BARI11: o que foi, como funcionou e o que aconteceu com o fundo

Em setembro de 2025, cotistas de BARI11 receberam uma notícia surpreendente: seu fundo imobiliário havia sido liquidado. Cada cota foi convertida em 0,8742803220 cota de outro fundo (CVBI11, depois renomeado para PCIP11) mais R$ 4,38 em dinheiro. Se você tinha cotas ou quer entender o que aconteceu, este artigo cobre cada etapa. A operação pode ter gerado retenção de Imposto de Renda e exige atenção na declaração.

Resposta direta: O BARI11 era um FII de papel gerido pela Pátria–VBI Securities, com CNPJ 29.267.567/0001-00, patrimônio líquido de cerca de R$ 424 milhões (maio/junho de 2025) e carteira concentrada em CRIs. Foi liquidado em setembro de 2025. Cada cota foi convertida em 0,8742803220 cota de CVBI11 (considerada a R$ 84,76) mais R$ 4,38 em dinheiro, o que corresponde a um valor de liquidação de referência de R$ 78,49 por cota (R$ 78,48501651, conforme declarado pelo administrador). O CVBI11 passou a se chamar PCIP11 em 24/09/2025. A liquidação estava sujeita à alíquota de 20% somente sobre eventual diferença positiva entre R$ 78,48501651 e o custo médio de aquisição informado pelo cotista.

O que foi o BARI11?

Características principais

O BARI11 (Fundo de Investimento Imobiliário VBI Rendimentos Imobiliários I) era classificado como um FII de papel. Ele investia predominantemente em ativos financeiros lastreados no mercado imobiliário. Ainda assim, não estava livre de imóveis físicos: o relatório mensal de janeiro de 2024 informava dois imóveis em fase de comercialização. Sua estratégia central era alocar recursos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Os detalhes operacionais:

• CNPJ: 29.267.567/0001-00
• Administrador: Oliveira Trust DTVM até 22/07/2025. A partir daí, a BRL Trust Distribuidora assumiu para conduzir a liquidação.
• Gestor: Pátria–VBI Securities, braço de crédito imobiliário do Pátria Investimentos. A ex-VBI Real Estate foi adquirida pelo Pátria em 2024.
• Patrimônio Líquido: cerca de R$ 424 milhões (maio/junho de 2025)
• Regulação: Resolução CVM nº 175/2022

A origem do nome está na gestora original, a Bari Asset, adquirida pela VBI Real Estate, o que levou à consolidação posterior. Para o investidor iniciante, um FII de papel funciona assim: capta recursos de cotistas, investe em instrumentos de dívida imobiliária (CRIs) e distribui mensalmente os juros recebidos. Um FII de tijolo, por outro lado, compra imóveis e distribui aluguéis.

Como o BARI11 funcionava na prática?

Composição de carteira e modelo de distribuição

O BARI11 alocava recursos em CRIs, que são títulos de dívida emitidos por securitizadoras e lastreados em financiamentos de incorporadoras ou contratos corporativos. A composição por indexador variou ao longo da vida do fundo. Segundo o relatório mensal oficial de janeiro de 2024, a carteira de CRIs estava distribuída assim:

• 75,7% indexados ao IPCA
• 23,5% indexados ao IGP-M
• 0,8% indexados ao CDI

Essa composição tornava o fundo sensível à inflação. O IPCA era o indexador dominante: quando ele subia, a correção dos CRIs tendia a elevar os rendimentos, e quando recuava, os proventos tendiam a diminuir. A parcela atrelada ao IGP-M, indexador historicamente mais volátil, era um fator de risco secundário, e não o motor principal dos proventos. Mensalmente, o fundo apurava os juros dos CRIs, deduzia despesas de administração e gestão e distribuía o resultado na proporção das cotas de cada cotista.

Além da renda passiva, enquanto o fundo esteve em negociação, o cotista podia ofertar suas cotas na B3 durante o pregão, dependendo da existência de compradores. O preço oscilava conforme oferta e demanda, sem garantia de recuperar o valor investido. Ou seja, havia possibilidade de negociação diária em bolsa, mas sem garantia de venda imediata e com risco de variação de preço. As negociações foram encerradas após o pregão de 22/07/2025, e as cotas permaneceram bloqueadas até a liquidação.

