11) e 6% em hedge fund (KNHF11). Na comparação com o IFIX, a carteira tem mais peso em recebíveis (43,5% vs. 37,9%) e galpões (24% vs. 19,3%) e menos em shoppings (10% vs. 12,3%).

Em relação a outubro, recebíveis caíram de 44% para 43,5% (a saída do RBRY11 foi compensada em parte pelos reforços em KNCR11 e MCCI11), shoppings de 10,5% para 10% (redução em GZIT11), e hedge fund subiu de 5% para 6% (aumento em KNHF11). Galpões logísticos, lajes corporativas e o segmento híbrido ficaram estáveis.

A distribuição por gestora fica entre Kinea (35%), BTG Pactual (23,5%), Vinci Compass (11,5%), Jive Mauá (8,5%) e outras (21,5%). A alta da Kinea (de 33% para 35%) vem dos reforços em KNCR11 e KNHF11. Com a saída do RBRY11, a Pátria deixa de aparecer separada no gráfico do relatório e passa a integrar o grupo de outras gestoras, ao lado de TRX, Bresco, Gazit e HSI.

Múltiplos e indicadores

O P/VPA médio da carteira está em 0,85x, indicando negociação geral abaixo do valor patrimonial — característica frequente em ciclos de juros elevados. O dividend yield anualizado é de 11,5%, equivalente a 89,7% do CDI (105,5% do CDI com gross-up para pessoa física).

Entre os destaques individuais de DY anualizado estão TRXF11 (16,8%), BTCI11 (13,8%) e MCCI11 (13,4%). Do lado dos fundos de tijolo, GZIT11 apresenta o maior desconto vs. patrimônio (P/VPA de 0,40x) e BRCR11 o segundo maior (0,48x), seguido de PVBI11 (0,58x). Os yields são estimativas e não representam garantia de distribuição.

Principais mudanças na carteira em novembro

Saída: RBRY11 (-2,0%) Redução: GZIT11 de 2,5% para 2,0% Aumento: KNCR11 de 14,0% para 15,0% Aumento: KNHF11 de 5,0% para 6,0% Aumento: MCCI11 de 8,0% para 8,5%

Segundo o BTG, os ajustes de novembro são pontuais e buscam adequar o risco da carteira a um cenário estruturalmente mais desafiador para os ativos domésticos, em linha com a leitura de mercado do relatório.

A posição em RBRY11 já tinha menor representatividade na carteira e foi desmontada em razão de um ajuste na exposição ao crédito, mais especificamente ao segmento estruturado, que tende a apresentar maior sensibilidade no curto prazo.

Em contrapartida, o banco priorizou teses high grade, como KNCR11 (de 14% para 15%) e MCCI11 (de 8% para 8,5%), que considera ter relação risco-retorno mais favorável, especialmente sob a ótica da geração de renda.

O KNHF11 teve a exposição incrementada marginalmente, de 5% para 6%, por ter carteira diversificada e negociar com desconto acima da média histórica. A redução em GZIT11, de 2,5% para 2%, entra nas demais movimentações, que o BTG descreve como ajustes estratégicos diante do cenário macroeconômico e setorial.

Cenário macro e impacto nos FIIs

O cenário internacional em outubro foi marcado por uma nova reprecificação dos juros globais, diante da combinação entre atividade americana resiliente, inflação persistente e tensões geopolíticas.

Nos Estados Unidos, o PCE permaneceu elevado, e os Treasuries de dez anos se aproximaram de 5% ao ano. Nesse contexto, o Federal Reserve manteve os juros entre 3,75% e 4,00%, preservando uma postura cautelosa.

Os conflitos internacionais sustentaram a pressão sobre o petróleo e os riscos inflacionários. Na renda variável, a temporada de resultados reforçou o protagonismo da inteligência artificial, mas os investimentos bilionários em infraestrutura tecnológica ampliaram as preocupações com rentabilidade e intensificaram a volatilidade das ações de tecnologia.

No Brasil, outubro foi marcado pela eleição presidencial e pela forte reprecificação dos ativos domésticos. Segundo o BTG, depois da valorização inicial da Bolsa e do real, impulsionada pelas expectativas de ajuste fiscal, a reeleição do presidente Lula provocou uma reversão abrupta, com circuit breaker no Ibovespa, valorização do dólar e abertura da curva de juros.

O quadro macroeconômico segue desafiador: a dívida bruta alcançou 82,9% do PIB, e o déficit nominal atingiu 9,51% do PIB em doze meses. Ao mesmo tempo, a desaceleração do crédito contrasta com um mercado de trabalho ainda aquecido e pressões inflacionárias persistentes, o que limita o espaço para uma flexibilização monetária mais acelerada.

