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Como funcionam e como investir em fundos imobiliários?

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A diversificação da carteira de investimentos é uma estratégia interessante tanto para proporcionar mais segurança quanto para impulsionar seus rendimentos. Nesse sentido, investir em fundos imobiliários (FII) pode ser uma boa opção.

Para investidores moderados, os fundos permitem ganhar familiaridade com outros produtos financeiros e dar alguns passos em direção a uma carteira de maior risco – que pode lhe oferecer também uma maior rentabilidade.

Já os perfis arrojados – acostumados a correr riscos – podem contar com os FII para buscar por melhores rendimentos e diversificação. Antes de escolher um fundo imobiliário para investir, no entanto, é fundamental conhecer esta modalidade de investimento em detalhes.

Então, que tal saber mais sobre os FIIs? Confira as informações completas deste artigo para saber mais sobre o tema e descobrir como investir em fundos imobiliários!

O que são fundos de investimento?

Vamos começar esclarecendo o que são e como funcionam os fundos de investimentos de maneira geral. Afinal, os FII são um subtipo dentro dessa categoria — logo, vale a pena compreender o tema antes de fazer suas escolhas.

Os fundos de investimentos representam uma espécie de modalidade de investimento coletivo. Em vez de investir individualmente em determinados produtos, você participa de um grupo com outros investidores – e investe de forma coletiva.

A participação em um fundo se dá a partir da aquisição de cotas. Os valores de investimento mínimo e as taxas de administração do investimento dependem de cada fundo de investimento. Por isso, é preciso ficar atento a essas informações.

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O montante obtido com os aportes dos investidores participantes do fundo – chamados de cotistas – é investido em diferentes produtos financeiros, de acordo com o tipo e a estratégia do fundo. Para organizar estes aportes, há um gestor profissional que fica responsável por tomar as decisões de investimento.

Há diversos tipos de fundos de investimentos. Cada um possui uma composição de carteira diferente. Em um fundo de renda fixa, por exemplo, a maior parte das aplicações será em alternativas dessa modalidade – como os títulos públicos.

O mesmo ocorre com outros fundos – como os fundos de ações. Já os fundos multimercados, por exemplo, podem ter uma carteira composta por diferentes tipos de investimento – e inclusive mixar investimentos mais seguros e arrojados na carteira.

O que são fundos de investimento imobiliário?

Agora você já sabe o que são os fundos de investimentos e viu que a composição da carteira de cada um depende do seu tipo. Então, no que se investe ao adquirir cotas de fundos imobiliários?

Como o nome sugere, seu dinheiro será direcionado para investimentos no mercado imobiliário. Assim, os grupos de investidores que têm cotas em FII estão reunidos para investir na construção e compra de imóveis, assim como na aquisição de títulos e valores mobiliários desse segmento.

Quando o fundo de investimento compra imóveis ou investe na construção de empreendimentos, por exemplo, o investidor acaba tendo acesso a grandes empreendimentos — como shoppings e prédios comerciais – sem desembolsar uma grande quantia de dinheiro para isso.

É importante ressaltar que a administração do imóvel não é de responsabilidade dos investidores. Sendo assim, investir em FII é uma maneira estratégica de lucrar com o setor imobiliário sem precisar adquirir e cuidar de um imóvel individualmente.

Como os fundos imobiliários funcionam?

Um FII tem um funcionamento simples: você adquire uma ou mais cotas do fundo e o dinheiro investido será administrado pelo gestor. Esse gestor é um investidor profissional e realiza análises profundas para montar o portfólio de investimentos do grupo.

Os rendimentos dos fundos imobiliários dependem da forma de gestão. A maioria dos FII foca na aquisição de imóveis para aluguel e venda. Enquanto isso, há os que buscam investir em papéis do mercado imobiliário ou até mesmo em outros fundos imobiliários.

Assim, a renda do investidor pode vir do aluguel e venda dos imóveis ou da negociação de títulos mobiliários. Esse lucro é dividido entre os cotistas de forma proporcional ao volume de cotas que cada um adquiriu no fundo.

Em geral, a distribuição dos rendimentos do FII é feita mensalmente. Em alguns grupos, esse período pode variar. Mas, por lei, isso deve ser feito, pelo menos, a cada semestre.

Além dessa forma de rendimento, você também pode vender suas cotas quando se valorizarem e, eventualmente, obter lucro com elas.

Quais as estratégias dos fundos de investimento imobiliário?

Como falamos, os fundos imobiliários podem focar em negociações diversas relacionadas a esse setor. Confira mais detalhes sobre isso conhecendo as cinco principais estratégias utilizadas por gestores desses grupos.

