A reforma tributária brasileira, estabelecida pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, trouxe mudanças profundas na forma como aluguéis de imóveis são tributados no Brasil a partir de 2026. Proprietários de imóveis, investidores imobiliários e locadores precisam compreender essas alterações para ajustar contratos, calcular corretamente os impostos devidos e avaliar a rentabilidade de seus investimentos no novo cenário tributário.
A nova estrutura tributária substitui gradualmente o PIS e a Cofins pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e introduz o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) de competência estadual e municipal. A implementação já está em curso, com alíquotas iniciais reduzidas em 2026 crescendo progressivamente até 2033, com regras específicas para locação de imóveis residenciais, comerciais e de temporada.
Resposta direta: A partir de 2026, aluguéis passam a ser tributados também por CBS e IBS — não apenas pelo Imposto de Renda. No entanto, nem todo proprietário é contribuinte: pessoas físicas só se enquadram se possuírem 4 ou mais imóveis alugados com receita anual acima de R$ 240 mil, ou receita acima de R$ 288 mil no próprio ano. Para quem se enquadra, a alíquota efetiva sobre aluguéis residenciais é de aproximadamente 8,4% — não os 26% a 28% da alíquota cheia, graças ao redutor de 70% previsto em lei.
O que é a nova tributação de aluguéis em 2026?
A nova tributação de aluguéis em 2026 representa a primeira etapa da reforma tributária sobre o consumo no Brasil, introduzindo a CBS federal e o IBS estadual-municipal sobre operações de locação de imóveis. A reforma, aprovada pelo Congresso Nacional através da Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 — publicada em 16 de janeiro de 2025 — substitui cinco tributos antigos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por dois impostos sobre valor agregado (IVA) de modelo dual.
A CBS será administrada pela Receita Federal do Brasil, enquanto o IBS será gerido pelo Comitê Gestor do IBS, entidade formada por representantes de estados e municípios. Essa mudança tem como objetivo simplificar o sistema tributário brasileiro, reduzir custos de conformidade para contribuintes e aumentar a transparência na arrecadação tributária.
Para aluguéis de imóveis especificamente, a reforma tributária estabelece tratamento diferenciado conforme o tipo de locação. Aluguéis residenciais de longa duração receberão redução de 70% sobre a alíquota-padrão, com alíquota efetiva estimada em torno de 8,4% sobre o valor do aluguel. Aluguéis de temporada recebem redução menor (40%) e não permitem aproveitamento de créditos tributários. Aluguéis comerciais sofrerão a incidência da alíquota efetiva de aproximadamente 8,4%, mas sem o redutor social adicional aplicável a imóveis residenciais.
Quem é o “Grande Locador” e quem precisa pagar IBS e CBS?
Um dos pontos mais importantes da LC 214/2025 — e menos explicados — é que nem todo proprietário que aluga imóvel se torna automaticamente contribuinte de IBS e CBS. Para pessoas físicas, existem critérios objetivos de enquadramento:
Regra 1 — por quantidade e receita: ter 4 ou mais imóveis distintos alugados no próprio CPF E receita bruta anual com locação superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior.
Regra 2 — por receita no próprio ano: ter receita de aluguel superior a R$ 288 mil no próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis.
Na prática: um proprietário com um único imóvel gerando R$ 270 mil anuais não será contribuinte de IBS e CBS pela Regra 1, pois possui menos de 4 imóveis. Mas se sua receita ultrapassar R$ 288 mil no mesmo ano, enquadra-se pela Regra 2. Essas regras se aplicam a locações de todo tipo — residenciais, comerciais, industriais, rurais e de temporada.
Para pessoas jurídicas, a regra é direta: toda receita de locação de imóvel está sujeita ao IBS e à CBS, independentemente de faturamento ou número de imóveis. Isso vale para holdings patrimoniais, imobiliárias e qualquer PJ que explore receita de aluguel.
Cronograma de implementação da reforma
O marco temporal inicial da reforma ocorre em 2026, quando CBS e IBS passam a incidir com alíquotas iniciais reduzidas — consideradas “simbólicas” por especialistas — sobre todas as operações tributáveis, incluindo aluguéis. Simultaneamente, PIS e Cofins começam a ser reduzidos progressivamente, garantindo que não haja duplicação de carga tributária durante a transição.