Para novembro, o BTG vê as atenções voltadas às eleições legislativas americanas, à trajetória da inflação e aos próximos movimentos do Fed. A combinação entre política monetária restritiva, incertezas políticas e tensões geopolíticas deve manter os mercados globais sensíveis a surpresas, favorecendo maior seletividade na alocação.

No Brasil, superada a disputa eleitoral, as atenções se voltam à condução da política fiscal e à formação da equipe econômica.

Nos FIIs, a renovação das preocupações fiscais trouxe alta dos juros futuros, o que eleva o retorno exigido pelos investidores e aumenta a concorrência da renda fixa. Para o banco, a correção também refletiu realização de lucros e revisão de carteiras após a recuperação das semanas anteriores, e a volatilidade pode persistir.

Pelos indicadores citados no relatório, o IFIX negocia próximo de 0,8 vez o valor patrimonial (desconto de aproximadamente 20%, patamar historicamente depreciado), com dividend yield em torno de 12,5% ao ano, próximo das máximas históricas. O BTG avalia que faz sentido equilibrar fundos de tijolo e recebíveis de melhor qualidade, priorizando rendimentos recorrentes e estruturas financeiras saudáveis.

Impacto por segmento

Recebíveis (CRIs): seguem como a maior parcela da carteira (43,5%). A preferência do BTG recai sobre carteiras high grade, com devedores sólidos e garantias adequadas, enquanto operações high yield exigem cautela adicional diante da piora das condições financeiras — o que explica a saída do RBRY11 e os reforços em KNCR11 e MCCI11.

Galpões logísticos: ocupação elevada e crescimento dos aluguéis sustentam um cenário operacional positivo, segundo o banco. Lajes corporativas: a demanda por espaços de qualidade e a baixa atividade construtiva favorecem imóveis localizados em regiões consolidadas.

Shopping centers: o ambiente de consumo mais desafiador exige acompanhamento, embora empreendimentos competitivos e base diversificada de lojistas ofereçam alguma proteção às receitas; o segmento caiu para 10% com a redução em GZIT11. Híbrido: imóveis em regiões maduras e exposição ao varejo via contratos atípicos. Hedge fund: ganhou peso com o KNHF11, que combina crédito, imóveis e cotas de FIIs em um mesmo veículo.

Tese de investimento dos principais fundos

Fundos de recebíveis (CRIs) — 43,5% da carteira KNCR11 (15%, com peso ampliado) e KNIP11 (14%), da Kinea, concentram a maior parte da exposição a recebíveis.

O KNCR11 tem foco em CRIs predominantemente pós-fixados e de baixo risco de crédito, com cerca de 99,8% do patrimônio em ativos-alvo, remuneração média a mercado de CDI + 2,00% a.a., prazo médio de 3,2 anos, PL próximo de R$ 11,01 bilhões e alta liquidez das cotas.

O KNIP11, voltado a ativos indexados à inflação, distribui a carteira em cerca de 90 operações, com duration de 4,0 anos, taxa média de aquisição de IPCA + 7,08% a.a. e marcação a mercado próxima de IPCA + 9,8% a.a.; segundo o BTG, o carrego nas taxas atuais e a possibilidade de reciclar a carteira em níveis mais altos são a principal avenida de valor.

MCCI11 (8,5%, com peso ampliado), da Jive Mauá, reúne 26 CRIs e 20 FIIs, com duration média de 4,0 anos, LTV médio de 58%, cerca de 95% da carteira de crédito indexada à inflação, taxa média contratada de IPCA + 8,5% a.a. (marcação a mercado próxima de IPCA + 9,0% a.a.) e política de estabilização dos rendimentos.

BTCI11 (6%), do BTG Pactual, concentra cerca de 97% do patrimônio em CRIs, predominantemente indexados à inflação, com spread médio a mercado próximo de IPCA + 9,8% a.a.

O RBRY11, da Pátria, deixou a carteira: o BTG desmontou a posição, que já tinha menor representatividade, como parte do ajuste na exposição ao crédito estruturado.

Galpões logísticos — 24% da carteira BTLG11 (13%), do BTG Pactual, é a maior posição do segmento, com alta exposição a SP em regiões próximas à capital, base diversificada de locatários com boa qualidade creditícia, contratos de longo prazo, imóveis de alto padrão, potencial de expansões e ótima liquidez.

VILG11 (5,5%), da Vinci Compass, tem portfólio diversificado geograficamente, com imóveis de elevada ocupação, e está concluindo a reciclagem de ativos, com a venda gradual das cotas de HGLG11 recebidas na alienação de quatro imóveis e o reinvestimento em ativos estratégicos.

BRCO11 (2,5%), da Bresco, reúne 14 propriedades e cerca de 591 mil m² de ABL, com cerca de 71% da receita recorrente vinda de ativos last mile; o BTG pondera que a distribuição atual conta com apoio de resultados acumulados e de parcelas da venda do Bresco São Paulo, e que a rescisão do GPA CD04 aumenta a importância da execução comercial no curto prazo.

