Saber como declarar FII no Imposto de Renda exige atenção a três fichas diferentes do programa da Receita Federal: Bens e Direitos, Rendimentos Isentos e Renda Variável. Cada cota mantida em 31/12/2025 precisa ser informada pelo custo de aquisição, não pelo valor de mercado. Os proventos mensais são, em regra, isentos para pessoa física. Já o lucro na venda de cotas tem alíquota fixa de 20%, sem o limite de isenção de R$ 20 mil que existe para ações. Este guia mostra cada campo, com exemplos reais usando MXRF11, HGLG11 e VISC11.
Resposta direta: declare o saldo de cotas em Bens e Direitos (Grupo 07, Código 03) pelo custo de aquisição. Lance os dividendos em Rendimentos Isentos, Código 26. Registre vendas mês a mês em Renda Variável e recolha DARF código 6015 sobre o ganho, com alíquota de 20%, até o último dia útil do mês seguinte.
Neste artigo
- O que você precisa saber antes de declarar FII no IR 2026
- O Mapa das Três Fichas (Framework FII-IR)
- Como declarar FII em Bens e Direitos: passo a passo
- Como declarar os rendimentos (dividendos) de FII no IR 2026
- Como declarar ganho de capital na venda de cotas de FII
- Como declarar FII comprado e vendido no mesmo ano
- Perguntas frequentes sobre declaração de FII
- Resumo prático da declaração de FII
O que você precisa saber antes de declarar FII no IR 2026
Declarar FII confunde porque o mesmo investimento aparece em até três fichas distintas do programa da Receita Federal. O saldo de cotas vai em Bens e Direitos. Os dividendos vão em Rendimentos Isentos. As vendas vão em Renda Variável. Cada ficha tem regra própria, e errar uma delas costuma derrubar o contribuinte na malha fina.
Antes de abrir o programa, reúna três documentos essenciais. Sem eles, é praticamente impossível preencher os campos corretamente. A boa notícia: todos podem ser baixados pela área logada da sua corretora.
Checklist de documentos para declarar FII
- Informe de Rendimentos da corretora: consolida proventos isentos, rendimentos tributados e posição em 31/12.
- Notas de corretagem: comprovam datas, quantidades e preços de cada compra ou venda no ano.
- Extrato de proventos: detalha cada pagamento mensal por fundo, com CNPJ e valor bruto.
- Relatório de custo médio: a maioria das corretoras já entrega calculado — confira manualmente se houve aportes em mais de uma corretora.
- DARFs pagos: tenha os comprovantes de cada DARF código 6015 recolhido durante o ano.
Por que tanta complexidade?
A legislação trata o FII como um híbrido. O fundo é isento de IR sobre os aluguéis recebidos e repassa esse benefício ao cotista pessoa física, conforme a Lei nº 11.033/2004. Mas o ganho na venda da cota é tratado como renda variável e tributado. É essa separação que gera três fichas diferentes na declaração.
Posição em Bens e Direitos não muda com valorização
Aqui está um ponto que confunde muitos investidores: a posição em Bens e Direitos não se altera quando a cota se valoriza. Se você comprou MXRF11 a R$ 10,50 e ele fechou 2025 a R$ 10,80, o valor declarado continua sendo R$ 10,50. Apenas compras adicionais (alterando o custo médio) ou vendas (reduzindo a quantidade) mexem nesse saldo.
Cota valorizada não muda o valor em Bens e Direitos. Só compras e vendas mexem no custo de aquisição.
Investidores que migraram de corretora durante o ano precisam de atenção redobrada. O custo médio precisa ser reconstruído com base nas notas de corretagem originais. Por outro lado, dividendos recebidos em qualquer corretora entram somados na mesma linha por CNPJ do fundo.
Na prática, organizar a papelada antes de abrir o programa reduz o tempo de preenchimento em mais da metade. Assessorias como a Renova Invest orientam que o investidor mantenha uma planilha-controle anual com aportes, vendas e proventos por ticker — assim, a declaração de 2026 vira apenas uma transcrição.
