O investimento em Fundos Imobiliários, ou FIIs, é uma excelente alternativa para quem busca diversificação de sua carteira e exposição ao mercado imobiliário. Eles também são um caminho inteligente para ter os benefícios do investimento em imóveis, sem os desafios de efetivamente comprar, manter, alugar e vender imóveis. Entre as várias opções de FIIs disponíveis, está o HSML11 – HSI Malls FII.
Para os investidores interessados em ingressar no universo dos FIIs, a Renova Invest traz uma série de conteúdos focados na apresentação das principais opções disponíveis no mercado. Neste artigo, você conhece as principais características do HSML11 – HSI Malls FII e descobre se ele pode ser uma boa adição à sua carteira de ativos.
Características Técnicas
Para começar, vamos abordar as características técnicas básicas do HSML11, que teve início em Julho de 2019.
Esse é um fundo imobiliário do segmento de shopping centers e correlatos. Em outras palavras, é um fundo de tijolo, focado na exploração de imóveis para empreendimentos de shopping centers, strip malls, outlet centers, power centers.
O HSML11 investe apenas em imóveis prontos. Ao contrário de outros fundos do mesmo segmento, como o XPML11, ele não investe em projetos de greenfield. Greenfield são empreendimentos completamente novos, que ainda estão em fase pré-operacional, de estudo e desenvolvimento.
A gestão do HSML11 é realizada pela Hemisfério Sul Investimentos – HSI. A administração do fundo é de responsabilidade do Santander Securities Services.
Segundo dados divulgados pelo BTG Pactual, em seu relatório da Carteira Recomendada de FIIs para Janeiro de 2021, a taxa de administração é de 1,30% a.a. Nela, estão incluídas também as taxas de gestão, escrituração e custódia.
Também de acordo com o BTG Pactual, em Jan/21, a participação do fundo no índice IFIX – o índice de FIIs negociados na bolsa – seria de 1,73%. A liquidez média diária seria de R$ 3,8 milhões.
O BTG Pactual também divulgou, em Jan/21, que o fundo teria 5 ativos em carteira, com patrimônio líquido avaliado em R$ 1.546 bilhões e área bruta locável – ABL de 128 mil m². A taxa de vacância seria de 5,30%. O caixa seria de aproximadamente R$ 30 milhões.
Estratégia do HSML11
A estratégia de investimento do HSML11 consiste em investir em shoppings consolidados. O fundo opta por realizar uma gestão ativa, exercendo o controle dos imóveis e realizando a administração e comercialização em caráter de exclusividade, para potencializar a geração de valor. Seu objetivo é gerar renda por meio da locação e também promover o ganho de capital com a compra e venda dos ativos.
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Na seleção dos ativos, o HSML11 busca empreendimentos imobiliários consistentes de shopping centers. Além de investir em imóveis, também realiza a aquisição de direitos reais sobre imóveis e de outros ativos imobiliários.
Porfólio do HSML11
Conforme informado pelo BTG Pactual em Jan/2021, o portfólio do HSML11 seria diversificado regionalmente, pois conta com empreendimentos nas regiões norte, nordeste e sudeste.
Os 5 ativos que compõem a carteira do HSI Malls FII são:
- Via Verde Shopping (AC)
- Pátio Shopping Maceió (AL)
- Shopping Granja Viana (SP)
- Super Shopping Osasco (SP)
- Shopping Metrô Tucuruvi (SP)
A adição mais recente à carteira de ativos foi o Shopping Metrô Tucuruvi, na região norte da cidade de São Paulo. A operação de incorporação, realizada em junho de 2020, teve um custo de R$ 576 milhões.
Além disso, o HSML11 conta com uma parcela de sua posição em caixa, correspondente a 2,8%, reservada para a mitigação dos efeitos da pandemia ou para a realização de novas aquisições.
Distribuição de Proventos do HSML11
Um dos principais motivos pelos quais os investidores aplicam em cotas de Fundos Imobiliários é para se beneficiar da distribuição de proventos, rendimentos pagos periodicamente pelo fundo aos cotistas.
A distribuição de proventos permite que os investidores tenham uma renda recorrente. Na prática, é como se os cotistas recebessem uma parte do aluguel dos imóveis em que o fundo investe.
Segundo levantamento do BTG Pactual, no período de 12 meses entre Janeiro e Dezembro de 2020, o HSML11 realizou a distribuição de proventos em todos os meses. O valor variou entre R$ 0,18 por cota (em Mai, Jun e Jul/20) e R$ 0,60 por cota (em Jan e Fev/20).
Vantagens do Investimento no HSML11
Atualmente, os fundos do segmento de shopping centers enfrentam um teste de curto prazo.
Devido à pandemia, os centros de compras precisaram reduzir seus horários de funcionamento e até mesmo fechar as portas em alguns períodos. Com isso, muitos lojistas se tornaram inadimplentes ou encerraram os contratos de locação. Esse cenário prejudica a receita dos fundos que depende, em boa parte, do pagamento dos aluguéis.
No entanto, a equipe de Equity Research do BTG Pactual considera que o segmento de shoppings é resiliente e pode voltar a apresentar um desempenho positivo nos próximos anos.
Os analistas do BTG Pactual incluíram o HSML11 na Carteira Recomendada de FIIs para Janeiro de 2021, com base em três pontos fortes principais do fundo.
Em primeiro lugar, a carteira de ativos do HSI Malls FII apresenta uma boa diversificação regional. Em segundo lugar, a gestão, realizada pela Hemisfério Sul Investimentos – HSI, conta com renome, experiência e alinhamento com os interesses do cotista (o que fica claro na política de remuneração dos cotistas pela distribuição de proventos). Em terceiro lugar, o fundo conta com forte exposição a regiões que apresentam alta densidade demográfica e elevado nível de consumo, o que beneficia os centros de vendas.
Riscos
Assim como toda forma de investimento, os fundos imobiliários apresentam risco. Vale a pena recordar que, por se tratar de um ativo de renda variável, a aplicação em cotas de fundos tem um nível de risco superior a opções de renda fixa. Por isso, ele é mais indicado para investidores com perfil moderado e arrojado.
No caso do HSML11, a equipe de Equity Research do BTG Pactual destaca que o principal risco é de mercado. O preço das cotas do fundo pode sofrer oscilações, devido a eventos macroeconômicos e políticos.
Um exemplo disso é o agravamento da pandemia, que pode levar a um novo fechamento dos shoppings e derrubar o preço das cotas. É importante ter em mente que, como as cotas são negociadas em bolsa, seu preço nem sempre reflete o valor real do ativo.
Estas são as principais características do HSML11 – HSI Malls FII. Para decidir se esse fundo é compatível com seu perfil, objetivos e estratégia de investimento, consulte um assessor qualificado!
Continue acompanhando os conteúdos da Renova Invest para conhecer outros Fundos Imobiliários que podem entrar na sua carteira de ativos.
Disclaimer: As informações apresentadas neste artigo são provenientes de relatórios elaborados por terceiros. Esse material tem caráter puramente informativo, e não configura recomendação ou sugestão de investimento.
