Para quem investe em renda variável a análise de indicadores auxilia na escolha dos melhores investimentos. Entre eles existe a RMG (renda mínima garantida) que, a depender do investimento, pode ser um benefício pago pelo vendedor do ativo ao investidor.
Normalmente atrelados aos fundos imobiliários (FIIs) que estão começando no mercado, o pagamento da RMG acaba atraindo investidores. Em especial, aqueles que escolhem seus investimentos com base na rentabilidade. No entanto, esse benefício deve ser visto com cautela.
Pensando nisso, neste artigo você descobrirá o que é a renda mínima garantida (RMG) e qual a importância de conhecer esse indicador ao escolher um FII!
O que é um fundo imobiliário?
Antes de conhecer o que é RMG, você deve entender o investimento em fundos imobiliários. O FII é uma modalidade de investimento coletivo voltado ao mercado de imóveis. A escolha dos ativos e administração do patrimônio do fundo fica a cargo de um gestor profissional.
Grande parte dos fundos imobiliários objetivam a compra de imóveis, como galpões logísticos, lajes corporativas, shopping centers, entre outros. São os chamados fundos de tijolos, que podem, posteriormente, lucrar com a venda ou com a locação das propriedades.
No entanto, existem FIIs que focam em investir em títulos de renda fixa atrelados ao ramo imobiliário. São os fundos de papéis, que podem compor o portfólio com aplicações como a LCI (letra de crédito imobiliário) e o CRI (certificado de recebíveis imobiliários).
Em todos os casos, a maior parte do lucro obtido pelo FII é compartilhada entre os integrantes do fundo. Ou seja, o investidor que adquire as cotas dele. Logo, ao investir em fundos imobiliários o cotista pode auferir lucro com a valorização das cotas ou com renda passiva.
Ela acontece através do recebimento de dividendos. Por essa razão, é um tipo de investimento bastante procurado por investidores que buscam renda passiva no longo prazo — com foco na aposentadoria, por exemplo.
As cotas de fundos imobiliários são negociadas na bolsa de valores, e representam uma fração do patrimônio do fundo. O preço das cotas costuma ser acessível, então é uma alternativa viável para quem deseja fazer investimentos em imóveis, mas não tem muito capital para comprá-los sozinho.
O que é a RMG?
A renda mínima garantida — ou RMG — é uma renda mensal paga ao cotista por um determinado período. Como você viu, essa renda tende a ser distribuída por fundos de imóveis novos no mercado. Isso porque eles provavelmente ainda não geram lucros.
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Por esse motivo, ela é muito utilizada pelos fundos de desenvolvimento, que constroem imóveis para venda futura. Como o lucro com a venda pode demorar um tempo considerável desde a construção, a renda mínima é usada para remunerar e atrair investidores.
Certos fundos que investem em imóveis já construídos, mas que estão desocupados, também se valem da RMG para reduzir a incerteza sobre quando passarão a gerar renda com a locação. Logo, seus cotistas recebem um retorno mensal, como forma de tornar o investimento mais interessante.
Como a RMG funciona?
Um provérbio muito conhecido na bolsa e aplicado ao RMG é “there is no free lunch” ou, traduzido, “não há almoço grátis”. Nesse sentido, para que um fundo imobiliário faça a distribuição de RMG, ele precisa primeiro conseguir esses recursos.
É preciso saber que a Instrução 472 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) proíbe que os fundos e seus administradores façam promessas quanto ao pagamento de rendimentos. Assim, é preciso que o valor seja pago por um terceiro agente envolvido na operação.
Para levantar os recursos e distribuí-los por intermédio de um terceiro, os FIIs fazem acordos com a construtora, o vendedor ou o locador do imóvel. Assim, é combinado um valor maior pela obra, venda ou locação que deverá ser repassado ao cotista durante um prazo determinado.
Por exemplo, imagine que um FII necessite de R$ 50 milhões para comprar um imóvel comercial que pode ser vendido, no futuro, por um preço maior. Caso seja um FII novo, que não tenha nenhum imóvel em seu portfólio, talvez não encontre interessados em investir no negócio.
Dessa forma, o gestor contata o vendedor do imóvel e faz um acordo para pagar R$ 80 milhões no imóvel, desde que R$ 30 sejam distribuídos aos cotistas do fundo. Assim, o FII faz uma oferta pública de cotas com base no valor de R$ 80 milhões, ao invés dos R$ 50 milhões que valem o imóvel.
Os R$ 30 milhões pagos a mais pelo imóvel são “devolvidos” pelo vendedor através da distribuição de RMG por um período determinado — garantindo ao cotista uma renda mensal mínima. Isso acaba atraindo investidores, em especial aqueles que escolhem FIIs com base em rentabilidade.
Por que é importante conhecer esse indicador ao escolher um FII?
Ao compreender o funcionamento do RMG é importante entender que, no final, quem paga pelo RMG é o próprio investidor. Assim, a renda garantida precisa ser vista na sua realidade para avaliar se ela vale a pena.
Afinal, qual é a vantagem de receber de volta o valor investido? Além da RGM, você deve avaliar se o fundo tem perspectiva de pagar um montante maior ou de continuar distribuindo dividendos após finalizado o período da renda mínima garantida. Caso contrário, ele não será rentável.
Note que a RMG não é determinante para revelar um investimento bom ou ruim. Na verdade, a renda mínima garantida pode ser uma vantagem, a depender dos seus objetivos, mas não é suficiente para basear uma escolha.
Por isso, antes de decidir por um FII procure saber se ele tem boas expectativas ao longo do tempo. Avalie os fundamentos e as estratégias estabelecidas pelo FII. Lembre-se de que a escolha do fundo é particular de cada investidor, e deve ser pautada no seu perfil e nos seus objetivos.
Agora que você já sabe o que é a renda mínima garantida (RMG) pelo vendedor do ativo, pretende investir em FIIs que paguem esse benefício? Não deixe de avaliar a real capacidade do fundo gerar renda por si, o que poderá evitar surpresas após o final do período de pagamento.
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