Fundos de renda

Esses FII têm o objetivo de gerar renda passiva para os investidores. Portanto, eles buscam comprar ou construir empreendimentos para lucrar com o aluguel.

Assim, os cotistas recebem a divisão desse valor periodicamente.

Fundos de compra e venda

Nessa segunda estratégia, o foco é conseguir lucro com a compra e venda de imóveis. Ou seja, o gestor busca adquirir imóveis que possam se valorizar e ser vendidos por um valor mais alto.

Como você pode perceber, esse tipo de estratégia é mais arrojado, pois pressupõe um risco de mercado maior. Nesse caso, é comum que os gestores combinem essa técnica com o aluguel – visando obter uma a rentabilidade mais estável para os investidores.

Fundos de desenvolvimento

Nessa estratégia, o objetivo principal é construir imóveis para serem vendidos. Esses tipos de fundos imobiliários geram boas oportunidades de lucro, principalmente quando o mercado está aquecido.

Entretanto, assim como o exemplo anterior, ele também tem um risco maior.

Fundos de recebíveis imobiliários

A estratégia adotada por fundos desse tipo é o investimento em CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários. Assim, o gestor não faz negociações diretas com imóveis, mas investe em papéis emitidos por empresas securitizadoras.

Fundos de fundo

Essa última estratégia se refere aos fundos imobiliários que focam seu funcionamento no investimento em outros fundos. Isto é, quando você investe em um FII desse tipo, sabe que a carteira de investimentos será composta pela compra de cotas de outros fundos imobiliários.

Uma das vantagens desse tipo de FII é poder usufruir dos benefícios de diversas estratégias, de acordo com cada fundo onde se investe.

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Quais as vantagens dos FIIs?

Confira a seguir algumas das principais vantagens dos FIIs para os investidores:

Menos trabalho para investir em imóveis

Muitas pessoas veem o investimento direto em imóveis como uma opção muito vantajosa. Entretanto, comprar uma casa para alugar, por exemplo, lhe coloca diante de alguns riscos e desvantagens, como os períodos de vacância do imóvel e as negociações diretas com inquilinos.

Além disso, para investir dessa forma você teria o trabalho de analisar o mercado imobiliário – para decidir, por exemplo, qual é o melhor tipo de imóvel e a melhor localização, o maior potencial de valorização, etc.

Por todos esses motivos, investir em FII é uma alternativa menos trabalhosa. A liquidez é maior, é possível diversificar o investimento em vários imóveis, há um gestor profissional tomando as decisões e você não fica responsável pelas demandas de administração do imóvel.

Possibilidade de investir com menos dinheiro

Outra vantagem do FII é a oportunidade de se tornar um investidor do ramo imobiliário com flexibilidade de valor. Afinal, investir de maneira individual em imóveis requer quantias altas de dinheiro.

Comprar terrenos, casas, apartamentos ou salas comerciais custa bastante. Por isso, investir em fundos imobiliários é uma estratégia para buscar ganhos nesse setor injetando quantias muito menores na comparação com o investimento direto.

Afinal, ao adquirir cotas em um fundo imobiliário você se tornar proprietário não penas de partes de um imóvel, mas de vários. Já pensou em ser dono de grandes empreendimentos, como shoppings, sem precisar comprar todo o imóvel? Isso é possível ao investir em FII.

Liquidez

Quem compra um imóvel para investir, seja disponibilizando para aluguel ou buscando lucro na venda, sabe que esse não é um investimento com liquidez alta. Ou seja, você levaria um tempo considerável para conseguir vendê-lo e ter seu dinheiro em mãos.

Essa realidade é diferente no fundo de investimento imobiliário, já que negociar cotas de FII é mais simples do que negociar imóveis diretamente. O investimento é feito pelo home broker e você pode negociar a compra e venda de cotas de forma semelhante a uma ação na bolsa.

Diversificação de investimentos

Se você já é investidor há algum tempo ou pesquisa o assunto, provavelmente aprendeu que distribuir seus investimentos é uma forma de diminuir riscos. Nesse sentido, os fundos de investimentos são boas opções, pois o investidor está diversificando sua carteira mesmo quando compra cotas de um mesmo FII.

Isso porque o fundo é formado por diversos empreendimentos diferentes. Assim, um de seus principais benefícios é proporcionar essa diversificação, diminuindo os riscos e aumentando a possibilidade de ter bons rendimentos.

Quais os riscos dos FIIs?

São muitas as vantagens de investir em fundos imobiliários, mas quais são os riscos? Todo investimento tem algum nível de risco e isso precisa ser considerado para que você possa tomar boas decisões e proteger seu patrimônio.

Um fator relevante é que os problemas relacionados aos imóveis, como responsabilidades administrativas, vacância do aluguel, inadimplência, etc, continuam existindo ao se investir em fundos imobiliários.

