HGRE11 em 2026: DY ~8%, P/VP 0,88x e vacância física de 5,8%

O HGRE11 — Pátria Escritórios FII — distribui cerca de R$ 0,85 por cota mensalmente em 2026, com dividend yield anualizado em torno de 8% ao ano sobre o preço de mercado atual. O fundo negocia com desconto ao valor patrimonial, e a vacância física caiu de cerca de 14% no início de 2025 para 5,8% em junho de 2026. Entender os números por trás dessa performance é essencial antes de alocar capital.

Resposta direta: O HGRE11 é um fundo imobiliário de lajes corporativas com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,73 bilhão, gerido pela Pátria Investimentos. Conforme o relatório gerencial de referência 30/06/2026, a cota de mercado estava em R$ 128,98, o valor patrimonial em R$ 146,64 por cota e o P/VP em torno de 0,88x, com vacância física de 5,8% e vacância financeira de 7,6%. Mantida a distribuição de R$ 0,85/cota/mês, o DY anualizado sobre esse preço fica próximo de 7,9%. Os rendimentos distribuídos a pessoas físicas são isentos de IR, desde que o fundo cumpra os requisitos legais de pulverização.

O que é o HGRE11 e como funciona o Pátria Escritórios?

O HGRE11 é o Pátria Escritórios Fundo de Investimento Imobiliário — um fundo de tijolo focado em lajes corporativas de padrão elevado. Constituído em julho de 2007, com início de atividades e listagem na B3 em abril de 2008, prazo indeterminado, regulado pela CVM. O Banco Genial S.A. administra o fundo, enquanto a Pátria Investimentos Ltda. faz a gestão ativa do portfólio.

O fundo concentra seus ativos em imóveis padrão A e AAA, localizados principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro — as praças com maior demanda por espaços corporativos de alto padrão. Essa concentração é deliberada: capturar contratos de longo prazo com empresas grandes, com reajustes atrelados a índices de inflação (IGP-M, IPCA).

Estrutura e regulação do fundo

Com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,73 bilhão e mais de 140 mil cotistas, o HGRE11 é um dos maiores FIIs de escritórios do Brasil em base de investidores. Essa pulverização garante dois benefícios: (1) a isenção de IR sobre rendimentos distribuídos a pessoa física — exigência legal de ao menos 100 cotistas; (2) liquidez diária na B3 sem impacto expressivo de entrada/saída.

A estrutura segue o modelo padrão de FIIs brasileiros: capta recursos via emissão de cotas, adquire imóveis ou participações, distribui os aluguéis mensalmente aos cotistas. Conforme as regras vigentes em 2026, os rendimentos mensais são isentos de IR para pessoa física — sem come-cotas (tributo semestral que incide em fundos convencionais).

A Pátria Investimentos adota estratégia de gestão ativa: aquisição, desinvestimento e reciclagem de ativos ao longo do tempo. Essa abordagem gera resultados não recorrentes — ganhos de capital na venda de imóveis acima do valor de laudo — que complementam a receita recorrente de aluguéis.

Vantagens para pessoa física

Na prática, o HGRE11 oferece acesso a imóveis corporativos de alto padrão com capital acessível, renda mensal isenta de IR e liquidez diária via bolsa — impossível no investimento direto em imóvel físico. Compreender essa estrutura é o ponto de partida para avaliar se o ativo cabe em sua carteira. Para quem busca estruturar uma carteira de renda passiva com FIIs, compreender essa estrutura é o ponto de partida essencial.

Portfólio do HGRE11: quais imóveis compõem o fundo?

O portfólio é composto majoritariamente por lajes corporativas padrão A e AAA, concentradas em São Paulo e Rio de Janeiro. Historicamente, o fundo manteve posição no Berrini One (One Berrini Corporate) — empreendimento de alto padrão na região da Berrini, SP, uma das localizações mais valorizadas para escritórios corporativos no país. Além dos imóveis, o fundo mantinha, em junho de 2026, parcela minoritária do patrimônio em CRIs e em caixa/liquidez.

A gestão ativa da Pátria Investimentos recicla o portfólio continuamente. Quando um imóvel atinge valorização relevante, a gestão o vende e realoca os recursos em oportunidades com melhor relação risco-retorno. Esse movimento gera resultados não recorrentes que se traduzem em distribuições extraordinárias.

Exemplo concreto: a venda de dois conjuntos corporativos no edifício Berrini One foi concluída por aproximadamente R$ 21 milhões, com preço 29,3% superior ao valor investido e 15,7% acima do valor de laudo de 2024, gerando lucro caixa de cerca de R$ 4,8 milhões — equivalentes a aproximadamente R$ 0,40 por cota em distribuição adicional, isenta de IR. Para um cotista com 200 cotas, isso representou cerca de R$ 80,00 extra além da distribuição recorrente.