Entre 2027 e 2032, as alíquotas dos novos tributos crescem gradualmente enquanto os antigos diminuem até zerarem em 2033. A Lei Complementar 214/2025 estabeleceu esse período de transição estendido para permitir que empresas e cidadãos adaptem seus sistemas contábeis, fiscais e contratos sem choques abruptos.
Um ponto relevante para contratos já vigentes: locações assinadas até 16 de janeiro de 2025 (data de publicação da LC 214/2025) poderão optar por regime simplificado com alíquota única de 3,65% sobre a receita bruta — desde que o contrato tenha firma reconhecida ou assinatura eletrônica comprovada e seja registrado em cartório. Para imóveis residenciais, esse regime simplificado vale até o fim do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer antes.
Sistema de créditos tributários e não-cumulatividade
Uma mudança estrutural relevante introduzida pela reforma é o sistema de débito e crédito tributário baseado no princípio da não-cumulatividade. Empresas que alugam imóveis para uso em suas atividades comerciais poderão se creditar da CBS e do IBS pagos sobre esses aluguéis, compensando esses valores com os tributos devidos em suas operações. Esse mecanismo evita o efeito cascata característico do sistema tributário anterior.
Já pessoas físicas locatárias não terão direito a esses créditos, pois não são contribuintes de CBS e IBS. Essa diferença estrutural impacta diretamente a decisão de investidores sobre manter imóveis em pessoa física ou migrar para pessoa jurídica, especialmente para aqueles com portfólios maiores.
Como a reforma tributária impacta os aluguéis residenciais?
Os aluguéis residenciais de longa duração foram contemplados com tratamento preferencial na reforma tributária, recebendo redução de 70% na base de cálculo de CBS e IBS, prevista na LC 214/2025. Essa medida visa proteger o direito constitucional à moradia e evitar que a reforma encarecesse excessivamente o acesso à habitação.
Com a alíquota de referência estimada do IVA Dual entre 26,5% e 28%, e aplicando o redutor de 70% sobre a base de cálculo, a alíquota efetiva sobre aluguéis residenciais fica em torno de 8,4% sobre o valor do aluguel. Para imóveis residenciais, há ainda o redutor social de R$ 600 por unidade ao mês — atualizado pelo IPCA — deduzido da base de cálculo, o que pode reduzir ainda mais o impacto em aluguéis de menor valor.
Exemplo prático: proprietário que recebe R$ 22.000 de aluguel por mês. Aplica-se o redutor de 70%, restando R$ 6.600 tributáveis. Deduz-se ainda o redutor social de R$ 600, restando R$ 6.000 de base. Aplicando a alíquota estimada de 28%: IBS/CBS = R$ 1.680. Isso representa alíquota efetiva de 7,6% sobre o valor total do aluguel — muito abaixo da alíquota cheia.
Critérios legais para classificação como aluguel residencial
Para ser considerado aluguel residencial com direito à redução de 70% na base de cálculo, o contrato de locação deve atender critérios estabelecidos pela LC 214/2025:
- Destinação exclusivamente residencial, comprovada no contrato de locação
- Locatário pessoa física (contratos com pessoas jurídicas não se qualificam)
- Prazo mínimo de 30 dias consecutivos (locações por períodos menores são classificadas como temporada)
A LC 214/2025 não estabeleceu limites de área ou valor para classificação como residencial. Portanto, mesmo imóveis de alto padrão podem se beneficiar da redução, desde que atendam aos demais requisitos legais.
Distinção fundamental entre CBS/IBS e Imposto de Renda
Um ponto fundamental que gera confusão entre proprietários é a distinção entre a tributação sobre o consumo (CBS/IBS sobre a receita de aluguel) e a tributação da renda (Imposto de Renda Pessoa Física sobre o rendimento líquido). A reforma tributária alterou apenas a primeira categoria, sem tocar nas regras de IRPF.
O proprietário pessoa física continuará tributando sua renda de aluguéis pela tabela progressiva mensal do IRPF via carnê-leão, podendo deduzir despesas comprovadas como IPTU, condomínio, taxas de administração imobiliária (limitadas a 20% do aluguel), seguros e outras despesas permitidas pela legislação do Imposto de Renda. A carga tributária total sobre aluguéis será a soma de CBS/IBS (para quem se enquadrar como Grande Locador) mais IRPF.
