Os números do trimestre: recordes empilhados desde o IPO
A Multiplan (MULT3) entregou no segundo trimestre de 2026 um conjunto de indicadores que a própria companhia classifica como recordes desde sua abertura de capital, em julho de 2007. O lucro líquido atingiu R$427,4 milhões, avanço de 61,7% sobre os R$264,4 milhões do 2T25, com margem líquida de 50,5% — expansão expressiva frente aos 38,1% registrados no mesmo período do ano anterior. O EBITDA saltou 52,0%, para R$699,2 milhões, com margem de 82,6%, ante 66,3% no 2T25, o maior patamar trimestral da história da empresa. O FFO (Funds from Operations) avançou 76,3% na comparação anual. As vendas dos lojistas cresceram 7,7% versus o 2T25, chegando a R$6,8 bilhões no trimestre, e a inadimplência líquida ficou em -1,2% — oitavo trimestre negativo nos últimos doze.
Fonte: B3 via Brapi. Valores podem ter atraso em relação ao pregão. Conteúdo informativo, não é recomendação de investimento.
- Receita de locação: R$441,3 milhões (+3,2% vs. 2T25)
- Receita de estacionamento: R$98,7 milhões (+17,0% vs. 2T25)
- Receita de serviços: R$51,2 milhões (+19,3% vs. 2T25)
- EBITDA: R$699,2 milhões (+52,0% vs. 2T25)
- Margem EBITDA: 82,6% (ante 66,3% no 2T25)
- Lucro líquido: R$427,4 milhões (+61,7% vs. 2T25)
- Margem líquida: 50,5% (ante 38,1% no 2T25)
- FFO: crescimento de 76,3% vs. 2T25
- SSR (Same Store Rent): +4,1% vs. 2T25; SSR real: +2,7%
- Taxa de ocupação: 96,2% no 2T26
- Inadimplência líquida: -1,2% no 2T26
- Margem NOI: 95,9% no 2T26
- Dívida líquida: R$4.551,3 milhões; Dívida Líquida/EBITDA: 1,93x
- JCP distribuídos (12M): R$550,0 milhões (R$1,12/ação)
Acima do histórico recente da própria companhia
O salto nas margens surpreende mesmo para quem acompanha a trajetória da Multiplan. Nos quatro trimestres anteriores ao 2T26, a margem EBITDA oscilou entre 66% e 73%, faixa que já era considerada elevada para o setor. Chegar a 82,6% representa um degrau qualitativo, não apenas incremental. Nos últimos doze meses encerrados em junho de 2026, o EBITDA acumulado foi de R$2,36 bilhões, crescimento de 22,3%, e o lucro líquido acumulado alcançou R$1,39 bilhão, alta de 9,7% — indicadores que também figuram como recordes históricos para um segundo trimestre, segundo a própria companhia.
Neste artigo
A Multiplan declara explicitamente que não fornece guidance nos termos da Resolução CVM nº 80/22, o que impede a construção de um confronto direto entre resultado e projeção oficial. O crescimento do lucro por ação (LPA) de 60,9% no trimestre e o CAGR de 26,0% em cinco anos reforçam que o resultado não é pontual: é a continuidade de uma curva que vem se acelerando desde a reabertura pós-pandemia.
Os motores do resultado: eficiência, Copa e portfólio de qualidade
Eficiência operacional como diferencial
O principal driver do salto de margem está no controle de custos, não apenas no crescimento de receita. As despesas de propriedades caíram 13,9% no trimestre versus o 2T25 e acumulam queda de 61,9% em cinco anos — contra uma inflação medida pelo IPCA de +19,4% no mesmo intervalo. Em termos absolutos, as despesas recuaram de R$26,2 milhões no 2T25 para R$22,6 milhões no 2T26, equivalentes a apenas 4,1% das receitas de propriedades. Esse enxugamento estrutural, construído ao longo de vários anos, é o que transforma crescimento de receita em expansão desproporcionalmente maior de margem.
Copa do Mundo e sazonalidade controlada
A Copa do Mundo 2026 introduziu volatilidade intradiária nas vendas: nos quatro dias de jogos do Brasil, os shoppings operaram em horário reduzido e as vendas caíram abaixo de 100% da comparação com os mesmos dias de 2025 — chegando a 63,3% no pior dia. Nos demais dias do torneio, contudo, o tráfego e as compras superaram o ano anterior, com picos de 129,3%. O efeito líquido foi absorvido sem comprometer a performance consolidada do trimestre, evidenciando a resiliência do portfólio.