Outros desinvestimentos relevantes do ciclo recente — entre eles ativos como Alegria e Brasilinterpart, além de participações vendidas ao longo de 2025 — reforçaram o caixa do fundo e financiaram novas aquisições. Segundo os relatórios gerenciais do período, esses desinvestimentos somaram mais de R$ 320 milhões. O portfólio inclui também participações em cotas de outros FIIs, como o AIEC11, adicionando diversificação indireta.

Os contratos de locação seguem padrão de mercado: prazos médio e longo prazo com reajustes atrelados a índices de inflação. Essa estrutura oferece proteção parcial contra corrosão inflacionária, embora revisões em momentos de alta vacância possam pressionar os valores negociados.

A concentração em São Paulo e Rio é ao mesmo tempo força e fator de atenção. Essas praças têm maior demanda por escritórios de alto padrão — mas deterioração econômica localizada ou avanço do trabalho híbrido pode impactar a taxa de ocupação de forma mais direta que em portfólio geograficamente diversificado.

Dividendos do HGRE11 em 2026: quanto o fundo está pagando?

Ao longo do primeiro semestre de 2026, o HGRE11 manteve distribuição mensal de R$ 0,85 por cota. Nos meses de janeiro e fevereiro, a receita total por cota ficou em torno de R$ 1,05, enquanto o resultado distribuível recorrente — proveniente exclusivamente de locações — foi de aproximadamente R$ 0,75 por cota. A diferença reflete contribuição de resultados não recorrentes, como vendas de ativos.

Essa distinção é fundamental. Um fundo que distribui R$ 0,85/cota com base recorrente de R$ 0,75/cota está complementando a distribuição com eventos pontuais. Quando esses eventos se esgotam, a distribuição tende a convergir para o nível recorrente — o que pode frustrar quem comprou esperando manter o patamar atual indefinidamente.

Além da distribuição mensal, houve uma distribuição extraordinária de R$ 1,50 por cota paga em 14/07/2026, referente à equalização semestral do resultado apurado até junho de 2026 — evento típico de fundos que acumulam ganhos de capital ao longo do semestre e precisam distribuí-los para preservar a isenção.

Considerando o preço de mercado da cota em R$ 128,98 (referência 30/06/2026), a distribuição de R$ 0,85/mês representa dividend yield mensal de aproximadamente 0,66%. Anualizado, resulta em cerca de 7,9% ao ano sobre esse preço de compra. A sensibilidade ao preço é direta: com a cota em torno de R$ 117 (patamar do início de 2026), o mesmo dividendo equivaleria a cerca de 8,7% a.a.; para atingir DY de 10% a.a., a cota precisaria recuar para aproximadamente R$ 102, mantida a distribuição atual.

Cálculo concreto: investidor com 100 cotas adquiridas a R$ 128,98 cada investiu R$ 12.898. Mensalmente recebe R$ 85,00 — integralmente isentos de IR para pessoa física conforme regras vigentes em 2026. Em 12 meses, acumula R$ 1.020 em rendimentos sem pagar imposto, equivalendo a retorno de aproximadamente 7,9% sobre o capital investido apenas em dividendos.

Comparando com renda fixa: um CDB a 100% do CDI (CDI de 13,90% a.a.) renderia para R$ 12.898 em 1 ano aproximadamente R$ 1.793 bruto. Após IR de 20% sobre o ganho (aplicação de 181 a 360 dias, faixa correspondente a um resgate em 12 meses), sobrariam cerca de R$ 1.434 líquidos — aproximadamente R$ 414 acima dos R$ 1.020 do FII. A isenção do FII estreita a diferença (sem ela, o gap seria ainda maior), mas não elimina a vantagem da renda fixa em retorno líquido no curto prazo. O argumento a favor do HGRE11 reside no potencial de fechamento do desconto ao valor patrimonial e no horizonte de médio e longo prazo, não em uma suposta equivalência tributária imediata.

A gestão sinalizou manutenção dos dividendos em torno de R$ 0,85/cota durante o primeiro semestre de 2026, apoiada por eventos não recorrentes programados. O investidor deve monitorar os relatórios mensais para identificar quando esses eventos se encerram e como o resultado recorrente evolui. A transparência dos relatórios gerenciais do HGRE11 é um ponto positivo.

P/VP do HGRE11: o desconto de 12% é oportunidade ou armadilha?

