Confira a carteira recomendada de fundos imobiliários BTG de setembro

Confira a carteira recomendada de fundos imobiliários BTG de setembro

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Mensalmente, estrategistas do Research Banco BTG Pactual realizam a escolha dos fundos imobiliários que compõem a carteira recomendada após um profundo processo de análise e avaliação de qualidade dos ativos.

Buscando avaliar a relação risco vs. retorno do ativo, esse balanço é importante. Desse modo, ele permite entender quais fundos serão usados para diferentes estratégias dentro da carteira. Sejam elas como uma posição mais defensiva de preservação do capital, obtenção de renda ou ganho de capital.

Por fim, é definida a participação que o ativo terá no portfólio. Sendo selecionados os ativos que possuam maior qualidade, geridos por um time especializado com visão de longo prazo e interesses alinhados com os dos cotistas.

Neste mês setembro, não houve mudanças na carteira recomendada de fundos imobiliários, com relação ao mês anterior. Ela permanece, portanto, com esses doze ativos: XPML11 (5,0%), HSML11 (5,0%), RBRR11 (15,0%), BTCR11 (7,5%), XPLG11 (10,0%), BTLG11 (10,0%), RBRP11 (15,0%), KNRI11 (7,5%), BRCR11 (10,0%), TEPP11 (5,0%), RCRB11 (5,0%) e BCFF11 (5,0%).

Além disso, a carteira apresenta um dividend yield anualizado de 5,4% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,1%, que entres esses 12 fundos, estão divididos entre: recebíveis (22,5%), híbrido (22,5%), lajes corporativas (20,0%), galpões logísticos (20,0%), shopping centers (10,0%) e fundo de fundos (5,0%).

Em termos de liquidez, a carteira possui um volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 3,8 milhões.

Confira a carteira recomendada de fundos imobiliários BTG de setembro

Cenário Econômico e Desempenho

Em agosto, tivemos repercussões políticas que afetaram o humor dos mercados, a começar pelo cenário internacional envolvendo a dificuldade do atual presidente dos Estados Unidos, Donald Trump, em deslanchar nas pesquisas de intenção de voto nas eleições presidenciais desse ano.

Em contrapartida, o candidato democrata Joe Biden tem se movimentado cada vez mais em busca do apoio de grupos específicos para se consolidar na liderança das pesquisas – prova disso foi o anúncio da senadora Kamala Harris para o cargo de vice-presidente.

Com a proximidade das eleições norte-americanas, programada para acontecer no dia 3 de novembro, é esperada uma elevação nos níveis de volatilidade dos mercados nos próximos meses.

No Brasil, se inicia o período de convenções partidárias para escolha de candidatos às eleições municipais de novembro, sendo que o prazo para definição dos nomes vai até o dia 16 de setembro.

Sobre a atividade econômica, tivemos uma melhor perspectiva de retomada. A economia tem surpreendido positivamente com indicadores de varejo e serviços apresentando crescimento de 12,6% m/m s.a. e 5,0% m/m s.a., respectivamente.

A recuperação da atividade tem como respaldo a flexibilização das restrições impostas pelo governo no início da quarentena e ao programa de Auxílio Emergencial (AE) de R$ 600/mês à população vulnerável (~65 milhões de pessoas) que teria encerramento em agosto, mas que poderá ser prorrogado até dezembro de 2020 com um valor menor. O AE tem sido mais do que suficiente para compensar uma folha de pagamento mais baixa e parece ter aumentado a poupança das famílias, o que poderia sustentar o consumo até o final do ano.

Contudo, mesmo com a recuperação em maio e junho, esperamos uma forte queda do PIB no segundo trimestre (-8,2% t/t s.a.) por conta do grande tombo em abril. Portanto, a expectativa do time econômico do BTG Pactual é uma queda de 5,0% no PIB em 2020, acima da última estimativa de queda de 5,5%, em virtude da recuperação positiva.

Em contrapartida, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) apresentou alta de 1,79%, indo no contrapé do mercado, respaldado pelo segmento de shopping centers que apresentou retorno médio ponderado de 0,50% no IFIX. Depois de cinco meses de quarentena, todos os shopping centers reabriram as portas e estão com suas operações em funcionamento, o que pode ajudar na recuperação das vendas e trouxe ânimo positivo para o segmento.

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O que dizem os analistas?

Em setembro se inicia a nova metodologia de elaboração da carteira teórica de ativos que compõem o Índice de Fundo de Investimentos Imobiliários, que trazem mudanças no índice de negociabilidade e no índice de presença em pregões dos ativos.

Em resumo, a reformulação vai subir a régua em termos de liquidez, sendo necessário que os fundos aptos a entrarem no IFIX sejam negociados praticamente todos os dias durante o ano.

Sobre este ponto, a equipe BTG acredita que a mudança é positiva, uma vez que a metodologia antiga possuía métricas que consideravam fundos pouco negociados para o momento atual da indústria de fundos imobiliários. A B3 divulgou uma prévia do novo IFIX com 80 ativos (ante os 120 ativos atuais), de forma que a nova composição dos segmentos pode ser vista no gráfico abaixo.

Em agosto, a carteira recomendada apresentou alta de 1,72%.  E dentre os fundos que compõe a carteira, o HSI Malls (HSML11) foi o que apresentou melhor desempenho, com uma valorização de 7,57%.

Após a reabertura do Shopping Metrô Tucuruvi, o fundo passará a receber um valor mínimo referente ao aluguel das lojas do shopping por conta de um mecanismo acordado entre o fundo e a vendedora do shopping, estabelecendo o pagamento mínimo dos aluguéis orçados pela antiga dona do ativo. Por fim, o fundo passou por uma reavaliação de seus ativos, culminando em uma valorização de 4,6% no valor patrimonial do fundo, demonstrando a qualidade dos imóveis.

Apesar do cenário desafiador de curto prazo, os analistas do BTG continuam otimistas com o mercado imobiliário, uma vez que as taxas de juros estão em seu menor patamar histórico, tornando o investimento em fundos imobiliários atrativo.

No curto prazo,  eles apontam que a crise afetou principalmente as distribuições de proventos, devido a uma menor atividade da economia, mas que, dada a precificação atual dos ativos, acreditamos ser uma boa oportunidade de comprar fundos de qualidade por um preço abaixo do valor patrimonial.

Por fim,  o que se entende é que o setor imobiliário tende a apresentar uma boa performance nos próximos anos, com valorização no valor dos ativos. E que neste contexto, uma carteira diversificada (entre diferentes gestores e segmentos do mercado imobiliário) e com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos) é a melhor forma de amenizar o momento de estresse atual e ainda aproveitar para maximizar seu retorno durante a recuperação.

Confira a carteira recomendada de fundos imobiliários BTG de setembro

Considerações Finais

A montagem da carteira recomendada e sua análise foram feitas pela equipe de research do BTG e o relatório completo você pode fazer o download clicando aqui. Reforçamos que não se trata de uma recomendação da Renova Invest. A Carteira foi montada pela equipe de research do BTG e o relatório completo foi assinado pelos analistas do BTG.

Gostou da carteira recomendada de fundos imobiliários BTG deste mês? Compartilhe com seus amigos! Além disso, entre em contato para conversarmos a respeito de novas oportunidades de investimento compatíveis com o seu perfil e momento de vida. É saudável rever as posições de sua carteira e analisar se os ativos atuais ainda fazem sentido dentro de sua estratégia.

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