Como declarar rendimentos de FII no Imposto de Renda 2026

Para saber como declarar rendimentos de FII no Imposto de Renda 2026, comece pelo informe de rendimentos: os dividendos isentos entram em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, Código 26 – Outros, com o CNPJ do fundo e o total recebido no ano-calendário 2025. Faça um lançamento para cada FII. O passo a passo abaixo mostra o preenchimento e separa esses proventos do saldo de cotas e do lucro nas vendas, que vão para outras fichas. Para as demais etapas da declaração, consulte também o guia do Imposto de Renda 2026.

Como declarar rendimentos de FII: passo a passo rápido

1. Confira no informe o nome e o CNPJ do fundo, o total de proventos recebidos em 2025 e se houve imposto retido.
2. Para os dividendos isentos, abra Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, clique em “Novo” e selecione Código 26 – Outros.
3. Marque “Titular” em “Tipo de beneficiário” e preencha o CNPJ e o nome do fundo como fonte pagadora.
4. Na descrição, escreva “Rendimentos isentos de FII recebidos no ano-calendário 2025” e informe o total recebido no ano daquele fundo.
5. Repita o lançamento para cada FII. Se recebeu proventos do mesmo fundo em corretoras diferentes, some os valores por CNPJ.

Atenção à diferença: esse procedimento é para dividendos isentos. Rendimentos tributados vão para Tributação Exclusiva/Definitiva; as cotas mantidas em carteira, para Bens e Direitos; e o resultado das vendas, para Renda Variável. A isenção dos proventos não significa isenção do lucro na venda das cotas.

Documentos para declarar rendimentos e cotas de FII

Se você ainda está montando carteira, vale revisar o que são fundos imobiliários (FIIs) e como eles funcionam. Na declaração, o mesmo investimento pode aparecer em três fichas distintas: Bens e Direitos, Rendimentos Isentos e Renda Variável. Cada uma registra um tipo de informação.

Antes de abrir o programa, reúna o informe de rendimentos, as notas de corretagem e o extrato de proventos, disponíveis na área logada da corretora. Complete a conferência com o relatório de custo médio e os comprovantes de imposto pago.

Checklist de documentos

• Informe de Rendimentos da corretora: consolida proventos isentos, rendimentos tributados e posição em 31/12.
• Notas de corretagem: comprovam datas, quantidades e preços de cada compra ou venda no ano.
• Extrato de proventos: detalha cada pagamento mensal por fundo, com CNPJ e valor bruto.
• Relatório de custo médio: a maioria das corretoras já entrega calculado — confira manualmente se houve aportes em mais de uma corretora.
• DARFs pagos: tenha os comprovantes de cada DARF código 6015 recolhido durante o ano.

Por que separar rendimentos, cotas e vendas?

O fundo é isento de IR sobre os aluguéis recebidos e repassa esse benefício ao cotista pessoa física, conforme a Lei nº 11.033/2004. Mas o ganho na venda da cota é tratado como renda variável e tributado. Já a posição em carteira representa o patrimônio investido, não um rendimento.

Valorização da cota não é rendimento recebido

A posição em Bens e Direitos não se altera quando a cota se valoriza. Se você comprou MXRF11 a R$ 10,50 e ele fechou 2025 a R$ 10,80, o valor declarado continua sendo R$ 10,50. Compras adicionais alteram o custo médio e vendas reduzem a quantidade. Amortizações também exigem ajuste no custo, como veremos adiante.

Quem migrou de corretora durante o ano precisa reconstruir o custo médio com base nas notas de corretagem originais. Os dividendos recebidos em qualquer corretora, por sua vez, entram somados na mesma linha por CNPJ do fundo.

Organizar a documentação antes de abrir o programa reduz o tempo de preenchimento em mais da metade. A Renova Invest orienta manter uma planilha-controle anual com aportes, vendas e proventos por ticker, facilitando a conferência da declaração de 2026.

Onde declarar dividendos, cotas e vendas de FII

Use o Mapa das Três Fichas para identificar onde cada valor deve entrar. O total de dividendos recebido no ano não deve ser confundido com o custo das cotas nem com o resultado das operações de venda.

O mapa também ajuda a conferir se alguma etapa ficou faltando: informar os rendimentos não substitui o registro das cotas e das vendas.