Na referência de 30/06/2026, o HGRE11 negociava com P/VP em torno de 0,88x — aproximadamente 12% abaixo do valor patrimonial por cota (R$ 146,64), com a cota de mercado a R$ 128,98. No início de 2026, com a cota próxima de R$ 117, esse desconto era mais amplo, na casa de 20%.

Ao comprar a cota por cerca de R$ 129, o investidor adquire participação num patrimônio líquido avaliado em aproximadamente R$ 147 por cota — composto por imóveis, CRIs e caixa, já líquido dos passivos do fundo (em junho/2026, cerca de 90% em imóveis, aproximadamente 3% em CRIs e 8% em caixa, com passivo da ordem de R$ 38 milhões). O desconto ao VPA não equivale a comprar imóveis físicos com 12% de desconto direto, pois o VPA reflete o patrimônio líquido integral do fundo, e não apenas o laudo dos imóveis.

P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) indica a relação entre preço de mercado da cota e valor contábil do patrimônio por cota. Abaixo de 1: mercado precifica desconto ao patrimônio. Acima de 1: mercado paga prêmio.

Por que FIIs de escritórios negociam com desconto em 2026? Três razões principais: (1) Selic elevada (14% a.a.) — renda fixa oferece retorno competitivo com menor risco percebido, pressionando preço de FIIs para baixo; (2) Percepção de risco setorial — trabalho híbrido gerou dúvidas sobre demanda futura por lajes corporativas; (3) Assimetria de liquidez — imóveis são difíceis de vender rapidamente, mercado exige desconto para compensar esse risco.

Indicador	HGRE11 (ref. 30/06/2026)	Referência
P/VP	~0,88x (cota R$ 128,98 / VPA R$ 146,64)	IFIX ~0,90 (estimado)
DY anualizado	~7,9% (R$ 0,85/mês sobre R$ 128,98)	CDI 13,90% a.a. (bruto)
Vacância	física 5,8% / financeira 7,6%	Mercado SP ~10%–12%

A tese de assimetria continua existindo, ainda que menos ampla do que no início do ano: pagar cerca de R$ 0,88 por R$ 1,00 de patrimônio líquido oferece alguma margem de segurança. Se a vacância continuar caindo e os dividendos se sustentarem, o mercado tende a reconhecer o valor patrimonial e o P/VP converge para 1 — gerando valorização de cota. Um movimento de P/VP de 0,88x para 1,00 representaria valorização de cerca de 14% no preço da cota, além dos dividendos recebidos no período.

Mas o desconto pode ser armadilha quando reflete problemas estruturais não resolvidos. Se a vacância voltar a subir, se contratos relevantes não forem renovados em 2027 ou se a Selic permanecer elevada, o desconto pode se manter — ou ampliar. Portanto, o P/VP abaixo de 1 é oportunidade apenas se os fundamentos justificarem a convergência. No caso do HGRE11, a queda da vacância e a qualidade do portfólio sustentam parcialmente a tese — mas não eliminam os riscos.

Vacância do HGRE11: de 14% para 5,8% física (e 7,6% financeira) — o que mudou?

A vacância física do HGRE11 caiu de aproximadamente 14% no início de 2025 para cerca de 5,9% em janeiro de 2026 e 5,8% em junho de 2026 — redução de cerca de 8 pontos percentuais. No mesmo mês de junho/2026, a vacância financeira era de 7,6%. Isso resulta diretamente de gestão ativa: novas locações, renegociações de contratos existentes e desinvestimento de ativos com ocupação problemática.

Vacância física é o percentual da área total disponível para locação que está desocupada. A vacância financeira pondera a área vaga pelo valor dos contratos e é o indicador diretamente ligado à perda efetiva de receita de aluguel — por isso é o parâmetro mais relevante para projetar distribuições. No HGRE11, a financeira (7,6%) supera a física (5,8%), o que indica que parte das áreas vagas está em imóveis com aluguel por metro quadrado acima da média do portfólio. Acompanhar os dois indicadores juntos evita uma leitura excessivamente otimista da capacidade de geração de caixa.

Ainda assim, o nível atual é historicamente saudável para FIIs de escritórios no Brasil. Taxas abaixo de 10% costumam indicar portfólio bem ocupado e menor risco de interrupção de receita. Para referência, o mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo registrava vacância média em torno de 10% a 12% em 2025. O HGRE11 opera abaixo dessa média, reforçando qualidade do portfólio e da gestão.

Alertas prospectivos: dois fatores exigem monitoramento contínuo. Primeiro, vencimentos de contratos relevantes previstos para 2027 — contratos que expiram sem renovação podem elevar abruptamente a vacância e reduzir dividendos. Segundo, concentração de receita em determinados locatários — a saída de um inquilino grande gera impacto desproporcional no resultado.