HGLG11 (3%), da Pátria, completa o segmento, negociando a 0,90x o valor patrimonial; foi o único fundo da carteira com alta em outubro (+1,1%).

Lajes corporativas — 9,5% da carteira PVBI11 (5%), da Pátria, reúne sete edifícios AAA/AA em regiões prime de São Paulo, com forte concentração na Faria Lima, cerca de 83,3 mil m² de ABL própria, sem alavancagem financeira e WALE de 5,0 anos; a vacância segue elevada após desocupações recentes (cerca de 20% física e 30,4% financeira), e o BTG vê na sua normalização gradual a principal avenida de valor (P/VPA de 0,58x).

BRCR11 (4,5%), do BTG Pactual, é um dos maiores FIIs de lajes da indústria, com patrimônio líquido superior a R$ 2 bilhões, carteira diversificada e cenário de médio prazo favorável à recuperação do segmento (P/VPA de 0,48x — o segundo maior desconto da carteira).

Shoppings — 10% da carteira VISC11 (6%), da Vinci Compass, tem participação em dezenas de empreendimentos, cerca de 292 mil m² de ABL própria e ampla diversificação geográfica e de administradoras, além de reciclagem de ativos com potencial de ganho de capital.

GZIT11 (2%, com peso reduzido), da Gazit, tem cinco ativos em São Paulo, com cerca de 142 mil m² de ABL própria; as obras no Internacional Shopping pressionaram o resultado recente, mas a conclusão dos investimentos e o aporte de capital da Gazit tendem a fortalecer a geração de caixa (P/VPA de 0,40x — o maior desconto da carteira).

HSML11 (2%), da HSI, reúne oito empreendimentos em cinco estados, com cerca de 181,0 mil m² de ABL própria, participação majoritária nos ativos e desalavancagem recente.

Híbrido e hedge fund — 13% da carteira TRXF11 (7%), da TRX, tem portfólio diversificado em regiões maduras e resilientes e exposição ao varejo via contratos atípicos com algumas das principais empresas do setor, com a maior liquidez da carteira (média de R$ 37.693 mil por dia nos últimos três meses) e o maior dividend yield anualizado (16,8%).

KNHF11 (6%, com peso ampliado), da Kinea, é um FII multiestratégia com objetivo de retorno absoluto via renda recorrente e ganho de capital: a carteira combina CRIs (56,8% do PL, a CDI + 2,90% e IPCA + 11,70% a.a. a mercado), imóveis (30,3%), cotas de FIIs (11,8%) e caixa/LCI.

Para o BTG, a avenida de valor está na complementaridade entre as estratégias — crédito high yield, imóveis e FIIs —, no histórico de originação da Kinea e no potencial de valorização patrimonial, além do carrego de renda (P/VPA de 0,90x).

Performance da carteira

Em outubro, a carteira caiu 2,71%, ante queda de 2,89% do IFIX — vantagem de 0,18 ponto percentual no mês, depois da desvantagem de setembro (quando a carteira caiu 0,82%, ante queda de 0,20% do IFIX). Entre os fundos da carteira atual, o único com alta foi o HGLG11 (+1,1%), e os piores desempenhos foram do PVBI11 (queda de 6,9%) e do VISC11 (queda de 6,0%).

No acumulado de 2026 (até outubro), a carteira recua 2,24%, enquanto o IFIX cai 3,41%. Desde o início da estratégia (junho de 2019), o retorno acumulado é de 59,87%, ante 38,87% do IFIX, uma vantagem de 21 pontos percentuais sobre o benchmark. Rentabilidade passada não representa garantia de resultados futuros.

Histórico anual de performance

Fonte: Economática e BTG Pactual.

Dividendo teórico por aplicação

Considerando o dividend yield anualizado de 11,5% informado no relatório, o rendimento mensal teórico de outubro, segundo o gráfico do BTG, é de aproximadamente:

Aplicação de R$ 100 mil: R$ 961/mês Aplicação de R$ 50 mil: R$ 481/mês Aplicação de R$ 25 mil: R$ 240/mês

Os valores são isentos de IR para pessoa física nos termos da legislação vigente, reforçando o posicionamento da carteira como estratégia de renda passiva. Valores teóricos e sujeitos a variação.

Estatísticas históricas

A carteira apresenta histórico superior ao IFIX em métricas-chave: retorno médio anualizado de 7,4% (vs. 5,2% do IFIX), mediana anual de retorno de 9,2% (vs. 4,8% do IFIX), máximo mensal de 12,4% (vs. 10,6% do IFIX) e Tracking Error de 3,2%.

O desvio padrão anualizado é de 12,5% (vs. 11,1% do IFIX), com mínimo mensal de -17,7% (vs. -15,8%) e máximo drawdown de -23,6% (vs. -22,0%). O Índice de Sharpe da carteira está em 0,18.

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