Quais são as novas regras para aluguéis de temporada e comerciais?
Aluguéis de temporada e locações comerciais recebem tratamento diferenciado na reforma. Para locações de curta duração — equiparadas a hospedagem pela LC 214/2025 — aplica-se redução de 40% na base de cálculo (não 70% como nos residenciais), e há vedação ao aproveitamento de créditos de IBS e CBS, tornando a carga tributária proporcionalmente mais pesada. Com a alíquota estimada de 28% e redução de 40%, a alíquota efetiva sobre temporada fica em torno de 16,8%.
Para imóveis comerciais, aplica-se a redução padrão de 70% na base de cálculo — mesma dos residenciais — mas sem o redutor social de R$ 600, que é exclusivo de imóveis residenciais. A alíquota efetiva fica em torno de 8,4%.
Definição legal de aluguel de temporada
A LC 214/2025 define aluguel de temporada como locação de imóvel por período inferior a 30 dias consecutivos, com natureza transitória. Essa definição abrange imóveis alugados para turismo e lazer, locações para eventos específicos, acomodações temporárias para viagens de negócios e imóveis disponibilizados em plataformas digitais como Airbnb e Booking.com.
Um contrato de 25 dias renovado sucessivamente pode ser reclassificado pela fiscalização como aluguel residencial regular se ficar caracterizada intenção de ocupação permanente — o que eliminaria o enquadramento como temporada.
Responsabilidade tributária e NFS-e obrigatória
A partir de 2026, a emissão de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) torna-se obrigatória para locadores que se enquadrarem como contribuintes de IBS e CBS. A NT 007/2026, publicada em fevereiro de 2026, formalizou os códigos específicos para operações de locação de imóveis na NFS-e, disponíveis nos ambientes de produção desde 9 de fevereiro de 2026.
Para plataformas digitais como Airbnb e Booking.com, o Comitê Gestor do IBS e a Receita Federal trabalham na regulamentação do papel de responsabilidade tributária dessas plataformas — modelo no qual o tributo seria retido antes do repasse ao proprietário. Essa regulamentação ainda está em definição e deve ser acompanhada por proprietários que operam nesses canais.
Como calcular o imposto sobre aluguel no novo sistema?
O cálculo do imposto sobre aluguel no novo sistema tributário envolve duas categorias distintas: CBS/IBS (tributos sobre consumo que incidem sobre a receita de locação) e Imposto de Renda (tributo sobre a renda do proprietário). A reforma tributária alterou apenas a primeira categoria.
Estrutura de cálculo de CBS e IBS para aluguéis residenciais
Para aluguéis residenciais com o redutor de 70% e o redutor social de R$ 600, a fórmula é:
- Aplica-se o redutor de 70%: base tributável = valor do aluguel × 30%
- Deduz-se o redutor social: base final = (valor do aluguel × 30%) − R$ 600
- Aplica-se a alíquota de referência: IBS/CBS = base final × alíquota estimada (≈ 28%)
Importante: IPTU e condomínio são excluídos da base de cálculo, conforme previsto na LC 214/2025. As alíquotas definitivas de CBS e IBS para cada ano da transição ainda dependem de regulamentação complementar — os valores acima são estimativas de referência com base na alíquota de 28% projetada para o sistema completo em 2033.
Cálculo do Imposto de Renda sobre aluguéis em 2026
O cálculo do IRPF sobre aluguéis recebidos não foi alterado pela reforma tributária e continua seguindo as regras tradicionais via carnê-leão. Em 2026, a tabela do IRPF foi atualizada pela Lei nº 15.270/2025 (Reforma da Renda), com isenção total para rendimentos de até R$ 5.000 mensais e redução parcial para rendimentos entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00 mensais.
A tabela progressiva base do IRPF para 2026 (carnê-leão mensal):
| Base de cálculo mensal | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.428,80 | Isento | — |
| De R$ 2.428,81 até R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 |
| De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 677,03 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 910,26 |
Atenção: contribuintes com renda tributável mensal de até R$ 5.000 ficam isentos de IRPF na prática por meio do mecanismo de redução instituído pela Lei 15.270/2025, mesmo que a tabela progressiva base indique imposto a pagar. A Receita Federal aplica o redutor automaticamente no cálculo. Fonte: Receita Federal do Brasil.
