A divisão consensual que desfez o impasse bilionário
A Cosan S.A. (B3: CSAN3; NYSE: CSAN) protocolou na tarde de 9 de julho de 2026 um fato relevante que encerra, de forma negociada, um dos capítulos mais turbulentos do ano no mercado de terras brasileiro. Após o exercício concorrente do direito de preferência pelos arrendatários do chamado “Bloco Mato Grosso” — propriedades pertencentes ao Grupo Radar —, a companhia confirmou a assinatura de um acordo de segregação consensual dos imóveis, acompanhado de novos compromissos de compra e venda individuais com SLC Agrícola, Grupo Bom Futuro e Alexandre Jacques Bottan. O valor total da transação permanece em R$ 1,85 bilhão, nas mesmas condições comerciais pactuadas originalmente, sendo aproximadamente R$ 586 milhões referentes à participação indireta da Cosan. O fechamento está condicionado a condições precedentes usuais e deve ocorrer até 30 de outubro de 2026.
Três meses de disputa: como o impasse surgiu e foi desfeito
O fato relevante desta semana é a resolução de uma crise que começou em 17 de junho de 2026, quando a Radar anunciou o compromisso original de venda do portfólio. Naquela ocasião, o bloco de 41.214 hectares entre Diamantino e Campo Novo do Parecis — região de alta aptidão para soja, milho e algodão no Mato Grosso — foi ofertado a compradores externos. Em poucas horas, o negócio virou disputa aberta: tanto a SLC Agrícola quanto o Grupo Bom Futuro, dos irmãos Eraí e Eleusmar Maggi, alegaram direito de preferência sobre as mesmas áreas, amparados em contratos de arrendamento vigentes. A SLC já operava cerca de 17,6 mil hectares agricultáveis do bloco sob arrendamento; o Bom Futuro, por sua vez, anunciou ter exercido preferência sobre a totalidade das terras.
O impasse paralisou temporariamente a operação e colocou em xeque a celeridade do processo de monetização da Cosan. A solução encontrada — a segregação consensual, com cada arrendatário adquirindo a parcela que efetivamente ocupa — foi o caminho menos litigioso e mais pragmático. A inclusão de Alexandre Jacques Bottan como terceiro adquirente confirma que o portfólio foi fatiado conforme os contratos individuais de arrendamento, preservando o valor total da transação sem recorrer à via judicial.
A Radar é a gestora de propriedades agrícolas controlada conjuntamente pela Cosan e pela americana Nuveen Natural Capital — braço de ativos reais do fundo de pensão TIAA (Teachers Insurance and Annuity Association of America) —, com cada sócia detendo 50% da joint venture. As propriedades alienadas representam cerca de 12% do portfólio total de terras administrado pela Radar na América Latina.
O setor fundiário como palco: valorização histórica e demanda aquecida
A disputa acirrada entre SLC, Bom Futuro e Bottan pelas terras da Radar não é episódio isolado. O mercado fundiário brasileiro atravessa um dos ciclos mais sólidos de valorização da última década: segundo o Atlas do Mercado de Terras 2025, elaborado pelo Incra com base em dados de dezembro de 2024, o valor médio das terras rurais no Brasil avançou 28,36% entre 2022 e 2024, alcançando R$ 22.951,94 por hectare. Áreas agrícolas de Mato Grosso — como as regiões de Diamantino e Campo Novo do Parecis — figuram entre os ativos mais valorizados, impulsionadas pelo dinamismo da soja, milho e algodão e pela demanda crescente de investidores institucionais nacionais e estrangeiros.
Para a SLC Agrícola, a aquisição reforça a estratégia de ampliar a base de terras próprias em Mato Grosso e reduzir a dependência de arrendamentos de terceiros. O JP Morgan, contudo, classificou a operação como negativa para a tese de investimento da companhia, avaliando que o custo pago pelos ativos é elevado para o acionista. O Bom Futuro, presente na região há mais de quatro décadas, enxerga sinergia com seu portfólio local. A coexistência de três compradores distintos numa única operação — viabilizada pela segregação consensual — é inédita em negócios desta magnitude e pode criar precedente para desinvestimentos futuros de grandes portfólios fundiários.
