Fundos imobiliários: conheça 5 tipos e como investir

Os fundos imobiliários (FIIs) continuam sendo um dos investimentos mais populares do Brasil — e 2026 traz um contexto especialmente relevante para eles. Com a Selic a 14,50% ao ano, a diferença entre FIIs de papel (que acompanham CDI/IPCA) e FIIs de tijolo (que sofrem mais com juros altos) nunca foi tão importante de entender. Este guia explica os 5 tipos principais e como cada um funciona.

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Porém, quando se pensa em fundos imobiliários, várias dúvidas aparecem: o que são? como funcionam? onde investir? É por isso que a Renova Invest conta com um time de assessores de investimentos que podem mais que te ajudar nessas horas.

Vamos por partes!

O que são fundos imobiliários?

Fundos imobiliários são uma modalidade de investimento em conjunto e negociados por meio de cotas. Os investidores se reúnem com o objetivo de aplicar o seu dinheiro em vários tipos de ativos relacionados a esse setor.

O investimento que pode fazer parte do portfólio do fundo pode ser tanto imóveis físicos quanto títulos de renda fixa ligados ao mercado — como certificados de recebíveis imobiliários (CRI) ou letras de crédito imobiliário (LCI). Os investimentos são administrados por um gestor profissional.

Sendo assim, o gestor é o responsável por realizar os aportes — seguindo a estratégia previamente estabelecida. Enquanto os investidores não precisam despender tempo com essas atividades. Basta avaliar o FII e comprar as cotas, enquanto o portfólio fica a cargo do gestor.

Como eles funcionam?

Para fazer seus aportes nos fundos imobiliários é preciso adquirir cotas do FII do seu interesse. Como elas são negociadas na bolsa de valores, você pode adquiri-las pelo home broker do seu banco de investimentos.

A partir daí, poderá se beneficiar de eventuais resultados positivos do fundo. Eles podem acontecer pela valorização das cotas ou pela distribuição de lucros em forma de dividendos. Assim, é possível receber uma renda passiva proporcional à sua participação em cotas do fundo.

Confira aqui a diferença entre fundo de papel x fundo de tijolo:

Tipos de fundos imobiliários

1. Fundos de tijolo – um dos mais famosos, é conhecido também como fundos de renda. Compostos por ativos imobiliários  físicos. O investidor que aplicar em fundos de tijolo terá seu rendimento por meio dos aluguéis desses imóveis. Por exemplo:

• Shoppings;
• Lajes Corporativas;
• Galpões Logísticos;
• Hotéis;
• Imóveis educacionais;
• Hospitais;
• Agências bancárias;
• Imóveis residenciais.

2. Fundos de papel – são chamados também de fundos de recebíveis, compostos, em geral, de CRIs, LCIs, LHs, CEPACs, FIDCs e cotas de outros FIIs que são atrelados a letras e certificados do meio imobiliário. Esse tipo de fundo possui contratos do setor, que são pagos pela participação dos investidores por meio da compra de cotas. O lucro mensal do fundo é distribuído através de proventos. São considerados seguros pois os certificados que os compõem se atrelam à renda fixa.

3. Fundos de fundos (FOFs) – são fundos que adquirem cotas de outros fundos. Sendo assim, funcionam como uma mistura de estratégias com diversos fundos em um só. Essa alternativa pode diminuir riscos e conseguir equilibrar ganhos, já que  mistura produtos e táticas.  Ao comprar cotas de FOFs, o investidor aciona vários outros fundos. A parte desanimadora é a taxação dupla: a taxa de administração do FOF e dos fundos que o compõem.

4. Fundos de desenvolvimento – focado em viabilização da construção de imóveis, o investidor aplica o seu dinheiro em projetos imobiliários que estão em desenvolvimento. Depois, o lucro vem da venda ou do aluguel desses imóveis com a construção finalizada. Por isso, é o que apresenta mais risco. Dependendo de inúmeros fatores como: andamento da obra, prazos e vendas.

5. Fundos híbridos – são investimentos que mesclam características de outros. Os componentes são os de tijolo e os de papel, ou seja, tendo tanto de imóveis físicos quanto de contratos do setor imobiliário. Os administradores combinam os produtos e ainda com mais possibilidades. Claro que nesse caso, a proporção da carteira do fundo acompanha o momento do mercado. Com a Selic alta, os FIIs de papel compõem a maior parte, e na valorização de imóveis, os de tijolo viram a maioria, por exemplo.

Tributação dos FIIs em 2026

A estrutura tributária dos FIIs é um dos seus maiores atrativos para o investidor pessoa física. Veja como funciona em 2026:

• Rendimentos mensais distribuídos: isentos de IR para PF (Lei 11.033/2004), desde que o fundo tenha ao menos 100 cotistas, seja negociado em Bolsa e o cotista tenha menos de 10% das cotas. Essa vantagem não foi alterada pela Lei 15.270/2025 (que tributa dividendos de ações, não FIIs).
• Ganho de capital (venda de cotas com lucro): 20% via DARF, sem isenção para meses com vendas abaixo de R$ 20.000 (diferente das ações). Prazo: último dia útil do mês seguinte à operação. Código DARF: 3291.
• Come-cotas: FIIs de tijolo e papel não pagam come-cotas — esse imposto antecipado vale apenas para fundos abertos (multimercados, renda fixa). Vantagem significativa de longo prazo.
• FIAGROs com cotas 2026: rendimentos de cotas adquiridas a partir de 01/01/2026 = 5% IR na fonte (MP 1.303/2025). Cotas anteriores: isentos.

Saiba mais: Tributação de Dividendos em 2026 (Lei 15.270) | Come-cotas: como funciona

Como investir em fundos imobiliários?

Agora você entende o que são FIIs e quais são os principais tipos disponíveis no mercado. Agora, é hora de aprender a fazer seus aportes — caso os fundos imobiliários façam sentido para suas estratégias.

Veja 4 passos simples e práticos a seguir aqui. 

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