Todo ano, milhares de brasileiros declaram o imóvel financiado de forma errada — e só descobrem isso quando caem na malha fina. O erro mais comum é confundir o valor total do financiamento com o que deve ser informado à Receita Federal. Neste guia, você vai entender exatamente o que declarar, onde lançar e como evitar problemas no IRPF 2026.
Resposta direta: o imóvel financiado é declarado exclusivamente na ficha Bens e Direitos, grupo 01 – Bens Imóveis, com o código correspondente ao tipo do bem. Informe apenas o valor efetivamente pago até 31/12 do ano-base: entrada, parcelas, juros, seguro, ITBI e cartório. O valor total do financiamento contratado não é informado.
Preciso declarar imóvel financiado no Imposto de Renda?
Sim — e a obrigação vale mesmo que o imóvel ainda não esteja quitado. Todo contribuinte sujeito à entrega da Declaração de Ajuste Anual que possua imóvel financiado precisa declará-lo. A regra não depende de o bem estar pago, mas de o contribuinte estar obrigado a entregar a declaração.
Para o IRPF 2026 (ano-calendário 2025), conforme a Instrução Normativa RFB nº 2.312/2026, em geral está obrigado a declarar quem se enquadra em pelo menos um dos critérios abaixo:
- Recebeu rendimentos tributáveis totais acima de R$ 35.584,00 no ano (inclui salários, aluguéis, aposentadorias, honorários e demais rendimentos tributáveis)
- Recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 200.000,00 no ano (inclui FGTS, PLR, herança, entre outros)
- Tinha, em 31/12/2025, bens e direitos acima de R$ 800.000,00
- Realizou operações em bolsa de valores acima de R$ 40.000,00 no ano, ou obteve ganho tributável em operações de renda variável em qualquer valor
- Obteve ganho de capital na venda de bens ou direitos
Na prática, quem compra um imóvel financiado em capitais frequentemente já ultrapassa o limite patrimonial de R$ 800.000,00. A obrigatoriedade, nesses casos, tende a ser automática.
Vale reforçar: omitir um imóvel — mesmo que ainda financiado — é considerado sonegação de informação patrimonial. A ausência do bem na declaração pode gerar autuação, multa e até representação fiscal para fins penais, conforme a legislação vigente. O lançamento deve ser feito desde o primeiro ano — sem esperar a quitação.
Onde declarar: ficha Bens e Direitos, Grupo 01
O imóvel financiado é declarado exclusivamente na ficha Bens e Direitos, grupo 01 – Bens Imóveis, no programa IRPF da Receita Federal. O financiamento em si — o saldo devedor com o banco — não vai para a ficha Dívidas e Ônus Reais.
Isso surpreende muitos contribuintes. A lógica da Receita é clara: você declara o custo de aquisição acumulado do bem, não o passivo financeiro gerado pelo financiamento. A ficha Dívidas e Ônus Reais existe para outras situações — como empréstimos pessoais e cheque especial —, não para financiamento imobiliário com instituição financeira.
Códigos do Grupo 01 — Bens Imóveis
Cada tipo de imóvel tem um código específico. Usar o código errado pode gerar inconsistência no cruzamento de dados com cartórios e construtoras:
| Código | Tipo de Imóvel | Exemplo de uso |
|---|---|---|
| 11 | Apartamento | Apto financiado na cidade |
| 12 | Casa | Residência financiada |
| 13 | Terreno | Lote ou terreno; imóvel na planta |
| 14 | Terra nua | Área rural |
| 15 | Sala/conjunto | Imóvel comercial |
| 99 | Outros bens imóveis | Casos não listados |
A maioria dos contribuintes que financia um apartamento usará o código 11. Já quem compra imóvel na planta utiliza o código 13 durante a fase de construção — e atualiza após o registro em cartório.
Quais valores informar na declaração do imóvel financiado?
A regra aqui é absoluta: informe apenas o valor efetivamente pago até 31/12 do ano-base. Nunca declare o valor total do financiamento contratado. Essa confusão está na base da maioria dos erros que levam à malha fina.