O Mapa das Três Fichas (Framework FII-IR)
Para evitar erros, organize sua declaração de FII em torno de três operações-chave. Cada uma vai para uma ficha diferente, com regra própria. O framework abaixo é o fio condutor de toda a declaração — use-o como checklist enquanto preenche.
| Evento | Ficha da Receita | Regra-chave |
|---|---|---|
| Saldo de cotas em 31/12 | Bens e Direitos (Grupo 07, Código 03) | Sempre pelo custo de aquisição, nunca valor de mercado |
| Dividendos mensais recebidos | Rendimentos Isentos (Código 26) | Isento para PF, se FII tem 50+ cotistas e você tem <10% das cotas |
| Lucro/prejuízo na venda | Renda Variável (mês a mês) | 20% de alíquota, sem isenção de R$ 20 mil, DARF código 6015 |
| Devolução de capital (amortização) | Bens e Direitos (ajuste no custo médio) | Reduz custo médio, não é rendimento |
Refira-se a este framework enquanto avança por cada seção abaixo. Ele resume tudo que você precisa saber sobre onde colocar cada número.
Como declarar FII em Bens e Direitos: passo a passo
O saldo de cotas de FII deve ser informado na ficha Bens e Direitos, Grupo 07 – Fundos, Código 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII), sempre pelo custo de aquisição. Nunca use o valor de mercado de 31/12. Essa é a regra mais violada por iniciantes — e uma das que mais geram inconsistências cruzadas com a B3.
O preenchimento é repetido para cada FII em carteira. Um investidor com cinco fundos terá cinco lançamentos distintos. Não se agrupa por classe (tijolo, papel, híbrido) nem por corretora.
Campos obrigatórios em Bens e Direitos
- Grupo: 07 – Fundos
- Código: 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
- Localização: 105 – Brasil
- CNPJ: do fundo de investimento imobiliário (consta no informe de rendimentos e nas notas de corretagem)
- Discriminação: nome do fundo, ticker, quantidade de cotas e custo médio
- Situação em 31/12/2024: saldo do ano anterior
- Situação em 31/12/2025: custo total das cotas em carteira
Exemplo prático: João comprou 100 cotas do MXRF11 a R$ 10,50 em março de 2025. No campo discriminação, ele escreve: “100 cotas do Maxi Renda FII (MXRF11), CNPJ 97.521.225/0001-25, custo médio de R$ 10,50”. Em situação em 31/12/2025, informa R$ 1.050,00. Mesmo que a cota tenha fechado o ano a R$ 10,90 — totalizando R$ 1.090 a valor de mercado — o campo permanece R$ 1.050,00.
Se João já tinha 50 cotas em 2024, compradas a R$ 10,00 (R$ 500), o valor em 31/12/2024 será R$ 500,00 e em 31/12/2025 será R$ 1.025,00 — o custo médio ponderado das 150 cotas. A discriminação deve mencionar as duas levas para deixar o histórico claro.
Reflexo em Bens e Direitos após vendas
Vendas parciais reduzem proporcionalmente o saldo. Se João vendeu 30 cotas em outubro pelo custo médio de R$ 10,33, o saldo final em Bens e Direitos cai para 120 cotas × R$ 10,33 = R$ 1.239,60. O lucro da venda entra em outra ficha, mas o ajuste em Bens e Direitos é obrigatório. Se ele tivesse vendido todas as 150 cotas em outubro, a situação em 31/12/2025 seria R$ 0,00 — mas o ativo ainda precisaria aparecer na ficha com essa posição zero para fins de histórico.
20% — alíquota fixa sobre ganho de capital na venda de cotas de FII, sem isenção
Na prática, manter o custo médio atualizado a cada operação evita retrabalho. Investidores que ignoram esse controle gastam horas reconstruindo o histórico em abril. Para quem investe em ETFs e fundos de ações também, vale conferir e .
Como declarar os rendimentos (dividendos) de FII no IR 2026
Os proventos mensais pagos por FIIs a pessoas físicas são isentos de Imposto de Renda e devem ser lançados na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, Código 26 – Outros. A isenção tem três condições simultâneas, previstas na Lei nº 11.033/2004 e reforçadas pela Receita Federal, conforme a Instrução Normativa RFB nº 1.585/2015.
Condições para a isenção dos dividendos
- O FII deve ter no mínimo 50 cotistas
- As cotas precisam ser negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado
- O cotista pessoa física deve deter menos de 10% das cotas do fundo
Praticamente todos os FIIs listados na B3 atendem aos dois primeiros critérios. O terceiro é violado apenas por investidores com patrimônio muito alto em fundos pequenos. Para a maioria dos investidores, portanto, os dividendos são integralmente isentos.
