O mercado de fundos listados na bolsa brasileira evoluiu de forma acelerada nos últimos anos. Nesse contexto, os Fundos Imobiliários (FIIs) se consolidaram como uma das principais portas de entrada para investidores que buscam renda recorrente, diversificação e praticidade.
Ao mesmo tempo, uma categoria lançada em 2021 ganhou espaço e passou a chamar a atenção de quem deseja ir além do setor imobiliário tradicional: o FIAGRO, fundo voltado para a cadeia produtiva do agronegócio, um dos pilares da economia brasileira.
Diante desse cenário, é natural surgir a dúvida: FII x FIAGRO, quais são as diferenças na prática? Apesar das semelhanças estruturais, esses fundos possuem características próprias que impactam risco, retorno e papel na carteira.
Ao longo deste conteúdo, você vai entender como cada um funciona, como geram renda e quando faz sentido combiná-los em uma estratégia de investimento mais equilibrada.
FII x FIAGRO: o que são e por que costumam ser comparados
Antes de analisar as diferenças, é importante entender por que FII x FIAGRO aparecem frequentemente na mesma conversa.
Ambos são fundos negociados na B3, com cotas acessíveis ao investidor pessoa física e foco em geração de renda. Além disso, compartilham algumas características relevantes:
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Negociação em Bolsa, com liquidez diária
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Gestão profissional
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Diversificação de ativos dentro do fundo
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Isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos para pessoa física, desde que atendidos os requisitos legais.
Apesar disso, o que muda de forma significativa é o tipo de ativo que gera essa renda.
FII x FIAGRO: onde cada fundo investe
Como funcionam os FIIs
Os Fundos Imobiliários permitem investir no mercado imobiliário sem a necessidade de comprar imóveis diretamente. Ao adquirir cotas, o investidor passa a participar de empreendimentos e operações ligadas ao setor.
Na prática, os FIIs podem investir em:
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Galpões logísticos
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Shoppings centers
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Prédios corporativos
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Agências bancárias
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Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
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Outros ativos ligados ao mercado imobiliário
Dessa forma, o retorno vem tanto da receita de aluguéis quanto da valorização dos imóveis ou dos títulos de crédito presentes na carteira.
Como funcionam os FIAGROs
Já os FIAGROs direcionam recursos para a cadeia do agronegócio, setor que representa mais de 25% do PIB brasileiro em 2024/2025, considerando efeitos diretos e indiretos.
Ao investir em FIAGRO, o cotista passa a ter exposição a ativos como:
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Imóveis rurais
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Terras agrícolas arrendadas
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Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs)
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Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs)
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Direitos creditórios ligados à produção agrícola
Assim, a rentabilidade pode vir tanto da exploração econômica das terras quanto dos juros pagos em operações de crédito rural.
Veja também: Investir no agronegócio: como funciona e as principais opções do setor
FII x FIAGRO: como cada um gera renda
Geração de renda nos FIIs
Nos Fundos Imobiliários, a renda costuma ser mais previsível. Isso ocorre porque grande parte dos contratos de locação é reajustada por índices de inflação, como IPCA ou IGP-M.
Além disso, os FIIs de papel, que investem em CRIs, costumam se beneficiar de cenários de juros elevados, já que muitos títulos são indexados à inflação ou ao CDI.
Por esse motivo, os FIIs se tornaram populares entre investidores que buscam renda mensal consistente.
Geração de renda nos FIAGROs
Nos FIAGROs, a dinâmica é um pouco diferente. Como o agronegócio possui forte componente sazonal, especialmente ligado às safras, a legislação permite que a distribuição de resultados ocorra em regime anual.
Ainda assim, muitos FIAGROs optam por distribuir rendimentos de forma mensal, mantendo a atratividade para o investidor pessoa física.
A renda pode vir de:
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Arrendamento de terras
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Juros de CRAs e outros títulos de crédito rural
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Participação nos resultados de operações agrícolas
Esse modelo faz com que o FIAGRO seja um ativo gerador de renda, mas com características distintas dos fundos imobiliários tradicionais.
FII x FIAGRO: diferenças no risco e no comportamento
Uma das principais razões para comparar FII x FIAGRO está no comportamento dos fundos em diferentes cenários econômicos.
Os FIIs tendem a ser mais sensíveis a:
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ciclos do mercado imobiliário;
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nível de atividade econômica urbana;
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inflação e juros.
Já os FIAGROs estão mais ligados a fatores como:
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preços das commodities agrícolas
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clima e produtividade das safras
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demanda global por alimentos
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crédito rural
Por isso, os riscos não são iguais e justamente aí surge uma oportunidade interessante de diversificação.
FII x FIAGRO: liquidez e maturidade de mercado
Os FIIs possuem um mercado mais consolidado. Em 2025, a B3 já soma mais de 2 milhões de investidores em fundos imobiliários, com dezenas de fundos apresentando alta liquidez diária.
Os FIAGROs, por sua vez, são mais recentes. Criados por lei em 2021, o segmento segue em expansão e já conta com mais de 40 fundos listados, além de crescimento consistente no volume negociado.
Embora a liquidez ainda seja menor em comparação aos grandes FIIs, ela vem aumentando à medida que o mercado amadurece.
FII x FIAGRO: faz sentido escolher apenas um?
Essa é uma dúvida comum entre investidores iniciantes. No entanto, a resposta mais equilibrada costuma ser: não é uma escolha excludente.
FIIs e FIAGROs cumprem papéis diferentes dentro da carteira:
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FIIs oferecem exposição ao mercado imobiliário urbano e ao crédito imobiliário
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FIAGROs permitem acesso ao agronegócio, setor resiliente e estratégico para o Brasil
Quando combinados, esses ativos ajudam a reduzir a dependência de um único setor da economia, além de equilibrar fontes de renda e riscos.
FII x FIAGRO na prática: como usar na diversificação
Para quem busca renda recorrente, proteção patrimonial e diversificação setorial, faz sentido considerar a presença dos dois fundos na carteira.
Enquanto os FIIs tendem a reagir melhor a cenários inflacionários, os FIAGROs costumam se beneficiar de ciclos favoráveis das commodities e do crescimento do agro brasileiro.
Além disso, ambos oferecem acesso democrático, com cotas geralmente negociadas próximas a valores acessíveis, o que facilita a construção gradual da posição.
FII x FIAGRO: qual combina mais com o seu perfil?
A escolha entre FII x FIAGRO depende do seu objetivo como investidor. Quem busca previsibilidade pode se sentir mais confortável com FIIs tradicionais. Já quem deseja ampliar a exposição ao agronegócio encontra nos FIAGROs uma alternativa eficiente e acessível.
Mais do que escolher um lado, o ponto central está em entender como cada ativo funciona e como eles podem atuar de forma complementar dentro de uma estratégia bem planejada.
Se você quer estruturar uma carteira equilibrada, com geração de renda e diversificação inteligente, vale contar com o apoio de especialistas para avaliar quais FIIs e FIAGROs fazem mais sentido para o seu momento financeiro.
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