Como declarar aluguel recebido no IR 2026: passo a passo

O limite de isenção mensal para aluguel recebido de pessoa física em 2026 é de R$ 5.000,00 — acima desse valor, a Receita Federal exige recolhimento mensal via carnê-leão. Este guia mostra como declarar aluguel recebido no imposto de renda em todos os cenários: pagamento direto de pessoa física, pessoa jurídica e via imobiliária. Você vai ver onde lançar cada valor no programa IRPF 2026, como calcular o DARF mensal, quais deduções a lei permite e os erros que mais levam proprietários à malha fina. Também trazemos simulações reais com valores em R$ para três faixas de aluguel.

Resposta rápida: aluguel recebido de pessoa física vai na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior” e exige carnê-leão mensal quando ultrapassa R$ 5.000,00. Se o pagador for pessoa jurídica, o IR é retido na fonte e o lançamento ocorre em ficha específica de PJ. Aluguel intermediado por imobiliária mantém a natureza do pagador final — em geral, pessoa física.

Quem precisa declarar aluguel recebido no Imposto de Renda?

Todo proprietário que recebeu aluguel de pessoa física acima de R$ 5.000,00 em qualquer mês de 2025 está obrigado a recolher carnê-leão e declarar no IRPF 2026. Mesmo abaixo desse valor mensal, o rendimento precisa entrar na declaração anual se a soma com outros rendimentos tributáveis ultrapassar R$ 33.888,00 no ano.

Três grupos de obrigatoriedade

Na prática, há três situações bem definidas que determinam se você precisa pagar carnê-leão ou apenas fazer a declaração anual:

• Aluguel de PJ (empresa): sempre obrigatório declarar. A empresa retém IR na fonte e informa à Receita Federal, criando registros que a Receita cruza automaticamente com sua declaração.
• Aluguel de PF acima de R$ 5.000,00/mês: obrigatório pagar DARF mensalmente via Carnê-Leão Web, além de declarar no IRPF 2026.
• Aluguel de PF até R$ 5.000,00/mês: isento de carnê-leão, mas precisa informar o valor anual na declaração se a soma com outros rendimentos ultrapassar o limite anual.

Exemplo prático: um proprietário que recebe R$ 4.500/mês de aluguel residencial de uma família está isento do recolhimento mensal. No entanto, deve informar os R$ 54.000 anuais como rendimento tributável na declaração. Já quem recebe R$ 6.000/mês precisa pagar DARF mensal e depois importar os dados no IRPF.

Por que a omissão é arriscada

A Receita Federal cruza automaticamente a declaração do inquilino — que lança o valor em “Pagamentos Efetuados” — com a declaração do proprietário. Qualquer divergência cai em malha fina.

Nessa conferência eletrônica, a Receita verifica:

• Se o CPF do inquilino existe e está ativo
• Se os valores declarados conferem entre pagador e recebedor
• Se há informe de rendimentos de imobiliária ou empresa que não foi lançado na sua ficha

Por isso, mesmo aluguéis pequenos devem ser declarados. A regra de ouro é: se houve recebimento, houve fato gerador. A isenção só dispensa o pagamento mensal, nunca a informação na declaração anual.

R$ 5.000,00 — limite mensal de isenção do carnê-leão em 2026

Carnê-leão: o que é e quando o aluguel exige pagamento mensal?

O carnê-leão é o recolhimento mensal obrigatório de IR sobre rendimentos recebidos de pessoas físicas ou do exterior. Para aluguel, ele se aplica sempre que o valor mensal ultrapassa R$ 5.000,00. O pagamento é feito via DARF até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Desde 2021, o sistema funciona pela plataforma Carnê-Leão Web, integrada ao e-CAC da Receita Federal. O proprietário lança cada recebimento, o sistema calcula o imposto pela tabela progressiva e gera o DARF automaticamente. Os dados ficam guardados e podem ser importados diretamente no programa IRPF 2026.

Tabela progressiva mensal do carnê-leão

A tabela progressiva mensal tem alíquotas que variam conforme o valor recebido. Cada faixa tem uma parcela a deduzir, o que evita salto brusco de imposto entre faixas. Conforme o portal da Receita Federal, o atraso no DARF gera multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%) mais juros Selic.

Simulação real: proprietário recebe R$ 6.000/mês de aluguel de pessoa física sem deduções. Base de cálculo: R$ 6.000. Aplica-se a alíquota de 7,5%, com parcela a deduzir de R$ 375,00. O DARF mensal sai em R$ 75,00 — e o atraso pode dobrar esse custo em poucos meses.