Os valores que compõem o custo de aquisição do imóvel financiado incluem:
- Entrada paga com recursos próprios
- Valor utilizado do FGTS (entrada ou amortização)
- Parcelas mensais pagas no ano (principal + juros + seguro habitacional MIP e DFI)
- Amortizações extraordinárias realizadas
- ITBI — a alíquota varia conforme o município (em São Paulo é 3%, no Rio de Janeiro é 2%; consulte a prefeitura local)
- Despesas de cartório (escritura e registro)
Simulação prática — primeiro ano de financiamento
Considere um contribuinte que comprou um apartamento de R$ 400 mil em março do ano-calendário. Ele pagou R$ 40 mil de entrada com recursos próprios, usou R$ 20 mil do FGTS e financiou o restante. Pagou 8 parcelas mensais de R$ 1.500, já incluindo juros, seguro MIP e DFI.
Cálculo do valor a declarar no campo “Situação em 31/12”:
- Entrada (recursos próprios): R$ 40.000
- FGTS utilizado: R$ 20.000
- 8 parcelas × R$ 1.500: R$ 12.000
- ITBI (exemplo com alíquota de 2%): R$ 8.000 — verifique a alíquota do seu município
- Cartório (estimativa): R$ 4.000
- Total a declarar: R$ 84.000
O imóvel vale R$ 400 mil, mas você declara apenas R$ 84 mil no primeiro ano — isso é intencional e correto perante a Receita Federal. O saldo restante será incorporado nos anos seguintes, à medida que as parcelas forem pagas.
Essa lógica tem uma implicação prática relevante: ao vender o imóvel no futuro, o ganho de capital será calculado sobre o custo de aquisição acumulado. Portanto, quanto mais completo e correto for o registro anual, menor tende a ser o imposto sobre eventual ganho de capital.
O Método CAP: como organizar sua declaração de imóvel financiado
Para não esquecer nenhum componente na hora de declarar, use o Método CAP — uma forma simples de organizar os três blocos de informação que a Receita Federal precisa cruzar:
| Bloco | Significado | Onde lançar no IRPF |
|---|---|---|
| C — Custo acumulado | Tudo que você pagou até 31/12: entrada, parcelas, ITBI, cartório, FGTS, amortizações | Bens e Direitos → campo Situação em 31/12 |
| A — Atualização anual | O saldo do ano anterior deve ser igual ao declarado no IRPF do ano passado | Bens e Direitos → campo Situação em 31/12 do ano anterior |
| P — Proventos isentos | FGTS utilizado no financiamento precisa aparecer como rendimento isento | Rendimentos Isentos e Não Tributáveis → código 04 |
Na prática, o Método CAP funciona como um checklist de três perguntas antes de enviar a declaração: lancei o custo correto? O saldo anterior bate com o ano passado? O FGTS aparece nos rendimentos isentos? Se as três respostas forem sim, as bases estão cobertas.
Como preencher o campo Discriminação corretamente
O campo Discriminação é descritivo e deve conter todas as informações essenciais sobre o imóvel e o financiamento. Preencher esse campo de forma incompleta é um dos erros mais comuns — e pode gerar inconsistência com dados de terceiros informados à Receita Federal.
Dados obrigatórios no campo Discriminação:
- Endereço completo do imóvel (rua, número, complemento, CEP, cidade, estado)
- Área total e número de matrícula no cartório de registro de imóveis
- Nome completo e CPF ou CNPJ do vendedor ou construtora
- Nome e CNPJ do banco financiador
- Número do contrato de financiamento
- Data de assinatura do contrato
- Valor total do contrato e valor financiado
- Forma de pagamento (entrada + financiamento + FGTS, se aplicável)
Modelo de texto para o campo Discriminação
Abaixo, um exemplo de texto que pode ser adaptado para a sua declaração:
Apartamento situado à Rua das Flores, nº 123, apto 45, Bairro Jardins, São Paulo/SP, CEP 01234-567, matrícula nº 98765 no 3º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Adquirido em 10/03/2025 de [Nome do Vendedor], CPF [000.000.000-00], pelo valor total de R$ 400.000,00. Financiamento pelo [Banco Financiador], CNPJ [00.000.000/0001-00], contrato nº 123456, no valor de R$ 340.000,00. Entrada de R$ 40.000,00 com recursos próprios e R$ 20.000,00 via FGTS.