Expansões recentes e portfólio premium
As expansões entregues nos últimos doze meses — MorumbiShopping (+13,1 mil m² de ABL, 1T26), Parque Shopping Maceió (+5,5 mil m², 4T25) e BH Shopping (+2,0 mil m², 2T26) — adicionaram cerca de 15 mil m² de ABL ao portfólio e já puxam vendas. O MorumbiShopping registrou crescimento de 25,0% nas vendas no 2T26 versus o 2T25; o Parque Shopping Maceió avançou 14,6%; e o VillageMall, impulsionado por sua expansão anterior, subiu 10,7%. A taxa de ocupação chegou a 96,2%, o quinto ano consecutivo de avanço, mesmo com a incorporação dos novos metros quadrados. O custo de ocupação (aluguel + encargos como percentual das vendas dos lojistas) caiu para 13,0%, o menor para um segundo trimestre desde o IPO.
Setor e pares
No setor de shopping centers brasileiro, a dinâmica de 2026 é de recuperação de margens após o período de compressão causado pela alta dos juros em 2023–2024. Os principais pares listados — Iguatemi (IGTI11) e Allos (ALOS3), esta última formada pela fusão entre Aliansce Sonae e brMalls — atuam no mesmo mercado. A Multiplan tem se destacado pela combinação de portfólio mais premium (shoppings Classe A/A+ em mercados de alta renda) com controle de custos mais agressivo, o que se traduz em margens NOI (95,9%) e EBITDA robustas em relação ao histórico do próprio setor.
A leitura para o investidor: alavancagem cai, ROE supera Selic pelo 12º trimestre
Para quem analisa a tese de longo prazo, dois números merecem atenção especial. O primeiro é a alavancagem: a relação Dívida Líquida/EBITDA recuou para 1,93x, o menor nível desde setembro de 2024, contra 2,13x no trimestre anterior. A dívida bruta totalizou R$5.058,1 milhões, com custo médio de 14,68% ao ano (53 p.b. abaixo do trimestre anterior) e spread sobre a Selic de apenas 43 p.b.. O duration de 57 meses confere conforto de liquidez, e a cobertura de juros de 4,03x está acima do covenant de 4,5x exigido para a dívida. O segundo número é o ROE: 20,52% no acumulado de doze meses, superando a Selic de 14,25% pelo 12º trimestre consecutivo — feito que poucas empresas do setor imobiliário conseguem manter no ciclo atual de juros altos.
Em dividendos e JCP, a Multiplan distribuiu R$550,0 milhões nos últimos doze meses, equivalente a R$1,12 por ação, com payout de 41,8%. Desde o IPO, o total distribuído supera R$4,8 bilhões. O CAGR de remuneração por ação de 20,8% é um argumento relevante para investidores de dividendos.
No mercado, as ações MULT3 são negociadas a R$28,23, com variação de +2,51% na sessão mais recente, market cap de R$8,3 bilhões e faixa de 52 semanas entre R$24,97 e R$35,96. O papel está, portanto, mais próximo da mínima do que da máxima do período — o que, à luz dos recordes operacionais, coloca o desconto de valuation no centro do debate. O valor justo das propriedades calculado pela companhia totalizou R$33,1 bilhões, ante um EV (valor de mercado + dívida líquida) de R$21,1 bilhões — ou seja, o EV representa cerca de 64% do valor justo do portfólio, nível historicamente baixo.
O que observar nos próximos trimestres
A agenda de catalisadores da Multiplan para os próximos seis a doze meses é densa. No curto prazo, a inauguração da expansão X do ParkShopping — 8.615 m², mais de 60 novas lojas, com 98% de ocupação antes da abertura prevista para 18 de novembro de 2026 — deve agregar receita incremental já no 4T26. A expansão do BarraShopping (2.000 m²) também está prevista para o segundo semestre de 2026. No segmento residencial, o pré-lançamento da fase Lake Baikal do Golden Lake (Porto Alegre) foi anunciado para agosto de 2026, com VGV estimado de R$400 milhões — o que pode ampliar a receita de incorporação nos próximos trimestres.
No médio prazo, há mais de 30 mil m² de nova ABL em estudos no portfólio existente (BH Shopping, JundiaíShopping, ParkShoppingSãoCaetano e VillageMall), além de um projeto multiuso no entorno do VillageMall. A execução desse pipeline determinará se a Multiplan consegue manter o ritmo de crescimento de receita que justifica as margens atuais. Por fim, o comportamento da Selic — e o eventual início de cortes — será decisivo tanto para o custo da dívida quanto para o apetite dos investidores por ativos de renda no setor imobiliário. A teleconferência de resultados do 2T26 é o próximo evento imediato de comunicação com o mercado.
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