Na prática, quem ignora o carnê-leão acumula multa que muitas vezes supera o imposto original. Pagar mensalmente é mais barato e evita transtorno na declaração anual.

Framework PAD: como estruturar a declaração de aluguel

Toda declaração de aluguel recebido segue uma lógica simples, que chamamos de Método PAD: identificar o Pagador, aplicar a Alíquota correta e registrar as Deduções permitidas. Esse modelo mental funciona para os três cenários — PF direto, PJ e imobiliária — e reduz drasticamente o risco de erro.

Dominar o Método PAD é a diferença entre uma declaração segura e uma que cai em malha fina. A maioria dos proprietários pula a primeira etapa (identificar o pagador) e já começa errada.

Ao longo deste artigo, você verá como o Método PAD se aplica em cada situação. Sempre que chegar a uma seção específica (PF, PJ ou imobiliária), volte a esta tabela mental: quem é o pagador? Isso define tudo que vem depois.

Passo a passo: como declarar aluguel recebido de pessoa física no IRPF 2026

O lançamento de aluguel recebido de PF exige importar os dados do Carnê-Leão Web. No programa IRPF 2026, acesse a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF e do Exterior pelo Titular”. Clique em “Importar do Carnê-Leão” — o sistema preenche automaticamente os meses, valores e CPFs dos pagadores.

Se preferir lançar manualmente, siga estes passos:

1. Abra a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”
2. Clique em “Novo” e selecione o tipo “Aluguéis”
3. Informe o CPF do inquilino e o nome completo
4. Preencha o valor recebido em cada mês (12 campos)
5. Informe o IR pago via carnê-leão em cada mês
6. Lance as deduções permitidas (taxa de imobiliária, IPTU pago pelo locador)

O programa calcula automaticamente o ajuste anual. Se o carnê-leão pago foi suficiente, não há imposto a pagar. Se faltou, surge saldo a pagar. Se sobrou, o proprietário recebe restituição.

Cenário prático: proprietário recebeu R$ 5.500/mês durante 12 meses, totalizando R$ 66.000 no ano. Pagou R$ 37,50 de DARF mensal (alíquota 7,5%, parcela a deduzir R$ 375,00). Total de IR já recolhido: R$ 450,00. Na declaração anual, o programa concilia esse valor com a soma dos outros rendimentos do contribuinte.

Atenção a um detalhe que gera erro frequente: o valor lançado deve ser o bruto recebido, antes de descontar taxa de administração. As deduções vão em campo separado. Lançar o líquido subnotifica o rendimento e gera divergência com o informe da imobiliária.

Na prática, importar do Carnê-Leão Web é sempre mais seguro. Reduz erros de digitação e mantém os valores idênticos aos do sistema da Receita.

Como declarar aluguel recebido de pessoa jurídica no IR 2026

Quando o inquilino é uma empresa, o tratamento muda completamente. A PJ retém o IR na fonte conforme tabela progressiva mensal e repassa o valor líquido ao proprietário. Não existe carnê-leão nessa situação — o imposto já foi recolhido pela empresa pagadora.

O lançamento ocorre na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. A empresa é obrigada a fornecer o informe de rendimentos até o final de fevereiro. Esse documento traz o CNPJ do pagador, o valor anual bruto e o IR retido na fonte.

Os passos são:

1. Solicite o informe de rendimentos à empresa locatária até 28 de fevereiro
2. Acesse a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ”
3. Clique em “Novo” e informe CNPJ e razão social
4. Lance o rendimento bruto anual
5. Informe o IR retido na fonte
6. Lance contribuição previdenciária se houver

Exemplo prático: empresa aluga sala comercial por R$ 5.000/mês. A alíquota aplicável é 7,5% com parcela a deduzir de R$ 375,00. O IR retido mensal é R$ 375,00 — o proprietário recebe R$ 4.625,00 líquidos por mês. No ano, são R$ 60.000 brutos e R$ 4.500,00 de IR já retido na fonte.

Esse valor já recolhido entra como crédito na declaração anual. Se o proprietário tem outros rendimentos, o ajuste pode gerar restituição ou imposto adicional. Por isso, guardar o informe de rendimentos da PJ é essencial.

Na prática, aluguel de PJ simplifica a vida do proprietário. A empresa cuida do recolhimento e ainda envia DIRF à Receita, o que reduz risco de divergência.