Quanto mais completo o campo, menor o risco de questionamento pela Receita Federal. A Discriminação é o campo que a Receita usa para cruzar sua declaração com os dados enviados por bancos, cartórios e construtoras.
Como declarar o FGTS usado no financiamento
O FGTS utilizado na entrada ou em amortização do financiamento precisa aparecer em dois lugares da declaração. Essa é uma das regras menos intuitivas do IRPF — e uma das que mais geram malha fina por omissão.
Primeiro, o valor deve ser somado ao custo de aquisição do imóvel e mencionado no campo Discriminação da ficha Bens e Direitos. Segundo, ele precisa ser registrado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, código 04. O saque do FGTS para compra de imóvel é isento de Imposto de Renda — portanto, não gera tributação. Mas a Receita Federal precisa que o valor apareça para cruzar com as informações enviadas pela Caixa Econômica Federal.
Não registrar o FGTS na ficha de Rendimentos Isentos pode gerar divergência entre o que você declarou e o que a Caixa informou à Receita — caminho direto para a malha fina. Guarde o extrato do FGTS com o comprovante de saque.
Como atualizar a declaração ano a ano
A cada ano, o contribuinte deve atualizar o campo Situação em 31/12 com o saldo acumulado até aquela data. O campo Situação em 31/12 do ano anterior deve reproduzir exatamente o valor declarado na declaração do ano passado — sem arredondamentos, sem ajustes.
Simulação com dois anos consecutivos
Ano 1 — compra em 2024, declaração IRPF 2025:
- Situação em 31/12/2023 (ano anterior): R$ 0,00 — bem não existia
- Situação em 31/12/2024: R$ 84.000,00 (conforme simulação anterior)
Ano 2 — declaração IRPF 2026, ano-calendário 2025:
- Situação em 31/12/2024 (ano anterior): R$ 84.000,00
- Parcelas pagas em 2025 (12 × R$ 1.500): R$ 18.000,00
- Amortização extraordinária realizada em 2025: R$ 10.000,00
- Situação em 31/12/2025: R$ 112.000,00
O custo de aquisição cresce gradualmente até atingir o valor total pago pelo imóvel, incluindo todos os encargos do financiamento. O erro mais caro aqui: manter o mesmo valor por dois anos consecutivos sem justificativa. O sistema da Receita Federal detecta automaticamente.
Imóvel financiado em conjunto pelo casal: como declarar?
Quando o imóvel é financiado por um casal, cada cônjuge declara sua fração proporcional na ficha Bens e Direitos, informando o percentual de propriedade e o CPF do co-proprietário. A regra se aplica tanto para declarações separadas quanto para a declaração em conjunto.
Na declaração separada, cada cônjuge abre um lançamento com o mesmo imóvel, informando apenas sua fração. Para um casal com 50% cada, o cônjuge A declara 50% do total pago, mencionando o CPF do cônjuge B como co-proprietário — e vice-versa. Na declaração conjunta, o imóvel aparece uma única vez, pelo valor total pago pelo casal.
Se o casal declara separado e um dos cônjuges esquece de lançar sua fração, a Receita pode entender que o outro está declarando 100% de um bem que pertence a dois — gerando inconsistência patrimonial.
Reformas e benfeitorias: podem ser somadas ao imóvel?
Sim — e essa é uma das estratégias mais simples para reduzir o imposto futuro. Reformas e benfeitorias com comprovação por nota fiscal podem ser somadas ao custo de aquisição do imóvel na ficha Bens e Direitos, reduzindo o ganho de capital em eventual venda futura.
Qualificam-se para soma ao custo de aquisição: ampliações, reformas estruturais, instalação ou reforma elétrica, reforma hidráulica, construção de garagem ou cômodo adicional. Não se qualificam: pintura simples, troca de torneiras, pequenos reparos de manutenção rotineira. A linha divisória é se a benfeitoria aumenta o valor ou a vida útil do imóvel.
