Apesar do potencial de ganhos de muitos fundos de investimento imobiliários (FIIs), os investidores precisam analisar cada alternativa antes de fazer os aportes. Para isso, é necessário conhecer indicadores como o FFO (funds from operation), que representa a geração de caixa de um fundo imobiliário.
Ele é, portanto, um conceito interessante para o investidor que pretende alocar seu capital nesse tipo de fundo. Dessa maneira, é possível ter um parâmetro para avaliar se vale a pena fazer o investimento.
Quer entender qual é a definição de FFO (funds from operation) e como funciona a geração de caixa de um fundo de investimento imobiliário? Então não perca as informações que reunimos a seguir!
O que é o funds from operation (FFO)?
Antes de explicar o que significa o indicador FFO, é necessário repassar o conceito de fundos de investimento imobiliário. Trata-se de uma modalidade de investimento coletiva que investe em ativos vinculados ao setor de imóveis.
Os ativos podem ser imóveis físicos (construídos ou em construção), sendo nesse caso, os fundos de tijolo. Podem ainda ser títulos lastreados no mercado imobiliário, sendo conhecidos como fundos de papel, ou cotas de outros FIIs — nos chamados fundos de fundos.
Outro ponto importante é que o fundo é gerido por uma administradora e conta com um gestor profissional. Ele é responsável pela gestão do capital alocado pelo grupo de investidores que adquirem as cotas.
Quando se fala em FFO (funds from operation), o foco está no fluxo de caixa das operações de um fundo imobiliário. Dessa maneira, é um indicador importante na administração de um FII. Isso porque se refere à geração de caixa que um determinado ativo pode proporcionar.
Assim, ao mensurar esse índice, o investidor pode ter uma ideia sobre a geração de renda proveniente do fundo e avaliar se ele é sustentável. A partir desse dado, pode decidir se faz sentido investir ou não na alternativa.
Como funciona a geração de caixa de um fundo imobiliário?
Como você viu, por meio do FFO é viável entender se um ativo imobiliário é rentável. Mas como fazer esse cálculo? Para calcular o indicador é necessário somar o lucro líquido ajustado com a depreciação e amortização do imóvel.
Do resultado, é preciso subtrair os possíveis ganhos com a venda da propriedade. Assim, o número indica o fluxo de caixa das operações gerado por um imóvel que faz parte de um FII. Nesse caso, costuma ser considerada a renda com aluguéis.
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Qual é a importância de conhecer esse conceito?
Ao investir em um fundo imobiliário, além de considerar o perfil e objetivos financeiros, é preciso avaliar se a alternativa vale a pena. E uma das formas de fazer isso é analisar o FFO, a fim de conhecer o que está acontecendo com a renda imobiliária.
Ele obtém uma informação mais precisa. Afinal, ao contrário de métodos tradicionais de contabilidade, o FFO leva em conta a depreciação média de um ativo imobiliário.
Então, a partir dessa análise, é possível saber se o valor dos aluguéis está proporcionando uma boa rentabilidade ao FII. Desse modo, o investidor passa a ter um parâmetro central para decidir se o fundo faz sentido em seu portfólio.
Ter esse conhecimento é necessário nesse tipo de investimento, visto que a ideia, muitas vezes, é ter ganhos recorrentes com dividendos. Assim, é interessante saber qual é a capacidade de geração de renda do fundo para avaliar quanto de dividendo ele pode pagar.
Quais outros indicadores podem ser utilizados na análise de um FII?
Como você pode acompanhar, o FFO (funds from operation) de um ativo imobiliário indica a real situação de um fundo imobiliário, já que aponta a geração de caixa. Apesar de ser um indicador importante, há outros aspectos que o investidor precisa ter atenção ao aportar em um FII.
Confira!
Vacância
Um dos principais é a vacância dos imóveis, que indica os períodos de desocupação. Assim, é um fator que pode interferir diretamente no desempenho do fundo. Afinal, se não houver um locatário, não há recebimento de aluguel.
Nesse ponto, o ideal é analisar a vacância atual e a de períodos anteriores. Dessa forma, você consegue saber se a gestão do fundo realiza uma boa administração, garantindo períodos mais longos de ocupação do imóvel.
Dividend yield
Há ainda o dividend yield, que indica o retorno que o fundo proporciona aos cotistas durante o período de um ano. Para calcular o indicador, basta somar os dividendos pagos durante um ano e dividir pela cotação atual do FII. Depois, multiplicar o valor por 10.
É importante não avaliar apenas o resultado atual, mas olhar a série histórica do indicador para entender se os ganhos são recorrentes. Entender as condições de dividendos ao longo do tempo mostra se a opção é interessante para quem objetiva ter uma renda passiva.
Outros fatores
Também há mais elementos a avaliar. Por exemplo, a qualidade da gestão dos fundos — que precisa ter uma relação transparente com os cotistas. Identificar as estratégias utilizados pelo fundo, bem como seu portfólio, são outras atitudes recomendadas antes de investir nessa modalidade.
No caso do portfólio, um fundo que tenha imóveis em regiões diferentes e com finalidades variadas pode ser uma forma de balancear os riscos do investimento, principalmente de vacância. Desse modo, há a possibilidade de ter um retorno mais equilibrado.
Por fim, não deixe de analisar as taxas envolvidas, como as de administração. Muitas vezes, se o valor estiver muito elevado pode ter um impacto em seus rendimentos. Os FIIs atraem a atenção de muitos investidores, mas é preciso tomar a decisão de forma embasada.
Agora você sabe o que é o FFO (funds from operation) e como ele ajuda a entender a geração de fluxo de caixa de determinado fundo imobiliário. O conceito é muito importante, especialmente nos fundos de tijolos focados em aluguéis.
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