Tributação dos rendimentos

Os rendimentos distribuídos por FIIs a pessoas físicas eram isentos de Imposto de Renda desde que o fundo atendesse aos requisitos legais. Entre eles, estavam ser negociado em bolsa e ter no mínimo 100 cotistas. Também havia restrições específicas para o cotista pessoa física com 10% ou mais das cotas ou com direito a mais de 10% do total distribuído, bem como para conjuntos de pessoas físicas ligadas. Essa isenção valia para os proventos mensais do BARI11 enquanto o fundo estava em operação.

Em resumo, o BARI11 gerava renda passiva mensal isenta de IR, com exposição ao crédito imobiliário e indexação predominante ao IPCA, até que a liquidação transformou essa realidade.

Por que o BARI11 foi dissolvido e liquidado?

O BARI11 foi dissolvido depois que uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) aprovou a venda de toda a carteira para o FII CVBI11. O racional era criar um fundo maior, mais líquido e mais diversificado, consolidando estratégias similares sob a mesma gestão.

O contexto imediato foi a aquisição da Bari Asset pela VBI Real Estate. Com a gestão unificada, manter dois FIIs de papel similares poderia gerar redundância de custos, fragmentação de liquidez e perda de escala. A proposta apontou a criação de um veículo maior, mais líquido e potencialmente beneficiado por sinergias. Os documentos não trouxeram promessa numérica de redução de custos.

O marco oficial foi o fato relevante de 02/09/2025, divulgado pela BRL Trust e pela Pátria–VBI Securities, com os termos da alienação, a relação de troca e o cronograma. A operação foi aprovada conforme exigido pela Resolução CVM nº 175/2022.

É importante distinguir: o BARI11 não encerrou por insolvência ou inadimplência. Segundo os comunicados oficiais, a totalidade dos ativos foi alienada ao CVBI pelo valor contabilizado no patrimônio do BARI11 na data da operação (29/08/2025). As cotas do CVBI usadas como contrapartida foram consideradas a R$ 84,76. Os cotistas receberam cotas do fundo adquirente mais dinheiro. Trata-se de uma dissolução voluntária e organizada. Se você comparar com o valor patrimonial por cota divulgado em outras datas, confira os números diretamente nos documentos oficiais da operação.

Como funcionou a liquidação: relação de troca e valores recebidos

A liquidação seguiu um cronograma definido, com dois componentes: cotas do fundo adquirente e pagamento em dinheiro.

Por cota de BARI11:

• 0,8742803220 cota de CVBI11 (considerada a R$ 84,76 por cota) = R$ 74,10
• + R$ 4,38 em dinheiro (parcela denominada amortização em dinheiro)
• = R$ 78,48501651 de valor de liquidação (referência oficial declarada pelo administrador)

Cronograma histórico:

• 05/09/2025: emissão de recibos de CVBI11 para cotistas de BARI11
• 09/09/2025: pagamento da parcela em dinheiro (R$ 4,38101641 por cota, valor bruto, antes da dedução do eventual IRRF)
• 15/09/2025: conversão dos recibos em cotas negociáveis de CVBI11 na B3
• 24/09/2025: CVBI11 renomeado para PCIP11
• 13/10/2025: encerramento do leilão das frações, a aproximadamente R$ 80,95 por cota
• 16/10/2025: data marcada para o pagamento do resultado do leilão das frações

Exemplo prático: um cotista com 50 cotas de BARI11 recebeu:

• 50 × 0,8742803220 = 43,7140161 cotas de CVBI11. Foram entregues 43 cotas inteiras, e a fração de 0,7140161 foi para leilão.
• 50 × R$ 4,38101641 = R$ 219,05 em dinheiro, antes de eventual IRRF
• Cerca de R$ 57,80 pela fração vendida no leilão (0,7140161 × ~R$ 80,95)

O valor de referência de liquidação (50 × R$ 78,48501651 = R$ 3.924,25) é o que foi usado na apuração do IRRF. Como a fração foi vendida abaixo dos R$ 84,76 de referência, o conjunto efetivamente entregue a quem teve fração ficou um pouco diferente desse valor.