Passo a passo para lançar dividendos isentos
- Acesse a ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis
- Clique em “Novo” e selecione o Código 26 – Outros
- Em “Tipo de beneficiário”, marque “Titular”
- Informe o CNPJ do fundo em “CNPJ da fonte pagadora”
- Preencha o nome do fundo em “Nome da fonte pagadora”
- Em “Descrição”, escreva: “Rendimentos isentos de FII recebidos no ano-calendário 2025”
- Informe o valor total recebido no ano
Exemplo prático: Maria recebeu R$ 120,00 por mês em proventos do HGLG11 ao longo de 2025. Ela soma os 12 pagamentos e informa R$ 1.440,00 como rendimento isento, com o CNPJ do CSHG Logística FII. Cada FII gera uma linha separada — se ela também recebeu R$ 800 do KNRI11, abre outro lançamento.
Cada FII ocupa uma linha diferente em Rendimentos Isentos. Não some fundos distintos no mesmo campo.
O programa cruza esses valores com o informe de rendimentos enviado pela corretora à Receita. Por isso, copie os números exatamente como aparecem no documento. Diferenças geram pendências automáticas e podem direcionar a declaração à malha fina.
Quando os rendimentos de FII são tributados?
Os rendimentos de FII deixam de ser isentos em três situações específicas: quando o investidor detém 10% ou mais das cotas do fundo, quando o FII tem menos de 50 cotistas ou quando o fundo não é negociado em bolsa. Nesses casos, a alíquota é de 20% retida na fonte pelo administrador.
Três cenários práticos de tributação
Cenário 1 — Investidor controlador (15% do fundo): Você tem R$ 500.000 em um FII pequeno e controla 15% das cotas. O rendimento bruto anual é R$ 30.000. O administrador retém 20% (R$ 6.000) e credita R$ 24.000 líquidos. Você informa R$ 24.000 em Tributação Exclusiva na declaração.
Cenário 2 — FII com poucos cotistas (30 no total): Você tem R$ 100.000 em um FII exclusivo com apenas 30 cotistas. Não importa seu percentual — a tributação incide por força da regra dos 50 mínimos. Rendimento de R$ 6.000 brutos gera IR retido de R$ 1.200, e você declara R$ 4.800 líquidos.
Cenário 3 — FII não listado em bolsa: Um fundo estruturado em mercado de balcão não organizado. Mesmo com milhares de cotistas e você tendo menos de 1%, incide tributação de 20%. Rendimento de R$ 12.000 brutos resulta em R$ 9.600 líquidos após retenção de R$ 2.400.
Onde declarar rendimentos tributados
Quando o IR é retido, os valores líquidos vão para a ficha Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva, em código apropriado para rendimentos de aplicações financeiras. O informe da corretora já indicará o valor com IR retido. Não é preciso recolher DARF adicional — o imposto é pago direto pelo fundo.
Como saber se você se enquadra
- FIIs listados na B3 com milhares de cotistas: rendimento isento (regra geral)
- FIIs exclusivos ou com menos de 50 cotistas: tributação de 20% na fonte
- Cotista com 10%+ do fundo: tributação de 20%, mesmo se o FII for grande
- FIIs não listados em bolsa: tributação de 20% na fonte
Na prática, basta verificar o informe da corretora: se a coluna “IR Retido” tem valor maior que zero nos rendimentos do FII, é tributado. Caso contrário, é isento. Em caso de dúvida sobre a interpretação, vale consultar diretamente a Receita Federal ou consultar o Manual de Preenchimento da DIRPF 2026.
Amortização de capital: tratamento específico
Amortização não é rendimento — é devolução parcial do capital investido. Por exemplo, se você comprou cotas a R$ 100 e o fundo amortizou R$ 5 por cota, seu novo custo médio cai para R$ 95. Esse ajuste deve ser feito em Bens e Direitos, não em ficha de rendimentos. O informe de rendimentos da corretora costuma destacar amortizações em campo separado dos proventos — caso não destaque, peça esclarecimento ao administrador antes de declarar.
💡 Insight exclusivo: amortização acumulada e o ganho de capital disfarçado
O erro mais caro que observamos em clientes com FII de longa data é ignorar o impacto da amortização acumulada no cálculo de ganho de capital. Não é um erro secundário — é o que transforma uma venda aparentemente neutra (preço = custo inicial) em ganho tributável de dezenas de milhares de reais.
Em carteiras com 10+ anos de acúmulo, alguns FIIs de infraestrutura amortizam R$ 0,50 a R$ 1,00 por cota anualmente. Investidores que recebem R$ 500/mês em amortização durante 10 anos veem seu custo médio cair 30%, 40%, ou até 50%. Quando vendem, relatam “vendi pelo preço que comprei, então zero imposto” — e erram.
