Investir em imóveis é uma prática comum entre muitos brasileiros que buscam segurança e retorno financeiro a longo prazo. E quando falamos em mercado imobiliário, uma modalidade que tem bastante destaque é a compra de apartamento na planta. Mas será que realmente vale a pena investir em um apartamento na planta? Por isso, vamos analisar as vantagens e desvantagens desse tipo de investimento. E te ajudar a tomar a melhor decisão possível.
ACESSO RÁPIDO:
O que significa comprar um apartamento na planta?
Comprar um apartamento na planta significa adquirir um imóvel que ainda não foi construído, ou seja, existe apenas no projeto. Porém, existem diferentes fases de compra de um imóvel na planta, e cada uma delas influencia no preço e na forma de pagamento.
Na primeira fase, conhecida como “breve lançamento”, a construtora já tem um projeto e o local onde vai construir o empreendimento, mas ainda está aguardando aprovação dos órgãos responsáveis. Neste momento, o comprador apenas se cadastra e conhece as condições de pagamento, sem fazer nenhum investimento até que tudo seja aprovado.
Na segunda fase, o comprador fecha o contrato de compra e define as condições de pagamento. Neste momento, o valor total a ser pago antes da entrega das chaves pode ser menor para os compradores que optaram pela compra na planta em comparação com aqueles que adquirirão o imóvel já pronto. A partir dessa fase, quanto mais próximo do lançamento, maior será o valor das parcelas.
É importante salientar que como todo imóvel, existem diversas formas de financiamento, seja para imóveis já prontos, seja para imóveis na planta. E quando falamos em imóveis na planta, existem dois momentos distintos de pagamento: período de obras e pós entrega das chaves.
Vantagens de comprar um apartamento na planta
Preço e condições de pagamento
Uma das principais vantagens de comprar um apartamento na planta é o fluxo de pagamento. Em relação à preço, tudo depende.
Para explicar melhor, quando falamos em preço, tendemos a observar que imóveis na planta, por serem mais novos, têm um metro quadrado mais caro do que um imóvel com mais de 5 anos de idade. No entanto, quando o imóvel ainda é novo, mas não foi lançado recentemente, as semelhanças nos valores por metro quadrado são comuns.
Portanto, o grande pulo do gato é o fluxo de pagamento que você pode construir ao comprar um imóvel na planta. É possível criar uma flexibilidade que permite o comprador diluir o valor da entrada e das parcelas ao longo do tempo de construção do imóvel.
EM 2024
Em geral, as incorporadoras solicitam em torno de 20 a 40% do valor do imóvel no período de obras, que em geral dura em torno de 2 a 3 anos, e o resto do valor pode ser quitado à vista, ou em um financiamento.
Valorização do imóvel
Outra vantagem significativa é a valorização do imóvel. Geralmente, um apartamento comprado na planta tende a valorizar entre 15% e 40% após a entrega, o que pode representar um excelente retorno sobre o investimento.
Personalização do imóvel
Ao comprar um imóvel na planta, o comprador tem a oportunidade de personalizar o apartamento de acordo com suas preferências. Isso pode incluir a escolha de portas, azulejos, pisos e revestimentos, por exemplo.
Investimentos e créditos do setor imobiliário
Crédito com Garantia ou Home Equity
Uma coisa que pouco se fala é como usar o seu imóvel como um ativo, e não apenas um passivo. Muitas pessoas assumem que comprar um imóvel não pode ser considerado um investimento, uma vez que a rentabilidade é lenta e elas não têm liquidez. Além de ter gastos como condomínio, IPTU e outras contas mensais que fazem com que o valor de fato fique caro mesmo.
Mas o que muita gente não sabe, é que é possível sim usar um imóvel como lastro para um crédito. Essa modalidade chama-se Home Equity, e é como se fosse um refinanciamento do seu imóvel. Funciona assim: você dá o seu imóvel como garantia, recebe um crédito e parcela o valor.
Esta modalidade é muito interessante porque você pode aplicá-la a qualquer imóvel com valor acima de R$50 mil. Se você mora no imóvel, não é necessário se mudar; pode continuar vivendo normalmente. No caso de um imóvel alugado, não é necessário despejar o inquilino; você pode continuar recebendo os aluguéis regularmente. Quando você recebe o crédito, tem a liberdade de usar o dinheiro como quiser, desde realizar reformas no próprio imóvel até viajar e tirar um ano sabático.
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Private Equity Imobiliário
Um Fundo de Private Equity Imobiliário é um veículo de investimento coletivo que permite aos investidores juntar seu capital para investir em ativos imobiliários. Geralmente, gestores de investimentos profissionais com experiência em identificar, adquirir e administrar propriedades imobiliárias gerenciam esses fundos. Eles têm o objetivo de gerar retornos atraentes ajustados ao risco para os investidores por meio de uma combinação de renda e valorização do capital.
Existem vários tipos de REPEFs, cada um com sua estratégia de investimento e foco. Alguns dos tipos mais comuns incluem:
- Fundos principais;
- Fundos de valor agregado;
- Fundos oportunistas;
- Fundos de dívida
Quais as desvantagens de comprar um apartamento na planta?
Atrasos na obra
Infelizmente, atrasos na entrega do imóvel são uma realidade comum na compra de imóveis na planta. Embora a Lei do Distrato (nº 13.786/18) estipule um prazo de tolerância de 180 dias para a entrega das chaves sem punições para a construtora, qualquer atraso além desse período pode comprometer o planejamento do comprador.
Risco de falência da construtora
Embora seja raro, construtoras também podem falir. Se isso acontecer durante a construção do imóvel, o comprador precisará entrar na Justiça contra a empresa, o que pode resultar em um processo longo e custoso.
Reajustes no valor do imóvel
Outro ponto a se considerar é que o valor do imóvel na planta é reajustado de acordo com o Índice Nacional de Custo da Construção Civil (INCC). Isso significa que as parcelas podem aumentar ao longo do tempo, o que pode comprometer o orçamento do comprador.
Lembra quando falamos acima sobre aqueles 20-40% do valor total do apartamento? O INCC entra aqui. Conforme a construção vai avançando, em cada parcela entra essa variável. Uma dica valiosa, é dentro da sua negociação é tentar congelar esse índice.
Como tomar uma decisão assertiva?
A compra de um apartamento na planta pode ser um bom investimento, mas é necessário avaliar cuidadosamente as vantagens e desvantagens antes de tomar uma decisão. É fundamental levar em conta a reputação da construtora, a localização do imóvel, as condições de pagamento e o potencial de valorização do imóvel.
Antes de comprar um imóvel, é importante avaliar a finalidade que você dará para ele juntamente com o seu perfil de investidor. Por exemplo, se você tiver um perfil mais conservador, faz bastante sentido, pois este é um ativo que valoriza com o tempo e, mais importante ainda, você pode considerá-lo como lastro ao tomar um crédito.
Por outro lado, se o seu perfil é mais arrojado, existem outras opções que oferecem ganhos mais rápidos, e você não terá as chamadas “dores de cabeça com inquilinos” ao comprar um imóvel apenas com a finalidade de alugar.
Além disso, é importante que você esteja ciente dos riscos envolvidos, como atrasos na entrega e reajustes no valor do imóvel. Portanto, antes de investir em um apartamento na planta, é recomendável fazer uma análise cuidadosa e buscar orientação de um profissional de confiança.
A verdade, é que é uma infinita variável de fatores que precisa fazer sentido para você, seu perfil e para a diversificação da sua carteira. Por isso, antes de entrar em um investimento, recomendamos que converse com um assessor de investimentos para te ajudar a avaliar suas demandas.
