O que é ABL? Entenda a área bruta locável e sua relação com os FIIs

O que é ABL? No mercado imobiliário, ABL significa área bruta locável e corresponde à medida dos espaços de um imóvel comercial destinados à locação. Na maioria dos países, como o Brasil, a ABL é informada em metros quadrados e ajuda a entender o tamanho dos imóveis de um fundo de investimento imobiliário (FII).

Para quem investe em FIIs, essa medida ganha importância quando é analisada junto à ocupação e à vacância. Afinal, conhecer a área locável não basta: também é preciso avaliar quanto desse espaço está alugado e quais são os desafios para atrair inquilinos.

A seguir, entenda como a ABL é mensurada, o que significa em shoppings e como usar essa informação para analisar fundos imobiliários.

O que é ABL e para que serve?

A área bruta locável é o levantamento dos espaços de um imóvel comercial que podem ser alugados. Trata-se de uma informação útil para conhecer a dimensão das áreas destinadas aos locatários, utilizada em propriedades comerciais, galpões industriais e logísticos, operações comerciais e shopping centers.

A ABL informa a área destinada à locação, não apenas a parcela que está ocupada. Por isso, ela serve de referência para analisar as taxas de ocupação e de vacância de um empreendimento.

Nos FIIs, a medida ajuda o investidor a compreender o tamanho dos imóveis da carteira. Porém, uma ABL elevada, por si só, não permite concluir que um fundo seja melhor que outro.

O que significa ABL no contexto de shoppings?

Em shoppings, ABL também significa área bruta locável: é a medida dos espaços do empreendimento destinados à locação. Ela ajuda a dimensionar o imóvel e, quando analisada com a ocupação, a entender o aproveitamento desses espaços.

Um shopping com ABL elevada e alta vacância, por exemplo, pode apresentar dificuldades para alugar suas áreas. Assim, o tamanho do empreendimento precisa ser avaliado junto à capacidade de conquistar e manter inquilinos.

Como a área bruta locável é mensurada?

Mensurar a ABL exige considerar diferentes fatores e critérios. Ela pode ser calculada com base no espaço efetivamente construído, em que há materiais de alvenaria ou marcenaria, por exemplo.

Também pode ser informada a partir da área de uso exclusivo dos inquilinos. Esse é o método mais comum no mercado brasileiro e está relacionado ao conceito de área privativa, à qual o locatário tem acesso restrito e particular.

Portanto, ao comparar empreendimentos, é importante observar o critério de mensuração utilizado, além do tamanho informado.

O que é a área BOMA?

Outra medição utilizada no mercado imobiliário mundial é a área BOMA, sigla de Building Owners and Managers Association. O nome faz referência a uma associação americana que representa proprietários e administradores de imóveis.

Nesse método, o espaço locável corresponde à soma da área privativa com a divisão dos espaços comuns utilizados pelos locatários. A exceção são escadas, elevadores e áreas destinadas a equipamentos de serviço.

A mensuração pela área BOMA pode atrair investidores internacionais, mais acostumados a esse padrão. A medida também fornece mais credibilidade ao apresentar toda a ABL incluída para uso dos potenciais locatários.

Qual é a relação entre ABL, ocupação e vacância nos FIIs?

A ABL ajuda a avaliar os imóveis de um fundo e a entender os desafios e as oportunidades relacionados à ocupação e à conquista de novos inquilinos. As taxas de ocupação e de vacância relacionam os espaços alugados ou desocupados com a área locável.

Se um imóvel tem ABL elevada e alta vacância, há indícios de dificuldades para realizar a locação. Por outro lado, olhar apenas para o tamanho do empreendimento não revela quanto dele está efetivamente alugado.

Essas informações permitem avaliar a sustentabilidade do investimento e comparar um imóvel com outros da região. Nos fundos imobiliários, as taxas de ocupação e vacância ajudam a detalhar a qualidade dos ativos e seu desempenho.

A ABL deve ser analisada em conjunto com outros parâmetros. Ela não substitui a avaliação dos contratos, da liquidez das cotas ou dos demais indicadores do fundo.

O que mais considerar antes de escolher um FII?

Entender o que é ABL é parte da análise, mas não basta para escolher um fundo de investimento imobiliário. Antes de investir, considere também os fatores a seguir.

Contratos atípicos

Ao contrário dos contratos típicos de imóveis, os atípicos contam com regras particulares. Eles podem apresentar duração de uma década, por exemplo, e reajustes indexados à inflação.

Outra característica é que os contratos atípicos não contam com ação revisional. Isso significa que a renegociação só pode ser feita no fim do contrato ou se houver rescisão antecipada.

Investidores com foco no longo prazo podem preferir esse tipo de acordo, pois ele tende a representar maior previsibilidade de recebimento.

Liquidez

A liquidez se refere à capacidade de transformar cotas do fundo em dinheiro no mercado secundário. Em outras palavras, indica a rapidez com que você pode vender um ativo.

Esse é um dos principais diferenciais dos FIIs em comparação com imóveis físicos, cuja venda costuma ser mais trabalhosa. As cotas oferecem maior liberdade de negociação, e fundos com boa imagem no mercado geralmente têm maior liquidez.

Ainda assim, é importante considerar a composição da carteira, a situação do mercado e a cotação do FII, entre outros fatores.

Preço/valor patrimonial (P/VP)

O indicador P/VP é muito utilizado também na análise fundamentalista de ações. Ele ajuda a ter um melhor entendimento se o preço do ativo está barato. Se o resultado for acima de 1, por exemplo, indica que o FII está sendo negociado em deságio, o que pode indicar uma oportunidade de investimento.

Da mesma forma, o fundo tende a estar em ágio se o resultado for maior que 1. No entanto, é preciso ter atenção. Cotações muito abaixo do valor patrimonial podem significar uma má gestão do fundo ou que o mercado está precificando um negócio inviável.

Como os imóveis que fazem parte da carteira de um fundo de tijolo costumam ser reavaliados periodicamente, o P/VP pode ficar defasado em algumas situações.

Dividend yield (DY)

O dividend yield permite acompanhar o percentual de dividendos pago pelo FII em relação ao valor das cotas. Ele ajuda a compreender a relação entre os proventos distribuídos e a cotação do fundo.

O cálculo considera a soma de todos os dividendos pagos nos últimos 12 meses dividida pela cotação atual do FII. O resultado é multiplicado por 100 para indicar um percentual.

Essa métrica é ainda mais importante para os fundos de tijolo, mas também não deve ser analisada isoladamente.

Agora que você sabe o que é ABL, use essa informação como parte da avaliação dos imóveis de um fundo. Combine a área locável com dados de ocupação, vacância, contratos e outros indicadores para tomar uma decisão alinhada ao seu perfil de investidor e aos seus objetivos.

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