O trabalho híbrido permanece como variável de longo prazo. Empresas com modelos flexíveis podem reduzir demanda por espaço físico nos próximos ciclos de renovação. Esse risco é real, mas tem sido mitigado pela preferência das grandes corporações por lajes de alto padrão — exatamente o nicho do HGRE11 — mesmo com equipes menores presencialmente.

A queda da vacância física de 14% para 5,8% é o principal motor da melhora nos fundamentos do HGRE11 — e o principal risco do fundo é que esse indicador (e sobretudo a vacância financeira, hoje em 7,6%) se deteriore novamente em 2027 com vencimentos contratuais relevantes. O investidor deve acompanhar os relatórios mensais atentamente.

Desempenho do HGRE11 vs. IFIX e CDI em 2025–2026

O HGRE11 encerrou 2025 com valorização de aproximadamente 32,9% na cota — bem acima do IFIX (principal índice de fundos imobiliários da B3). No acumulado até meados de 2026, registrava alta adicional de cerca de 9,0%, enquanto o IFIX acumulava aproximadamente 2,7% no mesmo período. O CDI bruto acumulado no período equivalente ficou em torno de 5,7%.

Esses números colocam o HGRE11 em posição de destaque entre FIIs de escritórios. A superação do IFIX e do CDI reflete combinação de três fatores: (1) queda expressiva da vacância; (2) reciclagem de portfólio com ganhos acima do laudo; (3) o ciclo de desinvestimentos ao longo de 2025 — vendas como Berrini One, Alegria e Brasilinterpart, que segundo os relatórios gerenciais do período somaram mais de R$ 320 milhões e geraram distribuições extraordinárias, aquecendo o interesse pelo papel.

Ativo	2025	Até meados 2026
HGRE11	~+32,9%	~+9,0%
IFIX	referência	~+2,7%
CDI bruto	referência	~+5,7%

A questão central para 2026: esse desempenho é sustentável? A resposta honesta é parcialmente. A valorização de 2025 foi impulsionada por eventos não recorrentes — vendas de ativos, distribuições extraordinárias, rerating do setor. Esses gatilhos não se repetem automaticamente. O que sustenta o desempenho daqui em diante é qualidade recorrente: vacância baixa, contratos longos, portfólio de alto padrão, gestão ativa.

Para quem comprou em 2024 ou início de 2025, o retorno total (valorização + dividendos) foi expressivo. Para quem entra agora, a equação é diferente: o preço já subiu de cerca de R$ 117 no início de 2026 para R$ 128,98 em junho, o DY anualizado recuou para perto de 7,9% e o desconto ao valor patrimonial estreitou para cerca de 12%. O potencial de valorização adicional existe — mas depende de novos gatilhos como continuidade da queda de vacância, renovações contratuais favoráveis e eventual redução da Selic.

Na comparação com o CDI, o HGRE11 perde em rentabilidade bruta no curto prazo — CDI acumulado 12 meses está em 13,90% a.a. A isenção de IR sobre dividendos do FII reduz essa distância, mas não a anula. Usando a mesma alíquota de referência do exemplo anterior (20%, aplicável a prazos de 181 a 360 dias), um DY de 7,9% isento equivale a aproximadamente 9,9% brutos em renda fixa — abaixo dos 13,90% do CDI. Vale lembrar que a alíquota de IR da renda fixa varia com o prazo (22,5% até 180 dias, 20% de 181 a 360 dias, 17,5% de 361 a 720 dias e 15% acima disso), de modo que o equivalente bruto muda conforme o horizonte considerado.

A recomendação estratégica é clara: o HGRE11 faz mais sentido para investidores com horizonte médio e longo prazo, que buscam renda passiva isenta e aceitam volatilidade de cota inerente a qualquer FII. Para quem precisa de liquidez no curto prazo ou não tolera oscilação, renda fixa convencional oferece relação risco-retorno mais previsível com Selic no patamar atual.