Por exemplo: um imóvel declarado por R$ 200 mil que recebe uma reforma de ampliação de R$ 30 mil (com notas fiscais emitidas) passa a ter custo de R$ 230 mil. Se vendido por R$ 300 mil, o ganho de capital tributável cai de R$ 100 mil para R$ 70 mil. Guarde todas as notas fiscais — a Receita pode solicitá-las em caso de fiscalização.
Erros comuns que levam à malha fina
- Declarar o valor total do financiamento em vez do valor pago: o campo Situação em 31/12 deve conter apenas o efetivamente desembolsado, não o saldo total do contrato.
- Lançar o financiamento em Dívidas e Ônus Reais: financiamento imobiliário com banco não vai nessa ficha. O correto é registrar o custo acumulado em Bens e Direitos.
- Não atualizar o saldo anualmente: manter o mesmo valor por dois anos consecutivos — sem justificativa — gera alerta automático no sistema da Receita.
- Esquecer ITBI e cartório no custo de aquisição: essas despesas integram o custo do imóvel e devem ser somadas desde o primeiro ano.
- Não registrar o FGTS nos Rendimentos Isentos: o saque do FGTS precisa aparecer na ficha específica (código 04), além de constar na Discriminação do imóvel.
- Omitir o imóvel por estar financiado: alguns contribuintes acreditam que só precisam declarar o bem quando quitado. Isso é incorreto e pode caracterizar omissão patrimonial.
Checklist antes de enviar a declaração
- ✅ Imóvel lançado na ficha Bens e Direitos (não em Dívidas)
- ✅ Valor em 31/12 reflete apenas o que foi pago
- ✅ Campo Discriminação completo com endereço, CNPJ do banco e número do contrato
- ✅ FGTS lançado também em Rendimentos Isentos (código 04)
- ✅ ITBI e cartório incluídos no custo
- ✅ Saldo do ano anterior igual ao declarado no ano passado
- ✅ Reformas com nota fiscal somadas ao custo, se houver
Imóvel na planta financiado: como declarar?
Imóvel comprado na planta tem particularidades importantes. Durante a fase de construção, o bem ainda não tem registro definitivo — e isso afeta diretamente o código e a forma de lançamento.
Fase 1 — durante a obra: declare na ficha Bens e Direitos com o código 13. No campo Discriminação, informe que se trata de imóvel em construção, com dados da construtora (CNPJ), número do contrato e endereço da obra. Some ao valor em 31/12 todas as parcelas pagas à construtora naquele ano, além de entrada e FGTS utilizados.
Fase 2 — após a entrega das chaves e registro em cartório: após o habite-se e o registro, o imóvel passa a ter matrícula definitiva. Nesse momento, encerre o código 13 (zere o campo no ano da entrega), abra novo lançamento com o código correto (11 para apartamento, 12 para casa), transfira o valor acumulado para o novo código e atualize a Discriminação com os dados da matrícula definitiva.
Em resumo: o imóvel na planta passa por dois códigos diferentes ao longo de sua vida na declaração. Essa transição é obrigatória.
Resumo prático
- Declare o imóvel financiado na ficha Bens e Direitos, grupo 01, com o código correto (11, 12, 13 etc.)
- Informe apenas o valor efetivamente pago até 31/12: entrada, parcelas, FGTS, ITBI, cartório e amortizações
- O financiamento com banco não vai em Dívidas e Ônus Reais — esse é o erro mais frequente
- O FGTS aparece em dois lugares: Discriminação (como custo) e Rendimentos Isentos, código 04 (como saque)
- Reformas com nota fiscal aumentam o custo de aquisição e reduzem o ganho de capital na venda futura
- Atualize o saldo anualmente — a Receita cruza os valores entre as declarações de anos consecutivos
Perguntas frequentes sobre declaração de imóvel financiado
Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2026?