Como declarar FII em Bens e Direitos: passo a passo

O saldo de cotas de FII deve ser informado na ficha Bens e Direitos, Grupo 07 – Fundos, Código 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII), sempre pelo custo de aquisição. Não use o valor de mercado de 31/12.

O preenchimento é repetido para cada FII em carteira. Um investidor com cinco fundos terá cinco lançamentos distintos. Não se agrupa por classe — tijolo, papel ou híbrido — nem por corretora.

Campos obrigatórios em Bens e Direitos

• Grupo: 07 – Fundos
• Código: 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
• Localização: 105 – Brasil
• CNPJ: do fundo de investimento imobiliário, disponível no informe de rendimentos e nas notas de corretagem
• Discriminação: nome do fundo, ticker, quantidade de cotas e custo médio
• Situação em 31/12/2024: saldo do ano anterior
• Situação em 31/12/2025: custo total das cotas em carteira

Exemplo prático: João comprou 100 cotas do MXRF11 a R$ 10,50 em março de 2025. No campo discriminação, ele escreve: “100 cotas do Maxi Renda FII (MXRF11), CNPJ 97.521.225/0001-25, custo médio de R$ 10,50”. Em situação em 31/12/2025, informa R$ 1.050,00. Mesmo que a cota tenha fechado o ano a R$ 10,90 — totalizando R$ 1.090 a valor de mercado — o campo permanece R$ 1.050,00.

Se João já tinha 50 cotas em 2024, compradas a R$ 10,00 (R$ 500), o valor em 31/12/2024 será R$ 500,00 e em 31/12/2025 será R$ 1.025,00 — o custo médio ponderado das 150 cotas. A discriminação deve mencionar as duas levas para deixar o histórico claro.

Como as vendas afetam o saldo declarado?

Vendas parciais reduzem proporcionalmente o saldo. Se João vendeu 30 cotas em outubro pelo custo médio de R$ 10,33, o saldo final em Bens e Direitos cai para 120 cotas × R$ 10,33 = R$ 1.239,60. O lucro da venda entra em outra ficha, mas o ajuste em Bens e Direitos é obrigatório.

Se ele tivesse vendido todas as 150 cotas em outubro, a situação em 31/12/2025 seria R$ 0,00. O ativo ainda precisaria aparecer na ficha com essa posição zero para fins de histórico. Mantenha o custo médio atualizado a cada operação para não precisar reconstruir todas as movimentações na época da declaração.

Como declarar rendimentos de FII: exemplos e tributação

Os proventos mensais pagos por FIIs a pessoas físicas são, em regra, isentos de Imposto de Renda. O lançamento é feito em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, Código 26 – Outros. A isenção exige condições simultâneas previstas na Lei nº 11.033/2004 e reforçadas pela Receita Federal, conforme a Instrução Normativa RFB nº 1.585/2015.

Condições para a isenção dos dividendos

• O FII deve ter no mínimo 50 cotistas.
• As cotas precisam ser negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado.
• O cotista pessoa física deve deter menos de 10% das cotas do fundo.

Praticamente todos os FIIs listados na B3 atendem aos dois primeiros critérios. O terceiro é violado apenas por investidores com patrimônio muito alto em fundos pequenos. Para a maioria dos investidores, portanto, os dividendos são integralmente isentos.

Qual CNPJ usar e qual valor informar?

Em “CNPJ da fonte pagadora”, informe o CNPJ do fundo. Em “Nome da fonte pagadora”, preencha o nome do FII. Use o total recebido daquele fundo no ano, conforme o informe, e não o valor de um pagamento mensal ou o saldo investido.

Exemplo prático: Maria recebeu R$ 120,00 por mês em proventos do HGLG11 ao longo de 2025. Ela soma os 12 pagamentos e informa R$ 1.440,00 como rendimento isento, com o CNPJ do CSHG Logística FII. Se ela também recebeu R$ 800 do KNRI11, abre outro lançamento.

Cada FII ocupa uma linha diferente em Rendimentos Isentos. Não some fundos distintos no mesmo campo. Para o mesmo fundo, some os dividendos recebidos por meio de corretoras diferentes.

O programa cruza esses valores com o informe de rendimentos enviado pela corretora à Receita. Por isso, confira os números com o documento: diferenças geram pendências automáticas e podem direcionar a declaração à malha fina. Para quem recebe proventos e restituição, vale também planejar onde investir a restituição do IR 2026 com foco em renda.

