Entregas em volume histórico, mas lançamentos em compasso de espera
A Melnick Desenvolvimento Imobiliário (MELK3) divulgou nesta terça-feira, 14 de julho de 2026, sua prévia operacional do segundo trimestre de 2026 com um retrato de dois tempos: de um lado, um volume expressivo de entregas; de outro, um trimestre de lançamentos aquém do ritmo observado em 2025. No 2T26, a companhia entregou seis empreendimentos, totalizando R$ 1,018 bilhão de VGV bruto — ou R$ 530 milhões % Melnick — e 1.005 unidades. No acumulado do primeiro semestre, as entregas chegaram a R$ 1,118 bilhão de VGV bruto (R$ 553 milhões % Melnick) e 1.149 unidades. No lado dos lançamentos, o trimestre contou com apenas um empreendimento: o Square Garden – Fase 2, com VGV bruto de R$ 121,9 milhões e R$ 114,6 milhões % Melnick. As vendas líquidas no período somaram R$ 107,7 milhões, e nos 6M26 acumularam R$ 408 milhões. Todos os dados são preliminares, gerenciais e não auditados.
Um ciclo que veio depois de lançamentos fora do Sul
Para entender o momento atual da Melnick, é preciso recuar ao segundo e ao terceiro trimestres de 2025, quando a companhia participou de dois grandes lançamentos fora de sua base histórica no Rio Grande do Sul, via Melnick Partners. Em 2T25, foi lançado o Casa Madalena, em São Paulo, com VGV total de R$ 687 milhões — sendo R$ 172 milhões % Melnick Partners. Em seguida, no 3T25, veio o Quaddra Lorena, também na capital paulista, com VGV total de R$ 674 milhões e R$ 71 milhões % Melnick Partners. Segundo a companhia, os resultados desses projetos são reconhecidos nas demonstrações financeiras por meio de equivalência patrimonial e resultado financeiro, conforme a estrutura societária e o critério de contabilização aplicável — o que reduz seu impacto direto nos números % Melnick apresentados trimestralmente na prévia operacional (que já os exclui, “Ex. Melnick Partners”).
No primeiro semestre de 2026, os lançamentos no núcleo da operação (Ex. Melnick Partners) foram três: o Seen Três Figueiras (R$ 190,2 milhões de VGV bruto, 57 unidades, valor médio de R$ 2,762 milhões por unidade) e o Open Bosque – Fase 2 (R$ 58,4 milhões, 192 unidades no segmento MCMV), ambos no 1T26, além do Square Garden – F2 no 2T26. No total, os 6M26 acumularam R$ 370,5 milhões de VGV bruto lançado (R$ 328 milhões % Melnick), abaixo da escala dos projetos de São Paulo — que, vale repetir, são contabilizados fora da linha direta de lançamentos da prévia.
Incorporação regional num setor que busca novo equilíbrio
A Melnick opera em um segmento imobiliário que combina demanda em segmentos de renda média-alta e no programa Minha Casa Minha Vida com um custo de capital elevado, que pressiona a velocidade de novos lançamentos e a alavancagem das incorporadoras. A estratégia da companhia de manter foco na região Sul — com incursões em São Paulo via estrutura de Melnick Partners, que isola o capital alocado — diferencia seu perfil frente a pares de atuação nacional.
O mix de produtos entregues no 2T26 ilustra esse posicionamento: do Nilo Square – Residencial (valor médio de R$ 3,357 milhões por unidade) ao segmento de loteamentos urbanos (Las Piedras, com 143 lotes e valor médio de R$ 328 mil), passando por unidades hoteleiras no Nilo Square – Hotel e por componente comercial no Nilo Square – Mix. Um portfólio que aposta em segmentos distintos dentro do mesmo ecossistema urbano.
O que muda na tese do investidor
Leitura dos números de mercado
As ações MELK3 encerraram o pregão desta sessão cotadas a R$ 3,17, com queda de 0,31% no dia. O papel acumula distância considerável da máxima de 52 semanas, de R$ 4,27, e negocia próximo à mínima do período, de R$ 3,08. Com um market cap de aproximadamente R$ 0,6 bilhão, a Melnick se enquadra como small cap — o que tende a amplificar a sensibilidade do papel a cada divulgação operacional e a limitar a liquidez para fundos de maior porte.
Riscos e oportunidades da prévia
O volume expressivo de entregas no 2T26 é, em tese, positivo para a geração de caixa no segundo semestre, pois é a partir das entregas que se viabiliza o repasse bancário e, portanto, o reconhecimento pleno de receita. O Nilo Square — complexo de uso misto que combina residencial, mix comercial e hotel — representou o maior bloco das entregas, com R$ 426,3 milhões de VGV bruto apenas no módulo residencial. Por outro lado, o ritmo de lançamentos no 2T26, com apenas um projeto e VGV bruto de R$ 121,9 milhões, é modesto e, se mantido no segundo semestre, pode pressionar a linha de receita futura. As vendas de estoque caíram 10% nos 6M26 frente aos 6M25, o que pode sinalizar redução de pressão sobre produto antigo, mas também menor giro de estoque no curto prazo. A ausência de guidance público torna difícil mensurar o gap frente às expectativas do mercado.
O que acompanhar nos próximos meses
O mercado deve monitorar os seguintes pontos:
- A divulgação dos resultados auditados do 2T26, que traduzirão o volume de entregas em receita reconhecida, margem e geração de caixa — lembrando que os dados da prévia são gerenciais e não auditados.
- O pipeline de lançamentos para o 2S26: novos projetos no terceiro e quarto trimestres podem recompor o acumulado anual de VGV lançado.
- O desempenho da Melnick Partners — os empreendimentos Casa Madalena e Quaddra Lorena, lançados em São Paulo em 2025, devem seguir afetando a linha de equivalência patrimonial nos próximos trimestres.
- A evolução do VSO (velocidade de vendas sobre oferta), que no 2T26 ficou em 7% para estoque e 15% para lançamentos.
- O comportamento das ações MELK3 próximas à mínima de 52 semanas (R$ 3,08).
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