No momento de adquirir um fundo imobiliário, é importante analisar alguns indicadores para saber se vale ou não a pena concretizar o negócio. Um deles é o NOI.
Apesar de não ser tão conhecido pela maioria dos investidores como o EBITDA, o NOI é um indicador usado, principalmente, no mercado imobiliário internacional.
O que é NOI?
NOI é a sigla para Net Operating Income, que traduzido ao português significa Receita Operacional Líquida.
Ele é um indicador comumente usado no setor imobiliário, e corresponde à diferença entre a receita gerada pelo negócio e os gastos operacionais necessários.
O Net Operating Income vem antes dos impostos na demonstração de resultados, e exclui o pagamento de juros sobre empréstimo, despesa de capital, depreciação e amortização.
Qual é o cálculo do Net Operating Income?
Calcular a Receita Operacional Líquida é bem simples. Basta subtrair as despesas operacionais da receita operacional bruta gerada.
Essa receita operacional bruta difere da receita bruta potencial, porque ela subtrai a vacância e perda de créditos. Ela também pode ser chamada de GOI, que é a sigla para Gross Operating Income ou Receita Operacional Bruta.
Por despesas operacionais, podemos citar como exemplo, as taxas de administração, IPTU, seguros prediais, etc. Dessa forma, a fórmula do NOI é:
- NOI = GOI – Despesas Operacionais
Vamos citar um exemplo. Imagine um imóvel cuja receita seja oriunda de aluguel no valor de R$ 15 mil anuais, e que tenha como despesas o IPTU no valor de R$ 3 mil e um seguro no valor de R$ 5 mil. Para encontrar o NOI, basta aplicar a fórmula:
- NOI = R$ 15 mil – R$ 8 mil = R$ 7 mil.
Portanto, a Receita Operacional Líquida do negócio, neste exemplo, é de R$ 7 mil.
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Qual a diferença entre NOI e EBIT?
É importante não confundir o Net Operating Income com o EBIT, indicador que demonstra o lucro de uma empresa antes do reconhecimento das despesas com juros e impostos.
Apesar de parecidos, NOI e EBIT são dois dados diferentes encontrados no demonstrativo do resultado.
Diferente do NOI, o EBIT considera também a depreciação do imóvel que é excluída no cálculo do Net Operating Income. Veja a diferença:
- NOI = GOI – Despesas Operacionais
- EBIT = Lucro Líquido + Juros + Impostos
Portanto, se no exemplo acima, a depreciação considerada do imóvel for de R$ 500, o EBIT dele, será de:
- EBIT = R$ 15 mil – R$ 8 mil – R$ 500 = R$ 6.500
Sendo assim, há uma diferença neste exemplo, de R$ 500 entre os valores do NOI e EBIT. Por isso ambos diferem um do outro.
Qual a importância do NOI?
O NOI é um indicador bastante importante para quem está pensando em comprar e vender imóveis. Afinal, ele determina o valor dos imóveis que geram receitas, também conhecidos como valuation.
Dessa forma, é possível comparar a Receita Operacional Líquida de diferentes propriedades antes de adquiri-las, e optar por aquelas que possuem maior valor. Além disso, o Net Operating Income é um indicador importante para quem deseja investir em fundos imobiliários.
Afinal, dá para saber se a receita do negócio é suficiente para cobrir os gastos operacionais e mais o pagamento da dívida.
Em resumo, ao encontrar o Net Operating Income de um determinado empreendimento imobiliário, dá para saber se vale ou não a pena investir nele.
