Mês a mês, após um profundo processo de análise e avaliação de qualidade dos ativos. os estrategistas do Research Banco BTG Pactual realizam a escolha dos fundos imobiliários que compõem a carteira recomendada
Com o intuito de avaliar a relação risco vs. retorno do ativo, esse balanço é importante. Isso porque ele permite entender quais fundos pode-se utilizar para diferentes estratégias dentro da carteira. Sejam elas como uma posição mais defensiva de preservação do capital, obtenção de renda ou de ganho de capital.
Por fim, é definida a participação que o ativo terá no portfólio. São selecionados os ativos que possuam maior qualidade, geridos por um time especializado com visão de longo prazo e interesses alinhados com os dos cotistas.
O que veremos neste artigo:
Sugestões da carteira recomendada
Neste mês de outubro, a carteira recomendada de fundos imobiliários sugere: a compra de KNCR com peso de 5,0% e a venda de TEPP11 de 5,0%. Além disso, a compra de CPTS11 com peso de 7,5%, com redução de posição em RBRR11 de 15,0% para 7,5%.
E por que isso? De acordo com o relatório, o cenário externo atual de estresse, associado a abertura da curva longa de juros e a consequente compressão do spread entre o yield da NTN-B 2035 e os fundos imobiliários sugere maior cautela no curto prazo. Nesse sentido, estamos rebalanceando nossa carteira recomendada com aumento de posição e diversificação nos fundos de recebíveis com liquidez.
Kinea Rendimentos Imobiliários
O Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) é um dos fundos mais líquidos do mercado, sendo negociado, em média, um volume diário de R$ 3,8 milhões. O fundo possui uma carteira diversificada em ativos de baixo risco, exposta à devedores com baixa alavancagem financeira. Ademais, possui excelente nota de crédito pelas agências internacionais de rating. A parte majoritária dos CRIs é indexada ao CDI, em operações lastreadas em imóveis performados de alto padrão. Com LTV baixo e multas elevadas de pré-pagamento.
Com o aparente término de cortes na taxa Selic, acredita-se que esse é o momento ideal para montar posição em um fundo que é exposto ao CDI. E portanto, se beneficiando de um eventual aumento na taxa de juros no médio e longo prazo.
O papel está negociando abaixo do seu valor patrimonial (P/VPA 0,93x). Tem distribuído R$ 0,27 por cota, o que se configura em um belo retorno de ~190% do CDI. Isto é, ao preço de fechamento da cota no mercado secundário (R$ 90,2 por cota), principalmente dada a qualidade de crédito da carteira.
Em suma, o que se recomenda então é a compra de KNCR11 com peso de 5,0% e a venda de TEPP11 também com peso de 5,0%. O Tellus Properties FII (TEPP11) divulgou recentemente uma serie de movimentações sobre saídas, renovações e rescisões de contrato de diversos locatários dos imóveis. Tem um resultado negativo para a taxa de vacância do fundo que pode saltar dos atuais 12% para 22%.
Carteira de CRI
Em termos da carteira de CRIs, o fundo possui cerca de 40 papéis, pulverizados em diferentes devedores e segmentos. Tem exposição a papéis de qualidade e garantias bem amarradas em ativos performados.
O fundo veio mudando o perfil da carteira durante os últimos três anos para um viés mais high grade e com maior diversificação por segmento. Além disso, grande parte dos papéis são estruturados dentro da gestora (~75% da carteira atual de CRIs). O que possibilita a geração de valor via negociação de taxas e garantias em operações exclusivas.
Por fim, o target da gestão é entregar um rendimento de CDI + 3,0% ao ano. Já em relação da carteira de FIIs, apesar de não ser a estratégia core do fundo, a exposição em cotas de outros fundos imobiliários é interessante. Além disso, possibilita os gestores surfarem janelas de oportunidades que aparecem no mercado, assim como ocorreu durante a crise do coronavírus.
Ao longo dos últimos meses, o fundo aumentou sua exposição aos FIIs (saindo de 21% no começo do ano para os atuais 38%), em virtude das taxas implícitas atrativas e melhores comparativamente as taxas dos CRIs adquiridos de forma direta pelo fundo. Olhando para frente, a estratégia é diminuir a posição em FIIs e potencialmente gerar ganho de capital nas operações.