As frações de cotas não foram entregues diretamente. Elas foram agrupadas e vendidas em leilão na B3, e o valor foi creditado proporcionalmente a cada cotista. Esse mecanismo evita que investidores fiquem com frações não negociáveis.

Renomeação vs. liquidação: qual a diferença?

Diferença crítica para tributação: o BARI11 não foi renomeado para PCIP11. O cotista recebeu cotas de outro fundo, o CVBI11, que depois virou PCIP11. A mudança de ticker do CVBI11 para PCIP11 foi uma renomeação simples. Já a passagem do BARI11 para o CVBI11 ocorreu por meio da liquidação do BARI11, com resgate das cotas sujeito a IRRF sobre eventual diferença positiva.

O investidor passou a deter cotas de outro veículo, com carteira e características próprias, embora sob o mesmo gestor, Pátria–VBI Securities. Por isso, vale avaliar o novo fundo de forma independente antes de manter ou ampliar a posição.

Tabela: composição do valor de liquidação por cota de BARI11

Detalhamento conforme fato relevante de 02/09/2025:

Componente	Valor por cota (R$)	Observação
Cotas de CVBI11 em recibos	R$ 74,10400009	0,8742803220 cotas × R$ 84,76
Pagamento em dinheiro	R$ 4,38101641	Creditado em 09/09/2025; valor bruto, antes da dedução do eventual IRRF, que é descontado desta parcela
Total por cota	R$ 78,48501651	Valor de liquidação declarado pelo administrador e usado na apuração do IRRF. A soma das duas parcelas impressas resulta em R$ 78,48501650; a diferença de 1 na última casa decimal já consta do documento original
Frações de cota	Variável	Leilão B3 encerrado em 13/10/2025 (~R$ 80,95 por cota), pagamento previsto para 16/10/2025

O preço de R$ 84,76 por cota de CVBI11 é a referência indicada para o custo de aquisição das cotas recebidas, usada no cálculo de ganho de capital futuro. Se você vendeu cotas de PCIP11 depois, use esse valor, e não o preço de mercado no dia da venda nem o custo original do BARI11. Confirme o tratamento com seu contador.

Fonte primária: fato relevante Fundos.NET da B3, 02/09/2025. Qualquer divergência com o extrato da corretora deve ser verificada diretamente com a administradora ou a corretora.

Qual o impacto tributário da liquidação do BARI11 para o cotista?

A liquidação foi tratada como resgate de cotas. Nesse caso, incide IRRF à alíquota de 20% apenas sobre a eventual diferença positiva entre o valor de liquidação (R$ 78,48501651) e o custo médio de aquisição informado pelo cotista, conforme a IN RFB nº 1.585/2015, art. 37, § 3º. O imposto foi apurado e descontado pelo administrador da parcela em dinheiro. Quem não informou o custo teve como custo presumido R$ 57,15 por cota. Vale lembrar que, nas vendas comuns de FII em bolsa, não existe a isenção para vendas de até R$ 20 mil mensais que se aplica às ações.

Três situações tributárias distintas na vida de um cotista de FII:

• Rendimentos distribuídos (proventos): isentos de IR para pessoa física, se o fundo atende aos requisitos legais.
• Amortizações e resgates: o tratamento depende da natureza do evento e do que consta nos documentos do fundo. No BARI11, a parcela em dinheiro integrou o valor total de liquidação considerado na apuração do eventual ganho tributável.
• Ganho de capital na alienação em bolsa: tributado a 20%, sem isenção de faixa, com apuração pelo próprio cotista.

Na liquidação do BARI11, o valor de referência foi R$ 78,48501651 por cota. A base do IRRF é esse valor menos o custo médio de aquisição, quando o resultado é positivo.