Então, essas questões podem afetar seu lucro, ainda que o impacto seja menor do que quando se é proprietário individual de um imóvel.

Além disso, outro dos principais riscos relacionados ao FII é a exposição ao mercado imobiliário. Se o setor passar por um período de contração, você ficará mais exposto a perdas.

Em relação à liquidez, também é preciso ter em mente que as negociações para vender suas cotas são feitas diretamente com outros investidores. Assim, a facilidade para resgatar o dinheiro investido depende do interesse deles em seu FII.

Como funcionam as taxas e a tributação dos FIIs?

Um dos principais fatores relacionados ao fundo imobiliário é o pagamento da taxa de administração. Ela é cobrada pelo fundo para viabilizar a remuneração do gestor. Por isso, a maioria dos FII apresenta essa cobrança. Alguns podem ter, ainda, uma taxa de performance.

Também pode haver outras taxas ao investir em fundos imobiliários. Por exemplo, cobranças relacionadas à corretagem e custódia, dependendo da instituição financeira que você escolhe para realizar suas transações.

Quando se fala na cobrança de imposto nos investimentos em fundos imobiliários é muito importante fazer uma diferenciação: apenas a distribuição de rendimentos é isenta de Imposto de Renda ou IOF para pessoas físicas.

Então, o cotista recebe os valores referentes aos aluguéis sem pagar imposto, caso invista como pessoa física. Entretanto, isso não significa que o investimento em FII é isento de imposto. A transação para venda de cotas é taxada em 20% referente ao IR.

Para quem os FIIs são indicados?

Apesar de serem considerados investimentos mais arrojados, os fundos imobiliários não são interessantes apenas para investidores moderados ou agressivos. Pessoas de perfil conservador também podem se interessar por FII para compor uma pequena parte da sua carteira.

Assim, elas conseguem diversificar seus investimentos de maneira mais simples, pois aproveitam a mediação do gestor do fundo. E podem dar seus primeiros passos neste ambiente de investimentos de maior risco.

Já em relação aos outros perfis de investimentos, os FII, de fato, costumam ocupar uma porcentagem mais significativa das carteiras. Isso porque esses investidores com perfil moderado ou mais arrojado têm maior abertura para correr riscos.

Nesse sentido, os fundos imobiliários são indicados, principalmente, para quem busca construir uma renda passiva. Como a maioria deles remunera mensalmente os cotistas com a renda dos aluguéis, os FII são uma boa ideia para as pessoas que têm esse objetivo e que aceitam se expor a maiores riscos na hora de investir.

Como investir em FII?

O investimento em FII é feito por meio do home broker. Para ter acesso a ele, é preciso abrir conta em uma instituição financeira. Depois disso, basta pesquisar as opções disponíveis e verificar as informações referentes ao preço da cota, tipo de fundo, distribuição de rendimentos, etc. e fazer seus aportes.

Além dos dados básicos referentes ao fundo, é importante que você analise o histórico dele e a qualidade da administração. Afinal, os ganhos obtidos no investimento dependem, em grande parte, de uma boa administração.

Após escolher um fundo para investir, você deve mandar uma ordem de compra no home broker com o código do FII, a quantidade de cotas e o preço que deseja pagar por elas. Ao encontrar um cotista interessado em vender, o processo é finalizado.

Um parâmetro interessante para você acompanhar antes de decidir em que fundos imobiliários investir é o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX). Ele é um índice calculado pela B3 com o objetivo de indicar o desempenho médio das cotações de FII.

Fundos Imobiliários: vale a pena investir em FIIs?

Depois de conhecer o funcionamento dos fundos imobiliários, suas vantagens e riscos, como você responderia essa pergunta? Concluir se um investimento vale a pena ou não é uma decisão muito individual, pois depende bastante de seus objetivos e sua forma de investir.

Para saber se realmente vale a pena no seu caso, reflita sobre as informações que compartilhamos aqui. Além disso, é fundamental pensar sobre seu perfil de investidor e definir quais são os seus objetivos ao compor uma carteira de investimentos.

Saber como investir em fundos imobiliários é essencial para tomar decisões eficientes e obter bons rendimentos. Lembre-se, no entanto, de analisar com cuidado cada opção antes de fazer sua escolha.

Uma dica para tomar decisões mais assertivas ao investir em fundos imobiliários é contatar uma assessoria de investimentos. Ela pode ser muito útil nesse processo de escolha e ajudar você a construir uma carteira sólida e diversificada de investimento.

Então que tal contar com a nossa ajuda para encontrar as melhores oportunidades de FII? Clique aqui e entre em contato conosco!

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