Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) permitem que os investidores aproveitem o potencial desse mercado, sem a necessidade de investir diretamente em imóveis físicos. No entanto, antes de fazer aportes, é fundamental conhecer alguns conceitos do segmento, como o leasing spread.
Isso porque é importante analisar diversos fatores antes de escolher um FII. Afinal, trata-se de um investimento em renda variável que traz mais riscos ao investidor. Então a decisão precisa ser bem embasada para trazer maior segurança.
Pensando nisso, preparamos este artigo para você entender o que é leasing spread e como o reajuste real no contrato de aluguel pode impactar os fundos imobiliários. Continue a leitura e confira!
Afinal, o que é leasing spread?
O leasing spread é um conceito que se refere ao percentual de variação do preço do aluguel. Ele se aplica tanto em contratos negociados quanto em novas locações dos mesmos espaços. A comparação é feita considerando um determinado período e o prazo anterior.
Ainda, existem dois tipos de leasing spread. O primeiro é o real, quando é apurado apenas o percentual acima da inflação. O segundo é o nominal, quando indica o ajuste total, sem considerar os impactos da inflação.
Como funciona esse indicador?
Na prática, o leasing spread funciona como a comparação entre o aluguel médio mensal do novo contrato e o valor do aluguel mínimo faturado pelo contrato antigo para o mesmo espaço. É uma forma de entender se houve incremento na receita a partir da locação.
Entre as principais características do leasing está o fato de que ele é fornecido em porcentagem. Além disso, se o resultado for positivo significa que houve um incremento no valor do aluguel na comparação entre os períodos.
Por outro lado, o leasing spread negativo exige atenção e cuidado por parte do investidor. Isso pode significar que o espaço não está sendo alugado ou que o valor do aluguel no contrato sofreu uma redução.
Qual é a relação entre leasing spread e FIIs?
Depois de saber o que é, como funciona e quais são as principais características do leasing spread, é possível entender a relação dele com os FIIs. Quando um fundo tem novas locações ou a carteira de contratos passa por renegociação em relação à receita contratada, o indicador fica positivo.
Isso demonstra uma alta qualidade do portfólio e reflete em uma performance melhor dos fundos imobiliários. Ou seja, o leasing spread, nesse caso, indica que houve um incremento na receita do FII a partir da locação de uma determinada área.
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Os fundos imobiliários, especialmente os de tijolo, divulgam essa informação com frequência. Assim, é muito importante conhecer o conceito porque ele pode indicar que o fundo está gerando mais resultado para os cotistas. Por consequência, será possível receber mais dividendos.
Contudo, assim como acontece com qualquer outro indicador, o leasing spread não deve ser analisado de forma individual. Apesar de ser uma informação essencial, existem outros fatores que devem ser considerados em conjunto.
Imagine um fundo que tem queda na vacância, baixa inadimplência, redução dos descontos e leasing spread positivo nos contratos de aluguéis. Nesse caso, tudo indica que ele terá uma maior distribuição de proventos no longo prazo.
Todavia, se outros indicadores não forem positivos, a situação pode ser outra. Isso é fundamental para quem investe com foco no futuro e busca ter uma renda extra para atingir a liberdade financeira, por exemplo.
O que mais pode ser útil para escolher um FII?
Como você viu, o leasing spread não é o único fator que você deve analisar antes de escolher um fundo imobiliário. Existem outros indicadores e informações que podem ser úteis para o investidor na hora de tomar uma decisão de investimento.
Conheça alguns pontos relevantes que você deve avaliar:
Taxas
Cada FII pode cobrar taxas representadas por uma porcentagem, como a de administração. É importante verificar esses custos antes de investir, pois eles podem impactar no seu rendimento, especialmente no longo prazo.
Vacância
Imóveis que ficam vacantes por muito tempo também podem influenciar nos resultados dos FIIs. Esse parâmetro ajuda a mostrar a qualidade do fundo e a capacidade dele de pagar rendimentos. Normalmente, a vacância é menor em fundos que são bem gerenciados.
Verifique esse fator também em diferentes épocas. Ao fazer a análise histórica de vacância, é possível entender a capacidade do fundo em gerar lucro em momentos favoráveis e em períodos adversos.
Dividend yield
Como o leasing spread está relacionado ao pagamento de dividendos, analisar o dividend yield (DY) é interessante para complementar a avaliação. O indicador ajuda a entender o quão rentáveis podem ser os proventos pagos pelos FIIs em comparação com o preço das cotas.
Para isso, é necessário somar os dividendos mensais pagos nos últimos 12 meses e dividir o resultado pelo preço atual da cota.
Valor patrimonial
Como as cotas dos FIIs são negociadas na bolsa de valores, elas refletem os movimentos da oferta e demanda. Portanto, nem sempre representam o valor real do fundo. Para verificar isso, é possível utilizar o indicador valor patrimonial (VP).
Ele é a soma do preço dos ativos que compõem a carteira do FII e indica o valor que seria recebido se todos os imóveis fossem vendidos. Nesse sentido, o preço/VP traz uma informação que pode ser interessante durante a análise do fundo.
O indicador mostra como o mercado está precificando o FII e pode ajudar a encontrar oportunidades de investimento mais alinhadas às suas necessidades.
Glossário dos FIIs
Para facilitar as suas análises, é fundamental conhecer outros conceitos relacionados aos FIIs. Conheça os principais:
- área bruta locável: metragem de um empreendimento imobiliário disponível para locação;
- certificado de recebíveis imobiliários (CRI): títulos que geram direito de crédito, permitindo a antecipação de recebimentos futuros provenientes de rendas de imóveis;
- IFIX: índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na bolsa. Seu desempenho é uma boa aproximação da performance do mercado;
- fundo de tijolo: FIIs que investem em imóveis como shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, entre outros;
- fundo de papel: FIIs que investem em valores mobiliários, como letras de crédito imobiliário (LCI), as letras hipotecárias (LH) e, principalmente, CRIs.
Agora que você sabe mais sobre o leasing spread, pode usar o indicador nas suas análises de fundos imobiliários. Lembre-se de que é importante fazer uma avaliação completa e considerar também seu perfil de investidor e seus objetivos antes de investir.
Ficou com alguma dúvida sobre o assunto? Deixe o seu comentário para que possamos lhe ajudar!