Exemplo ilustrativo de cálculo integrado IRPF + IBS/CBS
Proprietário pessoa física enquadrado como Grande Locador, que recebe aluguel residencial de R$ 5.000 mensais:
Cálculo do IRPF (carnê-leão):
- Receita bruta: R$ 5.000,00
- Despesas dedutíveis (IPTU R$ 150 + condomínio R$ 400 + adm. 8% R$ 400): R$ 950,00
- Rendimento líquido: R$ 4.050,00
- Aplicando tabela progressiva: R$ 4.050 × 22,5% − R$ 677,03 = R$ 234,22
- Aplicando redutor da Lei 15.270/2025: imposto zerado (renda bruta abaixo de R$ 5.000)
- IRPF mensal: R$ 0,00
Cálculo do IBS/CBS (para quem se enquadrar como Grande Locador):
- Base de cálculo: R$ 5.000 − IPTU R$ 150 − condomínio R$ 400 = R$ 4.450,00
- Após redutor de 70%: R$ 4.450 × 30% = R$ 1.335,00
- Após redutor social: R$ 1.335 − R$ 600 = R$ 735,00
- IBS/CBS estimado (alíquota referência 28%): R$ 735 × 28% = R$ 205,80
- IBS/CBS mensal estimado: R$ 205,80 (alíquota efetiva de 4,1% sobre o aluguel bruto)
Nota: os valores de IBS/CBS são estimativas baseadas na alíquota de referência de 28% projetada para o sistema completo. As alíquotas da fase de transição (2026–2032) serão inferiores e crescerão gradualmente. Consulte contador especializado para cálculos precisos aplicáveis ao seu caso.
Exceções, reduções e tratamentos especiais na tributação de aluguéis
Redução de 70% para aluguéis residenciais
A principal exceção é a redução de 70% na base de cálculo de CBS e IBS para aluguéis residenciais de longa duração (contratos superiores a 30 dias com destinação exclusivamente residencial e locatário pessoa física), prevista na LC 214/2025. Essa redução aplica-se tanto à CBS federal quanto ao IBS estadual/municipal.
Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial
Exclusivo para imóveis residenciais, o redutor social de R$ 600 mensais por unidade é deduzido da base de cálculo após a aplicação do redutor de 70%. Esse valor é atualizado pelo IPCA. Em imóveis com aluguel próximo a R$ 2.000 mensais, o redutor pode praticamente neutralizar a incidência dos tributos para quem se enquadrar como contribuinte.
Programas habitacionais de interesse social
Aluguéis vinculados a programas habitacionais de interesse social geridos ou subsidiados pelo poder público recebem tratamento ainda mais favorável, com isenção total de CBS para locações realizadas no âmbito de programas federais de habitação popular e programas estaduais e municipais conveniados com o governo federal.
Imóveis públicos e entidades sem fins lucrativos
Imóveis de propriedade da União, estados, municípios e suas autarquias e fundações públicas mantêm a imunidade tributária prevista no artigo 150, VI, “a”, da Constituição Federal. Quando essas entidades alugam imóveis para terceiros, não há incidência de CBS/IBS sobre os valores recebidos.
Considerações sobre constituição de pessoa jurídica
Para proprietários com múltiplos imóveis alugados, a reforma tributária pode criar incentivo fiscal para constituição de pessoa jurídica dedicada à atividade de locação. Como pessoa jurídica, o locador pode acumular créditos tributários de CBS/IBS sobre todas as despesas relacionadas à atividade — manutenção, reformas, mobiliário, serviços de gestão — o que pode reduzir significativamente a carga efetiva.
No entanto, o Simples Nacional está expressamente vedado para locações de imóveis próprios conforme a LC 214/2025. O regime aplicável à pessoa jurídica será Lucro Presumido (presunção de lucro de 32% sobre a receita de aluguel, com alíquota efetiva de IRPJ + CSLL de cerca de 7,68%) ou Lucro Real. A decisão de migrar para pessoa jurídica deve ser tomada após análise personalizada por contador especializado, considerando volume de receitas, perfil de despesas, custos de manutenção da PJ e objetivos patrimoniais de longo prazo.
Resumo prático
- A partir de 2026, aluguéis passam a ser tributados por CBS e IBS além do IRPF — mas nem todo proprietário é contribuinte dos novos tributos.