Cenário econômico
Setembro foi um mês difícil para a Bolsa brasileira, por conta do estresse na curva longa de juros, em virtude da perspectiva de deterioração do quadro fiscal do país. O principal destaque ficou com o novo programa social de transferência de renda que o governou apresentou. Chama-se Renda Cidadã, terá financiamento em parte pelas verbas do Fundeb (Fundo de Manutenção e Desenvolvimento da Educação Básica) e pelo uso dos recursos com destino ao pagamento de precatórios. Ele será postergado e incorporado na dívida pública.
A proposta ainda precisa ser aprovada pelo Congresso, mas até o momento a forma em que foi desenhada é negativa em termos fiscais, pois: não houve cancelamento de gastos; aumenta a incerteza quanto ao pagamento dos precatórios; e o uso dos recursos do Fundeb – que não é contabilizado pelo teto de gastos –, podem representar uma manobra de desvio da regra do teto.
Porém, apesar dos desafios, os analistas do BTG ressaltam que a economia tem surpreendido positivamente nesse terceiro trimestre. Em julho, a produção industrial subiu 8,0% m/m, as vendas no varejo amplo subiram 7,2% m/m e o setor de serviços ganhou 2,6% m/m. Indicadores de agosto e setembro sinalizam continuidade da recuperação econômica até o final do terceiro trimestre, compensando a surpresa negativa com o PIB do segundo trimestre. Assim, a expectativa do BTG Pactual é de queda de 5% no PIB para 2020.
Carteira recomendada
A carteira recomendada de fundos imobiliários para o mês de outubro é composta por treze ativos. São eles: XPML11 (5,0%), HSML11 (5,0%), RBRR11 (7,5%), BTCR11 (7,5%), KNCR11 (5,0%), CPTS11 (7,5%), XPLG11 (10,0%), BTLG11 (10,0%), RBRP11 (15,0%), KNRI11 (7,5%), BRCR11 (10,0%), RCRB11 (5,0%) e BCFF11 (5,0%).
Esses doze fundos que compõem a carteira estão divididos entre: recebíveis (27,5%), híbrido (22,5%), lajes corporativas (15,0%), galpões logísticos (20,0%), shopping centers (10,0%) e fundo de fundos (5,0%). Nossa carteira recomendada apresenta um dividend yield anualizado de 5,6% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,0%. Enquanto as cotas destes fundos sugeridos negociam na média com um leve prêmio para o valor patrimonial de 0,4%.
Em termos de liquidez, a carteira possui um volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 3,9 milhões.
Os analistas continuam otimistas com o mercado imobiliário apesar do cenário desafiador de curto prazo. Isso porque as taxas de juros estão em seu menor patamar histórico, tornando o investimento em fundos imobiliários atrativo.
No curto prazo, vê-se que a crise afetou principalmente as distribuições de proventos, devido a uma menor atividade da economia, mas que, dada a precificação atual dos ativos, acredita-se ser uma boa oportunidade de comprar fundos de qualidade por um preço abaixo do valor patrimonial.
Por fim, o relatório conclui que o setor imobiliário tende a apresentar uma boa performance nos próximos anos, com valorização no valor dos ativos.
Por isso, sugere-se que uma carteira diversificada (entre diferentes gestores e segmentos do mercado imobiliário) e com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos) é a melhor forma de amenizar o momento de estresse atual. E também de aproveitar para maximizar o retorno durante a recuperação.
Considerações Finais
A montagem da carteira recomendada e sua análise foram feitas pela equipe de research do BTG e o relatório completo você pode fazer o download clicando aqui. Reforçamos que não se trata de uma recomendação da Renova Invest. A Carteira foi feita pela equipe de research do BTG e o relatório completo foi assinado pelos analistas do BTG.
Gostou da carteira recomendada de fundos imobiliários BTG deste mês? Compartilhe com seus amigos! Além disso, entre em contato para conversarmos a respeito de novas oportunidades de investimento compatíveis com o seu perfil e momento de vida. Decerto, é saudável rever as posições de sua carteira e analisar se os ativos atuais ainda fazem sentido dentro de sua estratégia.