Quando os rendimentos de FII são tributados?

Os rendimentos deixam de ser isentos quando o investidor detém 10% ou mais das cotas, quando o FII tem menos de 50 cotistas ou quando o fundo não é negociado em bolsa. Nesses casos, a alíquota é de 20%, retida na fonte pelo administrador.

Exemplos de rendimentos tributados

Cenário 1 — Investidor controlador, com 15% do fundo: você tem R$ 500.000 em um FII pequeno e controla 15% das cotas. O rendimento bruto anual é R$ 30.000. O administrador retém 20% (R$ 6.000) e credita R$ 24.000 líquidos. Você informa R$ 24.000 em Tributação Exclusiva na declaração.

Cenário 2 — FII com 30 cotistas: você tem R$ 100.000 em um FII exclusivo com apenas 30 cotistas. Não importa seu percentual: a tributação incide pela regra dos 50 mínimos. Rendimento de R$ 6.000 brutos gera IR retido de R$ 1.200, e você declara R$ 4.800 líquidos.

Cenário 3 — FII não listado em bolsa: um fundo estruturado em mercado de balcão não organizado. Mesmo com milhares de cotistas e você tendo menos de 1%, incide tributação de 20%. Rendimento de R$ 12.000 brutos resulta em R$ 9.600 líquidos após retenção de R$ 2.400.

Onde declarar rendimentos tributados?

Quando o IR é retido, os valores líquidos vão para Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva, em código apropriado para rendimentos de aplicações financeiras. O informe da corretora indica o valor com IR retido. Não é preciso recolher DARF adicional: o imposto é pago diretamente pelo fundo.

• FIIs listados na B3 com milhares de cotistas: rendimento isento, como regra geral.
• FIIs exclusivos ou com menos de 50 cotistas: tributação de 20% na fonte.
• Cotista com 10% ou mais do fundo: tributação de 20%, mesmo se o FII for grande.
• FIIs não listados em bolsa: tributação de 20% na fonte.

Confira a coluna “IR Retido” do informe da corretora: se houver valor maior que zero nos rendimentos do FII, é tributado; caso contrário, é isento. Em caso de dúvida sobre a interpretação, consulte a Receita Federal ou o Manual de Preenchimento da DIRPF 2026.

Amortização de FII entra como rendimento?

Amortização não é rendimento: é devolução parcial do capital investido. Se você comprou cotas a R$ 100 e o fundo amortizou R$ 5 por cota, seu custo médio cai para R$ 95. O ajuste deve ser feito em Bens e Direitos, não na ficha de rendimentos.

O informe da corretora costuma destacar amortizações em campo separado dos proventos. Caso não destaque, peça esclarecimento ao administrador antes de declarar.

Como a amortização acumulada afeta o lucro na venda

Ignorar amortizações acumuladas pode fazer uma venda próxima ao preço de compra parecer sem lucro, quando existe ganho tributável. Em carteiras com mais de 10 anos de acúmulo, alguns FIIs de infraestrutura amortizam R$ 0,50 a R$ 1,00 por cota anualmente. Investidores que recebem R$ 500 por mês em amortização durante 10 anos veem seu custo médio cair 30%, 40% ou até 50%.

Caso concreto: um cliente da Renova Invest comprou 1.000 cotas de um FII de infraestrutura a R$ 100, com custo total de R$ 100.000, em 2015. Durante 10 anos, recebeu R$ 8.000 em amortizações, reduzindo o custo em R$ 8 por cota. Seu saldo passou a ser de 1.000 cotas ao custo médio de R$ 92.

Em 2025, vendeu por R$ 99. Comparar apenas com o preço inicial de R$ 100 sugeria perda de R$ 1 por cota. Mas o cálculo correto considera a venda por R$ 99.000 e o custo após amortizações de R$ 92.000: houve ganho de R$ 7.000, tributável a 20%, com DARF de R$ 1.400.

Antes de vender um FII que recebeu amortização, recalcule o custo médio considerando todos os ajustes de capital. Use a fórmula: Custo Médio Final = [(Custo Inicial × Qtd) − Amortizações Acumuladas] ÷ Qtd. Esse controle evita que devoluções de capital sejam confundidas com dividendos e que o imposto da venda seja calculado sobre uma base incorreta.

