A análise de investimentos envolve diversos fatores e indicadores que ajudam na tomada de decisão. Nesse sentido, saber o que é vacância de um fundo de investimento imobiliário (FII) ajuda a montar um portfólio mais sólido e alinhado às suas necessidades.
Afinal, analisar a parcela vaga de um imóvel fornece informações valiosas sobre o FII, principalmente do tipo tijolo. Assim, é possível combinar o indicador com outros parâmetros para ter um entendimento maior sobre o investimento.
Você quer aumentar as chances de ter bons resultados com seus investimentos em FIIs? Então precisa saber o que é vacância em um fundo imobiliário.
Vamos lá?
O que é vacância e taxa de vacância?
Alguns conceitos são fundamentais quando falamos em investimentos no setor imobiliário. Entre eles, está o termo vacância, que representa a parcela vaga de um imóvel. Isso significa que essa porção do patrimônio não gera retorno financeiro.
Portanto, a taxa de vacância é dada pela relação entre a parcela vaga de um imóvel e a sua área locável total. É comum que a métrica seja representada em percentual para melhor visualização.
Vale ressaltar que um fundo imobiliário reúne investidores com o objetivo comum de aportar recursos no setor de imóveis. Eles podem investir diretamente em imóveis físicos, em títulos relacionados ao segmento imobiliário ou em cotas de outros fundos.
Os primeiros são conhecidos como fundos de tijolo e obtêm rentabilidade principalmente por meio do recebimento de aluguéis. Dessa forma, costuma ser interessante que esses fundos tenham uma taxa de vacância baixa.
Quais os tipos de vacância?
Na prática, a vacância pode ser física ou financeira. A primeira impacta diretamente a rentabilidade de um fundo imobiliário. Para entender melhor, imagine que um shopping possui 100 lojas comerciais e que apenas 70 estão alugadas.
Isso significa que o empreendimento tem uma taxa de vacância de 30%, referente ao número de lojas que estão desocupadas.
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A vacância financeira, por sua vez, representa o valor que o imóvel realmente rende e qual o seu potencial. Como exemplo, imagine que um galpão logístico foi construído para gerar renda de R$ 50 mil mensais, mas o locatário está pagando apenas R$ 40 mil pelo espaço.
Nesse caso, a vacância financeira é de R$ 10 mil em relação ao verdadeiro potencial de rendimento do imóvel. Dessa forma, ambos os conceitos são importantes para a análise de um fundo imobiliário.
Isso porque um empreendimento que está completamente locado, mas não gera renda suficiente para alcançar o potencial do imóvel, pode não ser vantajoso. Cabe ressaltar que, em alguns casos, a vacância financeira pode ser temporária.
É o que costuma ocorrer em momentos de crise. Nesses períodos, é comum que o valor dos aluguéis seja reduzido, evitando a inadimplência. Portanto, as análises devem ser feitas com atenção, considerando as condições do mercado.
Como analisar essa taxa?
Como você viu, a vacância é uma métrica essencial no momento de avaliar um FII. Assim, para analisar a taxa corretamente, não foque apenas no resultado atual. Considere também a desocupação histórica do fundo.
Isso permite obter informações relevantes sobre a qualidade dos imóveis e da gestão. Dessa forma, é possível compreender qual o comportamento do fundo em diferentes momentos da economia.
Analise também a vacância média da região onde os imóveis que compõem a carteira do FII estão localizados. Com esse dado, você pode apurar se a taxa de vacância do fundo está acima ou abaixo do esperado.
Por que é importante analisar a vacância ao investir em FII?
Depois de conhecer o conceito de vacância, fica mais fácil entender como a alta ou a queda desse indicador pode impactar o desempenho do fundo. Por exemplo, a parcela vaga de imóveis sobe, a tendência é que o lucro repassado aos cotistas diminua.
Por outro lado, esse fato pode representar uma oportunidade de investimento. Isso acontece porque o preço das cotas do fundo pode cair. Nesse caso, no entanto, é importante que exista uma expectativa de que a vacância seja temporária.
Se os imóveis voltarem a ser preenchidos, seja no médio ou no longo prazo, o rendimento aumentará. Além disso, vale entender que o conceito está relacionado à diversidade do portfólio do fundo imobiliário. Quanto mais diversificado, menor tende a ser o efeito da desocupação.
O que mais analisar ao investir em fundos imobiliários?
Percebeu como a análise de investimentos envolve múltiplos fatores? Nesse sentido, é fundamental combinar diferentes elementos no momento de investir em um fundo imobiliário. Para tanto, além da taxa de vacância, você pode considerar os seguintes fatores:
Dividend yield (DY)
O DY permite analisar o percentual de dividendos pagos pelo FII nos últimos 12 meses. Acompanhar o indicador ajuda a entender o quão rentável o pagamento pode ser, em comparação ao valor das cotas.
Dessa forma, o cálculo é dado pela soma de todos os dividendos mensais pagos no último ano. O resultado é dividido pelo preço atual da cota do FII e multiplicado por 100. Obter o DY anual dos fundos imobiliários é ainda mais importante se o seu objetivo é obter renda passiva com os ativos.
Valor patrimonial
Esse indicador está relacionado com o valor total dos ativos que compõem o patrimônio do fundo imobiliário. Portanto, é diferente da soma de todas as cotas negociadas — chamado valor de mercado.
É comum que os FIIs sejam negociados abaixo do seu valor patrimonial. Isso significa que a soma de todos os imóveis que fazem parte da carteira do fundo costuma valer mais do que a soma das cotas negociadas na bolsa.
Se isso ocorrer, há maior segurança em caso de liquidação do fundo. Nesse caso, os cotistas podem receber o montante equivalente ao valor patrimonial das cotas.
Histórico de desempenho
O histórico de performance do fundo imobiliário ajuda a entender como ele se comporta em diferentes cenários. Também é uma maneira de avaliar o potencial de resultados. Contudo, vale ressaltar que rendimentos passados não são garantia de lucros futuros.
Agora você sabe o que é vacância em um fundo imobiliário e pode fazer uma análise mais aprofundada das alternativas disponíveis no mercado. Lembre-se de que a decisão de investimento depende do perfil, objetivos e estratégia de cada investidor.
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