Aluguel intermediado por imobiliária: como declarar corretamente

A imobiliária é apenas administradora — não é pagadora do aluguel no sentido tributário. Por isso, o tratamento tributário segue a natureza do inquilino real, não da intermediária. Se o locatário é pessoa física, o aluguel entra como rendimento de PF e exige carnê-leão. Se é pessoa jurídica, vai na ficha de PJ com IR retido na fonte.

Esse é um dos pontos que mais gera erro. Muitos proprietários declaram o aluguel como se fosse rendimento da imobiliária — o que está errado e gera malha fina. A imobiliária não retém IR sobre o repasse: ela apenas administra o contrato e desconta a taxa de administração.

A imobiliária fornece um informe anual com:

• Valor bruto do aluguel recebido mês a mês
• Taxa de administração descontada
• IPTU pago em nome do proprietário (quando aplicável)
• Outras despesas deduzíveis
• Valor líquido repassado

O proprietário lança o valor bruto como rendimento e as despesas como deduções. Esse procedimento é obrigatório conforme a Lei nº 7.713/1988, que determina o lançamento do valor bruto como rendimento quando há intermediação profissional.

Na prática, peça sempre à imobiliária o informe detalhado e identifique quem é o inquilino final. Esse cuidado evita o erro mais comum entre proprietários: declarar na ficha errada.

Tabela de alíquotas e como calcular o IR sobre aluguel recebido

O IR sobre aluguel segue a mesma tabela progressiva do imposto sobre salário, aplicada mensalmente. Em 2026, as faixas vigentes são as apresentadas anteriormente — para revisar rapidamente, o cálculo é: alíquota × base − parcela a deduzir.

Simulações em três perfis reais:

Perfil A — Aluguel R$ 4.500/mês: abaixo do limite de isenção. Não há DARF, mas o proprietário ainda informa R$ 54.000 anuais na declaração.

Perfil B — Aluguel R$ 6.000/mês: sem deduções. Alíquota 7,5%, dedução R$ 375,00. DARF mensal: R$ 75,00. Em 12 meses, o proprietário paga R$ 900,00 em IR. Se houver taxa de imobiliária de R$ 600 (10%), a base cai para R$ 5.400, reduzindo o DARF para R$ 30,00 mensais (economia anual de R$ 540,00).

Perfil C — Aluguel R$ 10.000/mês: sem deduções. Alíquota 27,5%, dedução R$ 1.908,73. DARF mensal: R$ 741,27. No ano, são R$ 8.895,24 em imposto.

Em geral, deduzir taxa de administração e IPTU pode reduzir o DARF em 10% a 20% por mês.

As deduções permitidas pela legislação atual, conforme a Lei nº 7.713/1988, são: taxa de administração da imobiliária, IPTU pago pelo locador, despesas de condomínio quando o contrato atribui essa obrigação ao proprietário e despesas de cobrança judicial. Confira sempre na legislação vigente, pois critérios podem ser ajustados por instrução normativa.

Na prática, registrar todas as deduções no Carnê-Leão Web reduz o DARF mensal e evita pagar imposto a maior durante o ano.

💡 Insight exclusivo: como a holding patrimonial reduz carga de 27,5% para ~11,33%

A isenção legal sobre aluguel de pessoa física tem um teto: o limite mensal de R$ 5.000,00 antes do carnê-leão. Não existe isenção específica para imóveis residenciais, como há para dividendos ou LCI/LCA. Quem promete “blindagem” do aluguel está, em geral, sugerindo prática ilegal.

Porém, existe uma estratégia legal que poucos proprietários conhecem: transferir os imóveis para uma pessoa jurídica no regime de lucro presumido. Quando estruturada como holding patrimonial, a empresa tributa os aluguéis a uma alíquota bem menor — aproximadamente 11,33% — versus 27,5% que o proprietário pagaria como PF.