Como declarar ganho de capital na venda de cotas de FII

O lucro na venda de cotas de FII é tributado à alíquota fixa de 20% sobre o ganho líquido, independentemente do valor da operação. Não existe a isenção de R$ 20.000 mensais como nas ações: qualquer lucro, mesmo de R$ 50, é tributável. O imposto deve ser pago via DARF código 6015 até o último dia útil do mês seguinte à venda.

O controle é mensal: calcule o ganho, gere o DARF, pague e guarde o comprovante. Atrasos geram multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic acumulada. Um DARF de R$ 600 atrasado 30 dias gera multa de R$ 59,40 (0,33% × 30 × R$ 600), além dos juros. Com o acúmulo dos encargos, o custo extra pode ultrapassar R$ 100.

Passo a passo na ficha Renda Variável

1. Acesse Renda Variável > Operações Fundos Investimento Imobiliário.
2. Selecione o mês da operação.
3. Informe o resultado líquido do mês, ganho ou prejuízo.
4. Lance o IR retido na fonte, o dedo-duro de 0,005%.
5. Registre o imposto pago via DARF.
6. Compense prejuízos acumulados de meses anteriores, se houver.

Exemplo prático: Pedro comprou 200 cotas de VISC11 a R$ 95,00 em janeiro, com custo total de R$ 19.000, e vendeu todas a R$ 110,00 em julho, com receita bruta de R$ 22.000. O ganho foi de R$ 3.000. O imposto devido é R$ 600,00, equivalente a 20% de R$ 3.000, com vencimento no último dia útil de agosto. Na declaração de 2026, ele informa esse ganho no mês de julho da ficha.

Como declarar a venda de FIIs com prejuízo?

Informe o resultado negativo na ficha Renda Variável, no mês da venda. Não há DARF sobre prejuízo, mas o registro permite compensar a perda com ganhos futuros em FII. Não é permitido compensá-la com lucros em ações ou ETFs.

A compensação é mês a mês, sem prazo de validade. Se Pedro tivesse acumulado R$ 1.200 de prejuízo em meses anteriores, pagaria DARF apenas sobre R$ 1.800: R$ 360, em vez de R$ 600.

O IRRF de 0,005% é retido pela corretora sobre o valor bruto de qualquer alienação de cotas de FII, inclusive nas vendas com prejuízo. O valor retido pode ser compensado ou restituído na declaração anual quando não há imposto a pagar.

Para investidores com muitas operações, uma planilha própria ou um software de IR especializado ajuda a acompanhar resultados, prejuízos acumulados e pagamentos, sem misturá-los aos dividendos recebidos.

Como declarar FII comprado e vendido no mesmo ano

Quando você compra e vende cotas do mesmo FII dentro do mesmo ano-calendário, registre as operações em Renda Variável mês a mês, calculando ganho ou prejuízo pelo custo médio ponderado. Cada nova compra altera o custo médio das cotas em estoque. Cada venda usa esse custo atualizado, não o preço de uma compra específica.

Cálculo do custo médio ponderado

Exemplo prático: Ana fez três operações com KNRI11 em 2025:

• Março: compra 100 cotas a R$ 100,00, com custo total de R$ 10.000.
• Junho: compra 50 cotas a R$ 110,00, com custo adicional de R$ 5.500.
• Setembro: vende 80 cotas a R$ 115,00, com receita de R$ 9.200.

Após junho, o custo médio é (R$ 10.000 + R$ 5.500) ÷ 150 cotas = R$ 103,33 por cota. Na venda de setembro, o custo proporcional é 80 × R$ 103,33 = R$ 8.266,40. O ganho é R$ 9.200 − R$ 8.266,40 = R$ 933,60. O DARF código 6015 será de R$ 186,72 (20%), com vencimento até o último dia útil de outubro.

Após a venda, Ana tem 70 cotas remanescentes ao custo médio de R$ 103,33. O saldo em Bens e Direitos em 31/12/2025 será 70 × R$ 103,33 = R$ 7.233,10. A discriminação deve detalhar as três operações para fins de histórico e auditoria.