No IRPF 2026 (ano-calendário 2025), o imóvel financiado deve ser lançado na ficha Bens e Direitos, grupo 01 – Bens Imóveis, com o código correspondente ao tipo do bem (11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno). No campo Situação em 31/12/2025, informe o total efetivamente pago até essa data: entrada, parcelas mensais, amortizações, juros, seguro habitacional, ITBI e despesas de cartório. O campo Situação em 31/12/2024 deve reproduzir exatamente o valor declarado no IRPF 2025. Preencha a Discriminação com endereço completo, CNPJ do banco, número do contrato e forma de pagamento.
O financiamento de imóvel vai em Dívidas e Ônus Reais?
Não. O financiamento imobiliário com instituição financeira não deve ser lançado na ficha Dívidas e Ônus Reais. O correto é registrar apenas o valor efetivamente pago na ficha Bens e Direitos. O saldo devedor do financiamento — o que ainda falta pagar ao banco — não aparece em nenhuma ficha da declaração. Essa é uma das regras mais contraintuitivas do IRPF e o principal motivo de erros entre contribuintes.
Qual o valor a informar na declaração do imóvel financiado?
Informe apenas o valor efetivamente pago até 31/12 do ano-base — nunca o valor total do contrato. O valor declarado inclui: entrada com recursos próprios, FGTS utilizado, parcelas mensais pagas (principal + juros + seguro habitacional), amortizações extraordinárias, ITBI e despesas de cartório. Por exemplo: se você comprou um imóvel de R$ 500 mil, deu R$ 50 mil de entrada e pagou 10 parcelas de R$ 2.000, o valor a declarar no primeiro ano será R$ 70 mil — não R$ 500 mil.
Como declarar imóvel financiado em conjunto pelo casal?
Cada cônjuge declara sua fração na ficha Bens e Direitos, informando o percentual de propriedade e o CPF do co-proprietário no campo Discriminação. Na declaração separada, os dois lançamentos precisam ser consistentes — mesmos dados de endereço, banco e contrato. Na declaração conjunta, o imóvel aparece uma única vez pelo valor total. Em geral, a divisão segue o que consta na escritura ou no contrato de financiamento.
Como declarar apartamento na planta financiado no IR 2026?
Durante a construção, declare os valores pagos à construtora na ficha Bens e Direitos com o código 13. Após a entrega das chaves e o registro em cartório, encerre o código 13 (zere o valor naquele ano) e abra novo lançamento com o código definitivo — 11 para apartamento —, transferindo o custo acumulado e atualizando a Discriminação com os dados da matrícula.
O FGTS usado no financiamento precisa ser declarado?
Sim. O FGTS utilizado precisa ser registrado em dois lugares: no campo Discriminação da ficha Bens e Direitos (como parte do custo de aquisição) e na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, código 04. O saque é isento de Imposto de Renda, mas omitir o registro pode gerar divergência com os dados enviados pela Caixa Econômica Federal à Receita.
Posso somar reforma ao custo do imóvel financiado na declaração?
Sim, desde que as despesas estejam comprovadas por notas fiscais emitidas em nome do contribuinte. Reformas e benfeitorias que aumentem o valor ou a vida útil do imóvel podem ser somadas ao custo de aquisição na ficha Bens e Direitos — ampliações, reformas estruturais, instalações elétricas e hidráulicas se qualificam. Despesas de manutenção rotineira — pintura simples, pequenos reparos — não se qualificam. Guarde todas as notas fiscais: a Receita pode solicitá-las.
Declarar corretamente hoje significa pagar menos imposto amanhã — especialmente se você vender o imóvel no futuro. O custo de aquisição registrado com precisão ao longo dos anos pode representar uma diferença de dezenas de milhares de reais no ganho de capital tributável. Se você quer garantir que sua declaração está sendo feita da forma mais eficiente possível — sem erros e sem deixar dinheiro na mesa —, a Renova Invest pode revisar sua situação patrimonial e orientar cada lançamento com precisão. Fale com um assessor.
Fontes: Receita Federal do Brasil — Portal do IRPF (gov.br/receitafederal); Instrução Normativa RFB nº 2.312/2026; Banco Central do Brasil — Regulamentação do Sistema Financeiro de Habitação (bcb.gov.br).