A leitura para o investidor: desalavancagem avança, mas pressão de crédito persiste
Para a Cosan, os R$ 586 milhões referentes à sua participação indireta chegam em momento crítico. A holding encerrou o primeiro trimestre de 2026 com dívida líquida corporativa de R$ 11,5 bilhões — acima dos R$ 9,8 bilhões registrados no fechamento de 2025 —, pressionada por juros e despesas financeiras. O índice de cobertura do serviço da dívida recuou de 0,9x para 0,4x no período, com o Bank of America estimando que a dívida líquida encerrará 2026 em torno de R$ 9,5 bilhões, já incorporando eventos de monetização como este.
O ambiente de crédito, no entanto, segue adverso. A S&P Global Ratings rebaixou a nota da Cosan de BB- para B+, com perspectiva negativa, citando o enfraquecimento do perfil de negócios após a reestruturação da Raízen e a necessidade contínua de venda de ativos para honrar compromissos financeiros. A Fitch também rebaixou o IDR da companhia, de BB para BB-, colocando os ratings em observação negativa. Já a Moody’s reduziu o rating corporativo de Ba2 para Ba3, com revisão para possível novo downgrade. A sequência de rebaixamentos reflete tanto a exposição à crise financeira da Raízen quanto a estrutura de capital ainda alavancada da holding.
Do lado das casas de análise, o BTG Pactual mantém recomendação de compra para CSAN3 com preço-alvo de R$ 8 por ação, avaliando que a Cosan vive o “ato final” de sua reestruturação e apontando a Radar entre os “candidatos mais óbvios para monetização no curto prazo”. O Bank of America também recomenda compra, com preço-alvo de R$ 5,50 para o final de 2026, apoiando a tese principalmente na Compass — distribuidora de gás natural com 75% de participação da Cosan. O risco central apontado por ambas as casas é o timing das vendas: qualquer atraso no fechamento de operações como esta prolonga a queima de caixa e mantém o índice de cobertura do serviço da dívida abaixo de 1,0x — nível considerado insuficiente para uma holding de seu porte.
O contexto histórico ajuda a dimensionar o esforço: desde o início do processo de desalavancagem, a Cosan acumulou pré-pagamentos de cerca de R$ 8,8 bilhões. A capitalização de R$ 10 bilhões concluída em setembro de 2025 — liderada por BTG Pactual e Perfin, com ações emitidas a R$ 5 por papel — já havia reduzido a dívida líquida em 46% no quarto trimestre daquele ano. A venda do Bloco Mato Grosso é mais um elo dessa corrente, ainda que o caminho até o objetivo de dívida líquida zero seja longo.
O que observar até outubro e além
O prazo de 30 de outubro de 2026 para o fechamento é o marcador imediato. Operações que envolvem múltiplos compradores e dezenas de matrículas de imóveis rurais tendem a acumular fricções cartoriais e regulatórias, o que pode atrasar o ingresso dos R$ 586 milhões no caixa da Cosan. Os sinais a acompanhar:
- Cumprimento das condições precedentes até 30 de outubro de 2026 — principal gatilho para o efetivo ingresso de caixa.
- Situação da Raízen: a subsidiária segue em reestruturação de dívida, e novos rebaixamentos de rating podem elevar o custo de capital da holding e deteriorar as condições de refinanciamento.
- Portfólio remanescente da Radar: com 88% das terras ainda sob gestão após a venda, novas rodadas de monetização fundiária são esperadas pelo mercado.
- Índice de cobertura do serviço da dívida: o indicador, hoje em 0,4x, é o termômetro mais direto da saúde financeira da holding e o gatilho mais sensível para novas ações das agências de rating.
- Resultado do 2T26: o balanço do segundo trimestre trará a primeira leitura financeira com o efeito parcial do processo de desalavancagem em curso — e será o teste para saber se a cobertura de juros está, de fato, melhorando.
Conteúdo informativo. Não constitui recomendação de investimento.
