Assim como acontece com as ações, os investidores também precisam saber analisar os fundos de investimento imobiliários (FIIs). Para isso, é importante conhecer alguns indicadores, como a vacância, e entender o que a parcela vaga de um imóvel pode representar.
Embora seja um conceito relativamente simples, ele é capaz de dar informações preciosas sobre os FIIs, principalmente os de tijolo. No entanto, é importante que a vacância seja analisada em conjunto com outros indicadores.
Pensando nisso, preparamos este artigo para você entender o que é vacância e qual a relação da parcela vaga de um imóvel com os FIIs. Vamos lá?
O que é vacância?
No mercado financeiro, a vacância representa a parcela vaga de um imóvel. Assim, o termo é usado para identificar as parcelas de um investimento imobiliário que, atualmente, não estão gerando retorno.
Na verdade, existem diferentes motivos para que o investimento não esteja tendo lucro. Podemos citar como exemplo a completa desocupação dos imóveis e o chamado período de carência imobiliária. No segundo caso, o proprietário abre mão de receber os aluguéis para atrair e fidelizar os clientes.
Qual é a relação da vacância com os FIIs?
A vacância é um importante indicador a ser analisado por quem investe em FIIs de tijolo. Ela pode ser tanto física quanto financeira. Entenda a diferença entre elas a seguir:
Vacância física
Os fundos imobiliários de tijolo obtêm receita de duas formas principais: por meio do recebimento de aluguéis ou pela valorização das propriedades ao longo do tempo. A vacância está relacionada à primeira opção.
Esse indicador é muito importante porque impacta diretamente a rentabilidade do fundo. O cálculo é simples e a vacância é medida de forma percentual. Para tanto, é preciso multiplicar a quantidade de imóveis desocupados por 100 e depois dividir pelo total de imóveis do fundo.
Imagine que um empreendimento possui 50 salas comerciais. Dessas, apenas 30 estão alugadas, restando 20 desocupadas. Isso significa que o percentual de ocupação é de 60% e a taxa de vacância é de 40%.
Vacância financeira
Já a vacância financeira reflete o valor que o imóvel efetivamente rende e qual o seu potencial. Imagine que um imóvel foi construído com o objetivo de gerar renda de R$ 3 mil mensais, mas o locatário está pagando apenas R$ 2 mil pela sua utilização.
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Dessa forma, existe uma vacância financeira de R$ 1 mil em relação ao verdadeiro potencial do imóvel. Tanto a vacância financeira quanto a física são importantes na análise de um fundo imobiliário.
Afinal, não adianta o empreendimento estar completamente locado, se a renda gerada não alcança todo o potencial do imóvel. Contudo, em momentos de crise, é comum que os valores dos aluguéis sejam renegociados para evitar a inadimplência.
Nesse caso, a vacância financeira pode ser temporária. Portanto, é preciso considerar esse fator e as causas em suas análises.
Por que é importante considerar esse indicador antes de escolher um FII?
Depois de entender o conceito de vacância, é possível perceber que ela é um dos fatores mais importantes para quem investe em FIIs. A alta ou a queda desse indicador tende a impactar o desempenho do fundo.
Isso porque os FIIs de tijolo ancoram a sua performance na locação. Logo, se a parcela vaga referente a um imóvel sobe, a parcela de lucro repassada aos cotistas cai. Por outro lado, é possível encontrar oportunidades de investir em cotas a preço mais baixo.
Nesse caso, é preciso que exista uma expectativa de que a vacância será temporária e, com o tempo, o rendimento aumentará. Ademais, o risco de vacância está relacionado com as rescisões dos contratos e desocupação de inquilinos, o que impacta a rentabilidade dos fundos.
Quais outros indicadores podem ser usados na análise de FIIs?
Como você viu, é importante que a vacância não seja analisada de forma independente. É necessário considerar também outros fatores na análise para que seja possível identificar oportunidades de investimento.
Conheça outros indicadores que podem ser usados na análise de FIIs:
Dividend yield
Dividend yield (DY) é um indicador que permite acompanhar o percentual de dividendos pagos pelo fundo. Ele ajuda a entender o quão rentável podem ser os proventos do FII em comparação ao valor das cotas.
Para calculá-lo, basta somar todos os dividendos pagos nos últimos 12 meses e dividir pela cotação atual das cotas do fundo.
Valor patrimonial
Esse indicador representa o custo de avaliação dos ativos de um FII. Ou seja, está relacionado com o patrimônio total do fundo. Em geral, fundos imobiliários são atrativos quando negociados abaixo do seu valor patrimonial.
Isso significa que os imóveis que compõem seu portfólio costumam valer mais do que o preço total das cotas no mercado.
Preço sobre valor patrimonial
Trata-se de um indicador referente ao ágio ou deságio na negociação de ativos. Caso o valor de mercado seja maior que o valor patrimonial da cota, o ativo tende a estar supervalorizado. O oposto significa que ele pode estar desvalorizado.
Você pode obter o valor patrimonial do fundo nos informes mensais. Para calcular o indicador, basta dividir esse fator pelo número de cotas emitidas.
Gestão e taxas
Também é importante verificar a qualidade da gestão e as taxas cobradas pelo fundo imobiliário do seu interesse. O trabalho do gestor pode ser analisado por meio das decisões tomadas nos últimos anos. Além disso, vale a pena avaliar a transparência da comunicação da gestão com os cotistas.
No entanto, cabe ressaltar que os resultados passados não são garantia de rendimentos futuros. Porém, eles podem fornecer uma boa base sobre a qualidade do trabalho realizado pelo gestor. Com relação às taxas, elas se referem à porcentagem que o investidor paga para remunerar a gestão.
A taxa de administração é a mais comum e, normalmente, é cobrada por mês. Também pode haver uma taxa de performance, que incide quando há resultados acima do esperado. Os custos variam conforme o FII e influenciam nos ganhos do investidor, então é fundamental conhecê-los.
Agora você sabe que a vacância, ou parcela vaga de um imóvel, pode prejudicar o pagamento de dividendos ou desvalorizar as cotas dos FIIs. Porém, também é importante verificar outras características do veículo de investimento para encontrar oportunidades mais alinhadas às suas necessidades.
Gostou de saber mais sobre esse indicador? Aproveite para complementar a leitura e conheça o IFIX — o índice de referência dos fundos imobiliários!