Exemplo concreto: cotista que comprou 100 cotas a R$ 70,00 cada (custo de R$ 7.000,00) e informou esse custo ao administrador:

• Valor de liquidação: 100 × R$ 78,48501651 = R$ 7.848,50
• Diferença positiva: R$ 7.848,50 − R$ 7.000,00 = R$ 848,50
• IRRF (20%): R$ 848,50 × 0,20 = R$ 169,70, descontado pelo administrador da parcela em dinheiro

O IRRF da liquidação foi retido e recolhido pelo administrador (BRL Trust), com o código 5232. O cotista não emite DARF 5232 e, segundo o fato relevante, não seria necessária uma apuração posterior do imposto da liquidação por ele. Cabe ao cotista ter informado corretamente o custo médio ao administrador e declarar o evento na DIRPF. Já o tratamento do valor recebido pela venda das frações no leilão deve ser conferido no fato relevante e com um contador. Se houver imposto a cargo do próprio cotista, ele segue as regras de renda variável, com DARF código 6015 até o último dia útil do mês seguinte ao crédito.

Se o custo médio superou R$ 78,48501651, não há IRRF sobre o resgate. A eventual possibilidade de registrar uma perda compensável não deve ser presumida como equivalente a uma venda de FII em bolsa. Avalie esse ponto com um profissional.

Documentação necessária para a Receita Federal

Guarde por 5 anos os seguintes documentos para comprovação junto à Receita Federal:

• Informe de Rendimentos do BARI11: siga o canal indicado no próprio informe ou na página oficial de Tributação e IR do Pátria. Até 22/07/2025, a administração cabia à Oliveira Trust, e os informes de anos anteriores podem ter sido emitidos por ela.
• Fato Relevante de 02/09/2025: com os termos exatos da liquidação e o valor de referência (R$ 84,76)
• Extrato da corretora: mostrando data, quantidade de cotas, valor recebido, IRRF retido e conversão para CVBI11
• Comprovante do IRRF retido: consta do extrato da corretora ou do Informe de Rendimentos, e não de um DARF emitido pelo cotista. Guarde DARF código 6015 apenas se houver obrigação residual sua, como um eventual ganho no leilão de frações.

Além disso, o evento deve ser declarado na DIRPF ano-base 2025, entregue em 2026, e o Informe de Rendimentos é o documento-base para essa declaração. Se existir alguma obrigação residual do cotista e ela não for recolhida no prazo, o pagamento espontâneo em atraso tem multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros equivalentes à Selic acumulada desde o mês seguinte ao vencimento até o mês anterior ao pagamento, acrescidos de 1% no mês do pagamento (art. 61 da Lei nº 9.430/1996). A multa de 75% se aplica apenas em caso de autuação fiscal (lançamento de ofício).

FAQ: perguntas e respostas sobre o BARI11 e FIIs

O BARI11 foi liquidado ou apenas renomeado?

O BARI11 foi liquidado, ou seja, o fundo foi extinto. O CVBI11, que recebeu seus ativos, foi apenas renomeado para PCIP11 em 24/09/2025. Os cotistas do BARI11 receberam cotas de CVBI11 (agora PCIP11), e não viram seu fundo ser renomeado. Essa distinção importa para a tributação: o resgate por liquidação ficou sujeito a IRRF de 20% sobre eventual diferença positiva entre o valor de liquidação e o custo de aquisição.

Qual foi a causa da liquidação? Falência?

Não foi falência. Foi uma reorganização estratégica: a gestora, após a aquisição da Bari Asset, consolidou dois FIIs de papel similares em uma única estrutura maior. A proposta apontou a criação de um veículo maior, mais líquido e potencialmente beneficiado por sinergias. Os ativos foram alienados ao CVBI pelo valor contabilizado no patrimônio do BARI11 na data da operação, e os cotistas receberam cotas mais dinheiro.

Tenho cotas de PCIP11 (antigo CVBI11) agora — devo mantê-las?