Caso concreto: Um cliente nosso comprou 1.000 cotas de um FII de infraestrutura a R$ 100 (custo total R$ 100.000) em 2015. Durante 10 anos recebeu R$ 8.000 em amortizações (R$ 8 por cota de custo reduzido). Seu saldo final: 1.000 cotas ao custo médio de R$ 92. Em 2025, vendeu por R$ 99 — preço muito próximo do original. Na cabeça dele: “comprei a 100, vendi a 99, perdi R$ 1 por cota, zero imposto”. Na verdade: vendeu por R$ 99.000, custo base (após amortização) R$ 92.000, ganho de R$ 7.000 (tributável a 20%, DARF R$ 1.400).
A maioria das corretoras e até alguns contadores não alertam sobre isso — esperam que o investidor veja o informe de rendimentos e calcule sozinho. Nossa recomendação: antes de vender qualquer FII que recebeu amortização, recalcule seu custo médio considerando todos os ajustes de capital recebidos. Use a fórmula: Custo Médio Final = [(Custo Inicial × Qtd) − Amortizações Acumuladas] ÷ Qtd. O erro aqui pode custar centenas de reais em imposto + multa por cair na malha fina.
Como declarar ganho de capital na venda de cotas de FII
O lucro obtido na venda de cotas de FII é tributado à alíquota fixa de 20% sobre o ganho líquido, independentemente do valor da operação. Não existe a isenção de R$ 20.000 mensais como nas ações — qualquer lucro, mesmo de R$ 50, é tributável. O imposto deve ser pago via DARF código 6015 até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Esse é o ponto que mais penaliza quem trata FII como ação. Vender cotas exige disciplina mensal: calcular ganho, gerar DARF, pagar e guardar comprovante. Atrasos geram multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic acumulada. Exemplo concreto: um DARF de R$ 600 atrasado 30 dias gera multa de R$ 59,40 (0,33% × 30 × R$ 600) além da Selic acumulada — rapidamente R$ 100+ em custo extra.
Passo a passo na ficha Renda Variável
- Acesse Renda Variável > Operações Fundos Investimento Imobiliário
- Selecione o mês da operação
- Informe o resultado líquido do mês (ganho ou prejuízo)
- Lance o IR retido na fonte (dedo-duro de 0,005%)
- Registre o imposto pago via DARF
- Compense prejuízos acumulados de meses anteriores, se houver
Exemplo prático: Pedro comprou 200 cotas de VISC11 a R$ 95,00 em janeiro (custo total R$ 19.000) e vendeu todas a R$ 110,00 em julho (receita bruta R$ 22.000). O ganho foi de R$ 3.000. O imposto devido é R$ 600,00 (20% de R$ 3.000), com vencimento no último dia útil de agosto. Na declaração de 2026, ele informa esse ganho no mês de julho da ficha.
Compensação de prejuízos
Prejuízos com FII só podem ser compensados com ganhos futuros em FII — nunca com lucros em ações ou ETFs. A compensação é mês a mês, sem prazo de validade. Se Pedro tivesse acumulado R$ 1.200 de prejuízo em meses anteriores, pagaria DARF apenas sobre R$ 1.800 (R$ 360, em vez de R$ 600).
6015 — código DARF para ganho de capital em FII
O IRRF de 0,005% (dedo-duro) é retido pela corretora sobre o valor bruto de qualquer alienação de cotas de FII, inclusive nas vendas com prejuízo. O valor retido pode ser compensado ou restituído na declaração anual quando não há imposto a pagar.
Em resumo, vender FII exige controle mensal rigoroso. Para investidores com volume significativo de operações, planilha própria ou software de IR especializado evita erros. Quem cair na malha pode consultar para entender os próximos passos.
Como declarar FII comprado e vendido no mesmo ano
Quando o investidor compra e vende cotas do mesmo FII dentro do mesmo ano-calendário, a operação deve ser registrada na ficha Renda Variável mês a mês, calculando ganho ou prejuízo pelo custo médio ponderado. A regra do custo médio ponderado é o ponto crítico. Cada nova compra altera o custo médio das cotas em estoque. Cada venda usa esse custo médio atualizado, não o preço de uma compra específica.
Cálculo do custo médio ponderado
Exemplo prático: Ana fez três operações com KNRI11 em 2025:
- Março: compra 100 cotas a R$ 100,00 → custo total R$ 10.000
- Junho: compra 50 cotas a R$ 110,00 → custo adicional R$ 5.500
- Setembro: vende 80 cotas a R$ 115,00 → receita R$ 9.200
Após junho, o custo médio é (R$ 10.000 + R$ 5.500) ÷ 150 cotas = R$ 103,33 por cota. Na venda de setembro, o custo proporcional é 80 × R$ 103,33 = R$ 8.266,40. O ganho é R$ 9.200 − R$ 8.266,40 = R$ 933,60. O DARF código 6015 será de R$ 186,72 (20%), com vencimento até o último dia útil de outubro.
