O investimento em Fundos Imobiliários, ou FIIs, é uma excelente alternativa para quem busca diversificação de sua carteira e exposição ao mercado imobiliário. Eles também são um caminho inteligente para ter os benefícios do investimento em imóveis, sem os desafios de efetivamente comprar, manter, alugar e vender imóveis. Entre as várias opções de FIIs disponíveis, está o XPML11 – XP Malls FII.
Para os investidores interessados em ingressar no universo dos FIIs, a Renova Invest traz uma série de conteúdos focados na apresentação das principais opções disponíveis no mercado. Neste artigo, você conhece as principais características do XPML11 – XP Malls FII e descobre se ele pode ser uma boa adição à sua carteira de ativos.
Características Técnicas
Para começar, vamos abordar as características técnicas básicas do XPML11, que teve início em Dezembro de 2017.
Esse é um fundo imobiliário do segmento de shopping centers e correlatos. Em outras palavras, é um fundo de tijolo, focado na exploração de imóveis para empreendimentos de shopping centers, strip malls, outlet centers, power centers.
O XPML11 envolve-se, inclusive, em projetos de greenfield. Greenfield são empreendimentos completamente novos, que ainda estão em fase pré-operacional, de estudo e desenvolvimento.
A gestão do XPML11 é realizada pela XP Vista Asset Management. A administração do fundo é de responsabilidade do BTG Pactual.
Segundo dados divulgados pelo BTG Pactual, em seu relatório da Carteira Recomendada de FIIs para Janeiro de 2021, a taxa de administração é de 0,55% a.a., na qual está incluída também as taxas de gestão, escrituração e custódia.
Também de acordo com o BTG Pactual, em Jan/21, a participação do fundo no índice IFIX seria de 2,46%. A liquidez média diária seria de R$ 4,7 milhões.
O BTG Pactual também divulgou, em Jan/21, que o fundo teria 12 ativos, com patrimônio líquido avaliado em R$ 2.032 bilhões e área bruta locável – ABL de 102 mil m². A taxa de vacância seria de 4,10%. O caixa seria de aproximadamente R$ 55 milhões.
Estratégia do XPML11
A estratégia de investimento do XPML11 consiste em adquirir participações minoritárias nos imóveis selecionados para compor sua carteira. Desta forma, a administração não fica sob responsabilidade direta do fundo, mas recai sobre as administradoras e empresas do segmento de shopping centers que entram como sócias nos empreendimentos.
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Na seleção dos imóveis, o XPML11 busca empreendimentos de shopping centers localizados em cidades maduras e resilientes, com elevada densidade demográfica. Atualmente, a maior parcela de sua carteira corresponde a empreendimentos no estado de São Paulo. Além disso, prioriza imóveis com ABL superior a 15 mil m².
Porfólio
Conforme informado pelo BTG Pactual em Jan/2021, o portfólio do XPML11 seria diversificado regionalmente, pois conta com empreendimentos nas regiões norte, nordeste e sudeste.
Dentre os 12 ativos que compõem a carteira do XP Malls FII, 7 estão localizados no estado de São Paulo:
- Catarina Fashion Outlet
- Shopping Cidade Jardim
- Internacional Shopping
- Santana Parque Shopping
- Shopping Cidade São Paulo
- Plaza Sul
- Cidade Jardim Shops (inaugurado em 4 de Dezembro de 2020)
Os demais 5 ativos estão localizados no Amazonas, Rio Grande do Norte, Bahia e Rio de Janeiro:
- Shopping Ponta Negra (AM)
- Natal Shopping (RN)
- Shopping Bela Vista (BA)
- Caxias Shopping (RJ)
- Downtown (RJ)
Distribuição de Proventos do XPML11
Um dos principais motivos pelos quais os investidores aplicam em cotas de Fundos Imobiliários é para se beneficiar da distribuição de proventos, rendimentos pagos periodicamente pelo fundo aos cotistas.
No período de 12 meses entre Dezembro de 2019 e Novembro de 2020, o XPML11 realizou a distribuição de proventos em 9 meses. O valor variou entre R$ 0,03 por cota (em Jul/20) e R$ 0,61 por cota (em Dez/19). Apenas em Fevereiro, Março e Abril de 2020 não houve proventos distribuídos.
Vantagens do Investimento no XPML11
Atualmente, os fundos do segmento de shopping centers enfrentam um teste de curto prazo.
Devido à pandemia, os centros de compras precisaram reduzir seus horários de funcionamento e até mesmo fechar as portas em alguns períodos. Com isso, muitos lojistas se tornaram inadimplentes ou encerraram os contratos de locação. Esse cenário prejudica a receita dos fundos que depende, em boa parte, do pagamento dos aluguéis.
No entanto, a equipe de Equity Research do BTG Pactual considera que o segmento de shoppings é resiliente e pode voltar a apresentar um desempenho positivo nos próximos anos.
Os analistas do BTG Pactual incluíram o XPML11 na Carteira Recomendada de FIIs para Janeiro de 2021, com base em três pontos fortes principais do fundo.
Em primeiro lugar, a carteira de ativos do XP Malls FII apresenta uma boa diversificação regional. segundo lugar, a gestão, realizada pela XP Vista Asset Management, demonstra diligência, transparência e alinhamento com os interesses do cotista. Em terceiro lugar, o fundo conta com excelente liquidez – lembrando que a liquidez média diária, na época da divulgação do relatório, era de R$ 4,7 milhões.
Além disso, a equipe de análise também destaca que o XPML11 conta com ativos de difícil replicação. O motivo é que os empreendimentos nos quais o fundo tem participação estão localizados em regiões onde há pouco espaço para o desenvolvimento de outros semelhantes.
Riscos do XPML11
Assim como toda forma de investimento, os fundos imobiliários apresentam risco. Vale a pena recordar que, por se tratar de um ativo de renda variável, a aplicação em cotas de fundos tem um nível de risco superior a opções de renda fixa. Por isso, ele é mais indicado para investidores com perfil moderado e arrojado.
No caso do XPML11, a equipe de Equity Research do BTG Pactual destaca que o principal risco é de mercado. O preço das cotas do fundo pode sofrer oscilações, devido a eventos macroeconômicos e políticos.
Estas são as principais características do XPML11 – XP Malls FII. Acompanhe os conteúdos da Renova Invest para conhecer outros Fundos Imobiliários.
Disclaimer: As informações apresentadas neste artigo são provenientes de relatórios elaborados por terceiros. Esse material tem caráter puramente informativo, e não configura recomendação ou sugestão de investimento.
