Ser capaz de avaliar o rendimento de um investimento é importante para tomar decisões melhores para a sua carteira. Quando o ativo está relacionado ao mercado imobiliário, é possível utilizar o cap rate ou taxa de capitalização.
Por meio do cálculo dessa taxa, pode-se entender qual é a capacidade de geração de resultados de um investimento e como ele se posiciona em relação a outros. Logo, é fundamental saber como realizar o cálculo e como avaliar o resultado.
Para saber mais sobre o assunto, veja tudo sobre o cap rate e entenda o impacto dessa taxa em relação ao setor imobiliário!
O que é cap rate?
Sigla para capitalization rate, o cap rate também é conhecido como taxa de capitalização. Na prática, corresponde a uma medida que indica a capacidade de retorno de um ativo do setor imobiliário, como um imóvel comercial para locação.
Essa taxa pode ser usada tanto por quem pretende comprar um imóvel para usar a propriedade de investimento quanto por quem deseja adquirir cotas de fundos de investimentos imobiliários. O importante é que o ativo esteja ligado ao mercado de imóveis.
Como funciona o cap rate?
A ideia por trás do cap rate é saber o quanto um investimento é capaz de render sobre quanto vale, considerando determinado período.
Uma taxa de capitalização maior aponta que o imóvel tende a ser mais rentável, o que leva a um potencial acúmulo de resultados. Um cap rate baixo, por outro lado, pode significar que o investimento não é tão interessante.
No geral, o funcionamento do cap rate depende do valor do bem imobiliário e do conhecimento antecipado sobre os ganhos que podem ser obtidos. Logo, ele indica como o desempenho que pode ser conquistado se posiciona em relação ao valor do imóvel analisado.
Para que serve o cap rate ou taxa de capitalização?
Em termos de utilidade, a adoção do cap rate é essencial para avaliar melhor seu portfólio de investimentos. É possível, por exemplo, comparar a taxa de capitalização obtida com a performance de ativos da renda fixa ou da renda variável, guardadas as proporções e diferenças.
Assim, você sabe se é melhor comprar um imóvel ou alocar o dinheiro no mercado financeiro. A taxa também pode ser útil para fazer comparações de um mesmo tipo de investimento. É possível escolher o fundo imobiliário com o melhor cap rate médio, por exemplo.
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Então ele é útil para trazer mais informações sobre os investimentos e como eles se posicionam, o que favorece sua tomada de decisão.
Como calcular o cap rate?
A tarefa de calcular a taxa de capitalização precisa de duas informações principais: o retorno obtido ou esperado e o preço de avaliação do imóvel. Para realizar o cálculo, será necessário dividir a rentabilidade pelo valor do imóvel.
Como exemplo, considere uma propriedade avaliada em R$ 500 mil. Se o aluguel for de R$ 5 mil por mês, o cap rate é de 1% por mês ou de 12% ao ano. Nesse cenário, o retorno anual será de R$ 60 mil.
Quais as vantagens de usar o cap rate?
Além de saber como usar o cap rate, é interessante considerar quais vantagens de adotar essa metodologia. Entre os pontos principais, está a simplicidade do cálculo. Por se tratar de uma relação simples entre valores, você não encontrará problemas para chegar à taxa de capitalização.
Também é um indicador que permite efetuar a comparação de forma prática. Independentemente do valor do bem imobiliário e dos preços do aluguel, é possível equiparar investimentos imobiliários para fazer uma análise adequada.
Além disso, é uma maneira de alinhar expectativas quanto ao retorno que pode ser obtido com um investimento do tipo. Então, esse é um cálculo que pode favorecer a realização de investimentos ligados à parte de imóveis.
Quais as desvantagens de identificar a taxa de capitalização?
Embora a taxa de capitalização possa servir de orientação quanto à avaliação de um investimento, ela também apresenta desvantagens. A primeira delas é que desconsidera o impacto de custos que possam estar atrelados ao investimento imobiliário.
Como ele usa apenas o valor da propriedade imobiliária, não considera os juros de um financiamento, por exemplo. Além disso, não avalia as taxas incidentes sobre o investimento em FII.
Outro ponto relevante é que ela não engloba riscos que podem afetar a rentabilidade. No caso de um imóvel para locação, existe o risco de vacância. Se o imóvel ficar vago durante um período, não haverá retorno — mas isso não está previsto no cálculo.
Por que esse conceito é importante para o investidor?
Entender o significado e como calcular o cap rate é fundamental para o investidor que deseja alcançar resultados melhores. Como você viu, por meio da taxa de capitalização é possível avaliar um investimento para saber se ele está de acordo com seus objetivos.
Ele também é útil para selecionar um fundo imobiliário, por exemplo. Sabendo que o cap rate deste portfólio é melhor que o de outro, pode-se usar essa questão como um critério de escolha, junto a outros elementos.
Além disso, ele permite entender qual é a relação geral de risco, pois um cap rate ou taxa de capitalização maior costuma estar associado a investimentos imobiliários mais arrojados. Assim, existe a chance de equilibrar a relação de risco e retorno.
Quais são outras taxas que vale a pena conhecer?
Já vimos que o cap rate ou taxa de capitalização é essencial para avaliar investimentos imobiliários, incluindo fundos. Porém, ele não é o único indicador ou taxa para utilizar.
Ainda é interessante buscar informações como a área bruta locável, para que você saiba qual é o retorno por metro quadrado, por exemplo. Também vale a pena saber qual é a taxa de vacância, ou seja, quanto tempo o imóvel fica vago.
No caso dos fundos, deve-se conhecer o dividend yield, que é a relação entre dividendos pagos e o preço atual das cotas. Essas e outras taxas devem ser avaliadas em conjunto, incluindo o cap rate. Assim, é possível ter uma visão completa sobre o investimento.
Como visto, o cap rate ou taxa de capitalização é essencial para saber qual é a capacidade de gerar resultados por parte de um imóvel ou fundo imobiliário. Ele não é o único fator a ser considerado, mas ajuda a tomar decisões de investimento.
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