Resumo prático

• Dividendos: R$ 0,85/cota/mês em 2026, com DY anualizado de ~7,9% sobre a cota de R$ 128,98 (ref. 30/06/2026) — isentos de IR para pessoa física; houve ainda R$ 1,50/cota extraordinários pagos em 14/07/2026 (equalização semestral).
• P/VP: ~0,88x em 30/06/2026, indicando desconto de ~12% sobre o patrimônio líquido de R$ 146,64/cota (imóveis, CRIs e caixa, líquidos de passivos).
• Vacância: física de 5,8% e financeira de 7,6% em junho/2026, após queda desde ~14% no início de 2025 — melhora expressiva, mas com risco de vencimentos contratuais em 2027.
• Portfólio: lajes A e AAA em SP e RJ, com reciclagem ativa gerando ganhos acima do laudo (ex: +29,3% sobre o valor investido e +15,7% sobre o laudo de 2024 na venda de conjuntos do Berrini One).
• Desempenho: +32,9% em 2025 e ~+9,0% até meados de 2026, acima do IFIX e do CDI no período.
• Tributação: rendimentos mensais isentos de IR; ganho de capital na venda de cotas tributado a 20% para pessoa física.

Perguntas frequentes sobre o HGRE11

O HGRE11 paga dividendos mensais?

Sim. O HGRE11 distribui rendimentos mensalmente — em janeiro e fevereiro de 2026, a distribuição foi de R$ 0,85 por cota, patamar mantido ao longo do semestre. O pagamento ocorre após o fechamento do mês de competência, com data de corte e pagamento divulgadas nos comunicados ao mercado na B3. Semestralmente pode haver distribuição adicional de equalização, como os R$ 1,50/cota pagos em 14/07/2026.

Os rendimentos do HGRE11 são isentos de imposto de renda?

Sim, para pessoa física. Conforme legislação vigente em 2026, os rendimentos distribuídos por FIIs são isentos de IR quando o fundo tem ao menos 100 cotistas, é negociado em bolsa e o cotista detém menos de 10% das cotas individualmente. O HGRE11 cumpre esses requisitos. Ganhos de capital na venda de cotas são tributados a 20%.

Qual o P/VP do HGRE11 em 2026?

Na referência de 30/06/2026, o P/VP estava em torno de 0,88x, com valor patrimonial por cota de R$ 146,64 e preço de mercado de R$ 128,98. No início de 2026, com a cota próxima de R$ 117, o P/VP era de aproximadamente 0,80x. O desconto reflete ambiente de juros elevados e prêmio de risco do setor de escritórios.

Qual a vacância do HGRE11 em 2026?

Em junho de 2026, a vacância física era de aproximadamente 5,8% e a financeira de 7,6%, após queda desde cerca de 14% no início de 2025. O nível atual é considerado saudável para FIIs de escritórios, mas a vacância financeira — que mede a perda efetiva de receita — merece acompanhamento prioritário. O principal risco prospectivo são vencimentos de contratos em 2027, que podem pressionar esses indicadores.

Quanto rende R$ 10.000 investidos no HGRE11?

Com preço de cota em R$ 128,98, R$ 10.000 compram aproximadamente 77 cotas. Com distribuição de R$ 0,85/cota/mês, o rendimento mensal seria de cerca de R$ 65,45 — isentos de IR. Em 12 meses, isso representa aproximadamente R$ 785 em dividendos, equivalente a DY de cerca de 7,9% sobre o valor efetivamente aplicado nas 77 cotas (R$ 9.931), sem considerar eventuais distribuições extraordinárias nem a variação do preço da cota.

O HGRE11 é um bom investimento para renda passiva?

Para quem busca renda passiva isenta de IR com horizonte médio e longo prazo: o HGRE11 apresenta fundamentos consistentes em 2026 — vacância em nível saudável, portfólio de qualidade e desconto ao valor patrimonial. A isenção de IR reduz a distância frente à renda fixa, embora, nos números atuais, o CDI ainda entregue retorno líquido superior no curto prazo; a tese do FII depende do fechamento do desconto patrimonial e da evolução dos aluguéis.

Para objetivos de curto prazo ou perfil conservador: a renda fixa com Selic a 14% a.a. oferece relação risco-retorno mais previsível.

Decisão estratégica chave: o HGRE11 recompensa investidores que conseguem manter a posição quando o P/VP diverge para baixo (períodos de juros altos ou volatilidade de mercado) — porque a convergência do P/VP para 1,00 somada aos dividendos acumulados pode gerar retorno total relevante. Se você quer avaliar se o HGRE11 tem espaço na sua carteira — considerando horizonte, perfil, tolerância a volatilidade e já considerando os riscos de renovação contratual em 2027 — a Renova Invest oferece assessoria personalizada para montar uma alocação coerente. Fale com um assessor antes de decidir.

Fontes consultadas: B3 — Bolsa de Valores do Brasil; relatórios gerenciais do HGRE11 (Pátria Investimentos), com destaque para a referência 30/06/2026; comunicados ao mercado do fundo; legislação aplicável a fundos imobiliários conforme regras vigentes em 2026.