O loan to value (LTV) é um índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo. O conceito é muito utilizado nos fundos imobiliários de papel. Assim, ela colabora com a análise dos títulos que compõem o portfólio.
Por meio dele, além de fazer análises relativas ao potencial de retorno, o investidor também pode verificar o risco atrelado à carteira de um fundo. Essa é uma questão importante para decisões de investimento mais alinhadas às suas necessidades.
Neste artigo, você entenderá o que é o loan to value (LTV), ele é calculado e de que forma o índice é usado na avaliação de risco. Continue a leitura e confira!
O que são fundos imobiliários de recebíveis?
Em primeiro lugar, é importante entender a quais investimentos o conceito de LTV está atrelado. Os fundos imobiliários de recebíveis, ou fundos de papel, visam obter ganhos por meio do investimento em ativos de renda fixa com lastro no mercado de imóveis.
Entre eles, estão as letras de crédito imobiliário (LCI), as letras hipotecárias (LH) e, principalmente, os certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Vale destacar que os CRIs são conhecidos por terem um nível de risco mais elevado, então a métrica se torna relevante especialmente nesses casos.
O que é CRI?
Em suma, CRI é um título de renda fixa com exposição ao segmento imobiliário emitido por securitizadoras. Quem investe nesses certificados adquire o fluxo de rendimento de créditos usado para financiar projetos no setor de imóveis.
Os títulos são utilizados pelas empresas que emitem o crédito para antecipar seus recebimentos. Assim, o investidor pode receber, periodicamente ou no fim do prazo acordado, o valor investido acrescido de uma remuneração do emissor.
O que é LTV?
Agora, você pode entender melhor sobre o LTV. A sigla significa loan to value e o conceito está presente em todas as operações de crédito. Por isso, quando se trata do mercado imobiliário, o indicador é bastante utilizado.
O índice relaciona o valor do empréstimo em relação à garantia caso o credor não pague a dívida. O valor é dado em porcentagem e, quanto mais alto for o LTV, mais arriscada é a operação de crédito.
Nos empréstimos em que não há garantias, o LTV é equivalente a 100%. É comum que isso seja observado em alguns fundos de CRI. Nesse caso, não há fundos de reserva, garantia real e subordinação de cotas. A única garantia é a palavra do devedor, assegurando que pagará a dívida.
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Por outro lado, quando existe uma garantia que é o dobro do valor do empréstimo, o LTV é de 50%. Isso significa que o risco da operação é menor, em comparação com o exemplo anterior. Porém, vale a pena se aprofundar sobre o cálculo para ter uma melhor compreensão sobre o assunto.
Como calcular o LTV?
O LTV é calculado pela dívida sobre o valor do ativo. Ou seja, o cálculo considera o valor do empréstimo e o valor dos bens dados em garantia. Ele é o resultado da divisão do primeiro pelo segundo.
O número obtido é multiplicado por 100, para que o resultado seja expresso em porcentagem. Para ficar mais claro, imagine que um CRI o valor devido é de R$ 100 milhões. Já o bem apresentado como garantia pelo empréstimo vale R$ 150 milhões.
Ao dividir o primeiro valor pelo segundo, chegamos a 0,67. Para ter o resultado em porcentagem, é necessário multiplicar por 100, fazendo com que o LTV seja de 67%. Assim, é possível concluir que quanto menor o índice, menor é o risco da operação.
No entanto, vale ressaltar que não basta analisar esse número de forma isolada, pois isso não traz uma visão completa sobre o veículo de investimento. É fundamental avaliar outros pontos antes de decidir sobre o aporte em um fundo de papel.
Qual é a relação do LVT com os investimentos?
Como você viu, o LTV é um índice de avaliação de risco. A métrica é muito utilizada nos CRIs porque tem relação com o risco do financiamento imobiliário. No entanto, existem alguns pontos de atenção que não podem ser ignorados em sua análise.
O primeiro é o que será considerado na garantia. Imagine que foi oferecido um imóvel avaliado em R$ 10 milhões. Se a dívida não for paga e a garantia for executada, o fornecedor do crédito fica com o bem. Entretanto, isso não significa que ele terá o dinheiro disponível.
Ainda será necessário vender o imóvel e encontrar alguém disposto a pagar R$ 10 milhões. Imagine, por exemplo, que a venda precise ser efetivada por um valor menor. Nesse caso, o índice será diferente e resultará em um número maior. Logo, o LTV não é estático.
Outro ponto relevante é que o empréstimo diminui à medida que o devedor paga as parcelas. Dessa forma, se a garantia não mudar de valor, o LTV reduz com o tempo, fazendo com que o risco da operação também seja menor.
Como utilizar o LTV no momento de investir?
Como você sabe, o LTV não deve ser considerado de forma isolada. Existem outros indicadores que podem ser usados em conjunto com o índice para uma melhor análise do fundo imobiliário. Conheça alguns deles:
Gestão e histórico
Antes de escolher um fundo imobiliário, é importante conhecer as estratégias adotadas pelo gestor, pois os resultados dependem delas. Para isso, é possível checar os relatórios emitidos. Analise a frequência e a qualidade das informações para entender se a gestão é transparente.
Também vale considerar a taxa de administração, que influencia nos seus rendimentos. Ainda, aproveite para verificar o histórico do fundo, pois ele demonstra o desempenho e a rentabilidade passada.
No entanto, saiba que isso não é garantia de resultados no futuro. Na prática, o histórico proporciona uma base para analisar a competência da gestão do fundo.
Composição da carteira
Os resultados de um fundo imobiliário dependem da composição da carteira dele. Portanto, é importante analisar como se forma o portfólio e a diversificação do fundo para entender o seu potencial e riscos no longo prazo.
Em geral, carteiras mais diversificadas são mais estáveis, pois a estratégia consegue trazer equilíbrio entre os ativos.
Liquidez
Outro ponto importante para analisar é a liquidez dos fundos. Eles são negociados na bolsa de valores, de forma que os investidores podem vender as cotas no pregão. Mesmo que o seu foco esteja no longo prazo, a falta de liquidez pode afetar o rendimento em caso de imprevistos.
Portanto, não deixe de avaliar esse critério para ter mais segurança e tranquilidade ao fazer os seus aportes.
Agora você sabe o que é o loan to value (LTV), o índice de avaliação de risco. Ele é calculado pela dívida sobre o valor do ativo e traz informações valiosas sobre a garantia em uma operação de crédito. No entanto, lembre-se de que o indicador não deve ser analisado de forma isolada em suas decisões.
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