Se Ana tivesse vendido todas as 150 cotas em outubro, o saldo final seria R$ 0,00. Mesmo assim, o ativo precisa aparecer em Bens e Direitos com situação em 31/12/2024, se havia saldo, e R$ 0,00 em 31/12/2025. A discriminação deve explicar a venda integral. Ignorar essa etapa gera inconsistência com o controle da B3.

Erros comuns no giro de carteira com FII

• Usar o preço da compra mais recente em vez do custo médio.
• Esquecer de lançar o ativo zerado em Bens e Direitos.
• Não pagar DARF no mês seguinte à venda lucrativa.
• Compensar prejuízo de FII com ganho em ações, o que é proibido.
• Misturar os registros de aquisição entre corretoras sem conferir o custo médio total.

Quem opera FII com frequência precisa manter o controle mensal. Além de apoiar o cálculo das vendas, ele permite conferir o saldo de cotas e separar os proventos recebidos durante o período em que o investimento esteve na carteira.

Perguntas frequentes sobre rendimentos e vendas de FII

Em qual ficha declarar os rendimentos isentos de FII?

Na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, Código 26 – Outros. Informe o nome e o CNPJ do fundo e o total recebido no ano. Faça um lançamento separado para cada FII.

Os dividendos de FII são sempre isentos de IR?

Em regra, sim, para pessoa física. A isenção exige que o FII tenha no mínimo 50 cotistas, seja negociado em bolsa ou mercado de balcão organizado e que o investidor detenha menos de 10% das cotas. Quem não atende às condições paga 20% retido na fonte.

Os fundos imobiliários precisam pagar Imposto de Renda?

O fundo é isento de IR sobre os aluguéis recebidos. Para o cotista pessoa física, é preciso separar os eventos: os dividendos são isentos quando atendidas as condições da isenção, mas o lucro na venda das cotas é tributado a 20%, independentemente do valor da operação.

Preciso pagar DARF se vendi FII com prejuízo?

Não. DARF só é devido sobre lucro. O prejuízo deve ser registrado na ficha Renda Variável do mês da venda, para compensação em ganhos futuros com FIIs, sem prazo de validade.

Qual o código DARF para ganho de capital em FII?

O código é 6015, com vencimento no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Atrasos geram multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais Selic acumulada.

FII isento na renda também é isento na venda?

Não. A isenção vale para os rendimentos mensais quando cumpridas as condições. O ganho de capital na venda das cotas é tributado a 20%, sem a isenção de R$ 20 mil aplicável às ações.

Como declarar FII se mudei de corretora durante o ano?

Some os custos de aquisição das duas corretoras para apurar o custo médio total. Os dividendos somam-se por CNPJ do fundo, independentemente da corretora pagadora. Guarde as notas de corretagem originais.

Resumo prático da declaração de FII

Antes de enviar, confira se cada informação foi para a ficha correspondente:

• Dividendos isentos: Rendimentos Isentos, Código 26, somando o ano todo por CNPJ do fundo.
• Bens e Direitos: Grupo 07, Código 03, sempre pelo custo de aquisição, nunca pelo valor de mercado.
• Ganho de capital: alíquota de 20% sobre o lucro, DARF código 6015 até o último dia útil do mês seguinte.
• Sem isenção de R$ 20 mil: qualquer lucro na venda de FII é tributado, diferentemente de ações.
• Prejuízo de FII: compensável apenas com ganho futuro em FIIs, sem prazo de validade.
• Amortização de capital: reduz o custo médio em Bens e Direitos, não é rendimento.

E se você já enviou e errou? A Receita aceita uma declaração retificadora para corrigir códigos e valores de FII em até cinco anos — feita antes da malha fina pegar, evita multa e perda da restituição.

Declarar corretamente não depende apenas do valor do imposto. A conferência dos informes, do custo médio e dos resultados mensais ajuda a evitar inconsistências e questionamentos da Receita. Esse cuidado é especialmente importante quando há múltiplas compras, vendas, amortizações ou migrações de corretora.

A Renova Invest tem experiência em estruturar declarações de investidores com carteiras de FIIs, incluindo ajustes por amortização, compensação de prejuízos entre períodos e validação contra pendências do sistema. A revisão antes do envio permite conferir as fichas e os números dos informes. Fale com um assessor da Renova Invest e organize seu IR com segurança.

Leia também: Imposto renda.