Essa é uma decisão de investimento específica. O PCIP11 é um veículo distinto do BARI11 original, com carteira, composição e rentabilidade próprias, embora sob o mesmo gestor, Pátria–VBI Securities. O ideal é analisar os fundamentos do novo fundo antes de decidir manter ou vender, em vez de decidir por inércia. Consulte um assessor se quiser avaliar a estratégia do PCIP11 em relação ao seu objetivo de renda.

Como devo apurar o ganho de capital se recebi frações de cota que foram para leilão?

As frações (por exemplo, 0,7140161 de cota) não foram entregues a você. Elas foram agrupadas com as de outros cotistas e vendidas em leilão na B3, encerrado em 13/10/2025 a aproximadamente R$ 80,95 por cota, com pagamento marcado para 16/10/2025. Consulte o extrato da corretora para confirmar o crédito. O valor de R$ 78,48501651 por cota de BARI11 é o valor de liquidação usado na apuração do IRRF. Já o resultado efetivo do leilão das frações ficou um pouco diferente, e seu tratamento tributário deve ser conferido no fato relevante e com um contador.

Como declaro o ganho de capital na DIRPF?

Na DIRPF ano-base 2025, entregue em 2026, siga o Informe de Rendimentos. Registre o rendimento líquido e a fonte pagadora na área de rendimentos de aplicações financeiras sujeitos à tributação exclusiva/definitiva. A liquidação não é uma venda comum de FII em bolsa a ser lançada na ficha de Renda Variável, e o programa não deve recalcular um imposto que já foi retido. Também atualize a ficha de Bens e Direitos: dê baixa nas cotas do BARI11 extinto e inclua as cotas de CVBI11/PCIP11 recebidas. Se tiver dúvida sobre o custo médio, especialmente se recebeu amortizações ao longo dos anos, confirme o cálculo com um contador.

E se eu tiver prejuízo — comprei a R$ 90 e o valor de liquidação foi de R$ 78,49?

Nesse caso, não há IRRF sobre o resgate, porque a diferença é negativa. Não presuma, porém, que essa diferença equivale a um prejuízo de venda de FII em bolsa compensável com ganhos futuros. O tratamento de perdas em resgate por liquidação é distinto e deve ser avaliado com um profissional antes de qualquer compensação.

Resumo para levar com você

• O BARI11 era um FII de papel (investia em CRIs), com patrimônio líquido de cerca de R$ 424 milhões (maio/junho de 2025), gerido pela Pátria–VBI Securities. Foi administrado pela Oliveira Trust até 22/07/2025 e, depois, pela BRL Trust na liquidação.
• Distribuía rendimentos mensais isentos de IR, com exposição ao crédito imobiliário e indexação predominante ao IPCA, além de uma parcela minoritária em IGP-M.
• Foi liquidado em setembro de 2025 após aprovação em AGE. Cada cota foi convertida em 0,8742803220 cota de CVBI11 (R$ 84,76) mais R$ 4,38 em dinheiro, com valor de liquidação de referência de R$ 78,49 (R$ 78,48501651, conforme o administrador).
• O CVBI11 foi renomeado para PCIP11 em 24/09/2025. Os cotistas do BARI11 passaram a deter um veículo com carteira própria, sob o mesmo gestor.
• A liquidação teve IRRF de 20% somente sobre eventual diferença positiva entre R$ 78,48501651 e o custo informado. O imposto foi retido e recolhido pelo administrador (código 5232), sem DARF a ser emitido pelo cotista para a liquidação.
• O custo de aquisição de referência das cotas de PCIP11 recebidas é R$ 84,76. Use esse valor em futuros cálculos de ganho ou perda.
• Guarde por 5 anos: Informe de Rendimentos, Fato Relevante, extrato da corretora com o IRRF retido e eventual DARF 6015, se houver obrigação residual sua.

Se você teve cotas de BARI11 e está em dúvida sobre como conferir o IRRF retido, qual valor usar na futura venda de PCIP11 ou como preencher a declaração corretamente, contar com uma assessoria de investimentos pode evitar erros custosos. A Renova Invest orienta investidores nessa análise tributária e de reestruturação de portfólio — fale com um assessor se precisar esclarecer sua situação específica.