- Pessoas físicas se enquadram como “Grande Locador” com 4+ imóveis e receita acima de R$ 240 mil anuais, ou com receita acima de R$ 288 mil no próprio ano, independentemente da quantidade de imóveis.
- Pessoas jurídicas são contribuintes de IBS e CBS automaticamente, independentemente de faturamento ou número de imóveis.
- A alíquota efetiva sobre aluguéis residenciais é de aproximadamente 7,6% a 8,4% sobre o valor do aluguel — muito abaixo da alíquota cheia de 26,5% a 28%, graças ao redutor de 70% e ao redutor social de R$ 600.
- Aluguéis de temporada têm redutor menor (40%) e não permitem créditos tributários — alíquota efetiva estimada em torno de 16,8%.
- Contratos assinados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por regime simplificado de 3,65%, se registrados em cartório até 31 de dezembro de 2025.
- A emissão de NFS-e tornou-se obrigatória para contribuintes de IBS e CBS, conforme NT 007/2026 em vigor desde fevereiro de 2026.
- O IRPF sobre aluguéis não foi alterado pela reforma — mas a tabela de 2026 amplia a isenção para rendimentos até R$ 5.000 mensais.
Perguntas frequentes sobre a tributação de aluguéis em 2026
Todo proprietário que aluga imóvel vai pagar IBS e CBS?
Não. Pessoas físicas só se tornam contribuintes se possuírem 4 ou mais imóveis alugados com receita anual acima de R$ 240 mil, ou se receberem mais de R$ 288 mil de aluguel em qualquer ano, independentemente da quantidade de imóveis. Quem não se enquadrar nesses critérios continua pagando apenas o IRPF via carnê-leão, como antes.
O aluguel vai ficar mais caro em 2026?
Para a maioria dos locadores pessoa física (que não atingem os limites do Grande Locador), não há mudança imediata. Para os que se enquadram, o impacto em 2026 será pequeno, pois as alíquotas de transição são inicialmente simbólicas. O efeito pleno será sentido progressivamente até 2033. A decisão de repassar ou não o custo ao inquilino dependerá de cada negociação contratual.
Airbnb vai pagar mais imposto com a reforma?
Sim. Locações de temporada (menos de 30 dias) recebem redução menor (40%, não 70%) e não permitem aproveitamento de créditos tributários, resultando em alíquota efetiva estimada de 16,8% de IBS/CBS sobre o valor do aluguel. Para quem opera no Airbnb e se enquadrar como Grande Locador, a carga tributária aumenta de forma mais expressiva que para locações residenciais de longa duração.
Vale a pena abrir uma empresa para alugar imóvel?
Depende do perfil. Pessoas jurídicas podem se creditar de CBS/IBS pagos sobre despesas (manutenção, reformas, serviços), o que pode reduzir a carga efetiva. Mas o Simples Nacional está vedado para locação de imóveis próprios, e os custos de manutenção da PJ (contabilidade, obrigações acessórias) devem ser considerados. Para portfólios com 3 ou mais imóveis e receita relevante, a análise com contador especializado é indispensável.
O que muda no carnê-leão com a reforma?
O carnê-leão continua funcionando normalmente para o IRPF — a reforma não o eliminou. A mudança relevante em 2026 é a ampliação da faixa de isenção para rendimentos até R$ 5.000 mensais, pela Lei 15.270/2025. Para quem se enquadrar como Grande Locador, haverá agora também a obrigação de emitir NFS-e e recolher IBS/CBS separadamente do IRPF.
O que é a NFS-e e sou obrigado a emiti-la?
NFS-e é a Nota Fiscal de Serviço Eletrônica. Sim — quem se enquadrar como contribuinte de IBS e CBS na atividade de locação está obrigado a emiti-la por operação de aluguel realizada, conforme NT 007/2026 em vigor desde fevereiro de 2026. O não cumprimento sujeita o proprietário a multas e penalidades previstas na legislação tributária.
A reforma tributária representa uma mudança estrutural na tributação de imóveis no Brasil. Entender se você se enquadra como Grande Locador, qual tratamento se aplica ao seu tipo de imóvel e se faz sentido migrar para pessoa jurídica são decisões que exigem análise personalizada. A Renova Invest pode orientar você nessa análise, identificando o impacto real no seu portfólio imobiliário e as estratégias de planejamento patrimonial mais eficientes para o novo cenário. Fale com um assessor.