Após a venda de setembro, Ana tem 70 cotas remanescentes ao custo médio de R$ 103,33. O saldo em Bens e Direitos em 31/12/2025 será 70 × R$ 103,33 = R$ 7.233,10. A discriminação deve detalhar as três operações para fins de histórico e auditoria.
Se Ana tivesse vendido todas as 150 cotas em outubro, o saldo final seria R$ 0,00. Mesmo assim, o ativo precisa aparecer em Bens e Direitos com situação em 31/12/2024 (se havia saldo) e R$ 0,00 em 31/12/2025, com a discriminação explicando a venda integral. Ignorar essa etapa gera inconsistência com o controle da B3.
Erros comuns no giro de carteira com FII
- Usar o preço da compra mais recente em vez do custo médio
- Esquecer de lançar o ativo zerado em Bens e Direitos
- Não pagar DARF no mês seguinte à venda lucrativa
- Compensar prejuízo de FII com ganho em ações (proibido)
- Misturar custo de aquisição entre corretoras diferentes
Na prática, quem opera FII com frequência precisa de planilha mensal ou software dedicado. Manualmente, o risco de erro cresce a cada operação. Para quem quer escolher melhor o que comprar antes de girar carteira, conhecer profundamente cada fundo importa mais do que a tática de venda.
Perguntas frequentes sobre declaração de FII
Os dividendos de FII são sempre isentos de IR?
Em regra, sim, para pessoa física. A isenção exige que o FII tenha 50+ cotistas, seja negociado em bolsa e o investidor detenha menos de 10% das cotas. Quem não atende às três condições paga 20% retido na fonte.
Preciso pagar DARF se vendi FII com prejuízo?
Não. DARF só é devido sobre lucro. Mas o prejuízo deve ser registrado na ficha Renda Variável do mês da venda, para compensação em ganhos futuros com outros FIIs.
Qual o código DARF para ganho de capital em FII?
Código 6015, com vencimento no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Atrasos geram multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%) mais Selic acumulada.
FII isento na renda também é isento na venda?
Não. A isenção vale apenas para os rendimentos mensais (dividendos). O ganho de capital na venda das cotas é sempre tributado a 20%, independentemente do valor.
Como declarar FII se mudei de corretora durante o ano?
Some os custos de aquisição das duas corretoras para apurar o custo médio total. Os dividendos somam-se por CNPJ do fundo, independentemente da corretora pagadora. Guarde as notas de corretagem originais.
Resumo prático da declaração de FII
Use o Mapa das Três Fichas (que vimos no início) como seu checklist final. Aqui está a essência em seis linhas:
- Bens e Direitos: Grupo 07, Código 03, sempre pelo custo de aquisição — nunca valor de mercado.
- Dividendos isentos: Rendimentos Isentos, Código 26, somando o ano todo por CNPJ do fundo.
- Ganho de capital: alíquota de 20% sobre o lucro, DARF código 6015 até o último dia útil do mês seguinte.
- Sem isenção de R$ 20 mil: qualquer lucro na venda de FII é tributado, diferente de ações.
- Prejuízo de FII: compensável apenas com ganho futuro em outros FIIs, sem prazo de validade.
- Amortização de capital: reduz o custo médio em Bens e Direitos, não é rendimento.
E se você já enviou e errou? A Receita aceita uma declaração retificadora para corrigir códigos e valores de FII em até cinco anos — feita antes da malha fina pegar, evita multa e perda da restituição.
A diferença entre declarar FII certo ou errado não está no valor imediato do imposto — está no risco de cair na malha fina e ter a restituição retida por meses, ou enfrentar questionamento da Receita sobre inconsistências de custo médio. Quando sua carteira de FIIs fica complexa com múltiplas compras, vendas e migrações de corretora, o custo de um erro cresce exponencialmente.
Um assessor especializado em IR consegue revisar sua declaração antes do envio, garantindo que cada ficha está preenchida segundo as regras atualizadas e que os números conferem com os informes das corretoras. A Renova Invest tem experiência em estruturar declarações de investidores com carteiras sofisticadas de FIIs — incluindo ajustes por amortização, compensação de prejuízos entre períodos e validação contra pendências do sistema. Quer garantir que sua declaração de 2026 não vai gerar inconsistências e risco de malha fina? Fale com um assessor da Renova Invest e organize seu IR com segurança.
Leia também: Imposto renda.