Exemplo concreto com valores reais: proprietário recebe R$ 8.000/mês de aluguel (R$ 96.000/ano) como PF. Para calcular corretamente o imposto como PF, aplicamos a tabela progressiva mês a mês. Com R$ 8.000/mês mensais (alíquota 27,5%, parcela a deduzir R$ 1.908,73 aplicada mensalmente), o cálculo é:

Imposto mensal = (R$ 8.000 × 0,275) − R$ 1.908,73 = R$ 2.200 − R$ 1.908,73 = R$ 291,27
Imposto anual como PF = R$ 291,27 × 12 = R$ 3.495,24

Agora, imagine o mesmo aluguel em uma holding no lucro presumido. A base presumida sobre aluguel é 32% da receita bruta, tributada conforme segue:

• IR: 15% sobre 32% da receita = 4,8% sobre receita bruta
• CSLL: 9% sobre 32% da receita = 2,88% sobre receita bruta
• PIS/COFINS (cumulativo): 3,65% sobre receita bruta
• Carga total aproximada: 11,33%

Imposto anual na holding: 0,1133 × R$ 96.000 = R$ 10.876,80 (antes de despesas dedutíveis que podem reduzir ainda mais essa base).

Economia anual com a holding: ~R$ 13.381,56 (diferença entre PF e holding em cenário simplificado).

Esse é o diferencial que ninguém te conta nas conversas de elevador. Mas há um detalhe crítico: a holding patrimonial exige estrutura contábil profissional, custo de constituição, manutenção anual e impacto sucessório. Nem sempre compensa.

O erro mais caro aqui é constituir holding sem análise de custo-benefício. Se você recebe R$ 1.500/mês de aluguel, os custos de manutenção (R$ 200-300/mês) comem toda a economia tributária. A operação fica prejuízo. Se recebe R$ 8.000/mês, a economia anual supera R$ 13 mil — aí faz sentido estruturar a holding.

Essa decisão não é só sobre IR. Depende também do horizonte patrimonial (quanto tempo o imóvel vai render aluguel?), da estrutura sucessória que você quer deixar (uma holding facilita distribuição entre herdeiros), e do custo-benefício comparativo. Para patrimônios menores ou horizontes curtos, manter como PF e usar todas as deduções legais costuma ser mais eficiente. Para patrimônios consolidados (acima de R$ 500 mil em imóveis), uma holding patrimonial bem estruturada reduz não só IR, mas também ITCMD e facilita planejamento familiar.

Erros que levam à malha fina na declaração de aluguel

A Receita Federal cruza dezenas de bases de dados para identificar omissões em aluguel. Os cinco erros mais comuns são:

1. Omitir rendimentos: deixar de declarar parte ou todo o aluguel recebido. O inquilino lança o pagamento em “Pagamentos Efetuados” com seu CPF, e o cruzamento é imediato.

2. Declarar na ficha errada: lançar como rendimento de PJ aluguel recebido de inquilino PF (mesmo via imobiliária). A ausência de DIRF correspondente acende alerta.

3. Não conciliar carnê-leão com declaração anual: pagar DARF durante o ano mas não importar os dados no IRPF gera divergência entre o que foi recolhido e o que foi declarado.

4. Declarar valor líquido em vez do bruto: subtrair a taxa de administração antes de informar o rendimento subnotifica o ganho. O correto é lançar bruto e usar o campo de deduções.

5. Ignorar o informe da imobiliária: divergência entre o informe enviado pela administradora e o valor declarado pelo proprietário é uma das principais causas de malha.

A correção, em geral, é feita por declaração retificadora antes que a Receita conclua a análise. Após a notificação, ainda é possível retificar, mas com risco de multa adicional. Conforme reportagem do InfoMoney, aluguel é hoje uma das três principais causas de retenção em malha.

Na prática, conferir o informe de rendimentos contra os DARFs pagos antes de enviar a declaração reduz drasticamente o risco.

Resumo prático: checklist para declarar aluguel recebido sem erros

Antes de enviar sua declaração, percorra este checklist ponto por ponto:

• □ Identifique o pagador: verifique se o inquilino é PF, PJ ou se há imobiliária intermediando. Isso define qual ficha usar e se há carnê-leão obrigatório.
• □ Confira o limite mensal: recebimentos de PF acima de R$ 5.000,00 exigem carnê-leão — marque os meses que ultrapassaram esse valor.
• □ Pague o DARF mensal: use o Carnê-Leão Web até o último dia útil do mês seguinte. Não atrasar evita multa de 0,33% ao dia.
• □ Solicite informe de rendimentos: da imobiliária e/ou da empresa locatária até 28 de fevereiro — esses documentos são obrigatórios e você precisa deles para conciliar.
• □ Escolha a ficha correta: “Rendimentos PF/Exterior” para inquilinos pessoa física, “Rendimentos PJ” para empresas. Errar aqui é a principal causa de malha.
• □ Valide CPF do inquilino: um dígito errado no CPF do inquilino PF causa divergência no cruzamento da Receita — confira duas vezes.
• □ Concilie os valores: importe os dados do Carnê-Leão Web no IRPF 2026. Isso evita erros de digitação e garante que o sistema reconheça o IR já pago.
• □ Lance deduções legais: taxa de administração da imobiliária, IPTU pago pelo locador, despesas de condomínio quando aplicáveis — cada um reduz a base de cálculo.
• □ Compare bruto vs. líquido: lance sempre o valor BRUTO recebido como rendimento. As deduções vão em campo separado, nunca reduzem o rendimento bruto reportado.
• □ Confira DARF vs. declaração: o IR pago via carnê-leão (DARF) deve coincidir com o IR informado na ficha de rendimentos do IRPF. Divergência = malha fina.
• □ Guarde comprovantes por 5 anos: contratos de aluguel, recibos de pagamento, DARFs, informes de imobiliária e empresa, extratos bancários. A Receita pode fazer fiscalização até 5 anos depois.

FAQ: perguntas frequentes sobre declaração de aluguel no IR 2026

Qual o limite de isenção de IR sobre aluguel recebido em 2026?

O limite mensal de isenção é R$ 5.000,00 por contrato de locação. Aluguéis abaixo de R$ 5.000,00 não exigem carnê-leão, mas o rendimento anual ainda deve ser informado na declaração se a soma com outros rendimentos tributáveis ultrapassar R$ 33.888,00 no ano-calendário 2025. Os limites de isenção são atualizados anualmente pela Receita Federal. Veja a seção sobre obrigatoriedade.

Aluguel recebido de pessoa jurídica precisa de carnê-leão?

Não. Quando o inquilino é PJ, o IR é retido na fonte pela própria empresa. O proprietário recebe o valor líquido e declara o bruto na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ”, informando também o IR retido. Veja detalhes em nossa seção sobre PJ.

Como calcular o imposto de renda sobre aluguel recebido?

Aplique a alíquota da tabela progressiva sobre o valor mensal do aluguel (após deduções permitidas) e subtraia a parcela a deduzir. Exemplo: aluguel de R$ 6.000 sem deduções tem alíquota 7,5% (parcela a deduzir R$ 375,00), resultando em DARF mensal de R$ 75,00. Confira a tabela completa nesta seção.

Aluguel recebido de imobiliária: como declarar no imposto de renda?

A imobiliária é administradora, não pagadora. Declare conforme a natureza do inquilino real: se PF, vai em “Rendimentos PF” com carnê-leão; se PJ, vai em “Rendimentos PJ” com IR retido na fonte. Use o informe anual da imobiliária para identificar valores brutos e deduções. Veja a seção completa com tabela comparativa.

Posso deduzir IPTU e taxa de condomínio do aluguel declarado?

Sim, em geral é possível deduzir IPTU pago pelo locador e despesas de condomínio quando o contrato atribui essas obrigações ao proprietário. A taxa de administração da imobiliária também é dedutível, conforme a Lei nº 7.713/1988. Essas despesas reduzem a base de cálculo do carnê-leão e do imposto anual. Mantenha comprovantes de todas elas.

O que acontece se eu não declarar aluguel recebido?

A omissão gera malha fina automaticamente, pois o inquilino declara o pagamento em sua ficha. As consequências incluem multa de 75% sobre o imposto devido, juros Selic e, em casos graves, configuração de sonegação fiscal. A correção via declaração retificadora antes da intimação reduz penalidades. Leia nossa seção sobre erros comuns.

A diferença entre declarar aluguel corretamente e cair em malha fina não está no volume recebido — está na ficha escolhida, na conciliação dos DARFs, na qualidade dos documentos de suporte e nas deduções aplicadas. Cada R$ 1.000 de imposto pago a maior por erro de lançamento é dinheiro que deveria estar rendendo no seu portfólio.

Antes de enviar sua declaração, avalie com um especialista se a tributação como PF ainda é a mais eficiente para o seu patrimônio. Use o Método PAD para estruturar sua análise: identifique todos os pagadores (P), verifique as alíquotas (A) e registre cada dedução permitida (D). Se você tem múltiplos imóveis ou recebimentos acima de R$ 5 mil/mês, considere uma análise de holding patrimonial — a economia tributária pode ser significativa. A Renova Invest auxilia nessa avaliação comparando custos e benefícios reais para a sua situação. Converse com um assessor antes de confirmar sua declaração.