Muitos investidores buscam investir em ativos internacionais como forma de proteger a carteira contra as oscilações do mercado nacional. Mas, para fazer isso, é preciso conhecer as alternativas disponíveis. Uma delas é o investimento em real estate.
Trata-se de uma alternativa do mercado norte-americano que permite a exposição internacional, enquanto também tem chances de fornecer renda passiva. Porém, antes de investir nela, é preciso estudar melhor seu conceito e como ela funciona.
Dessa forma, acompanhe o que é o investimento em real estate, como funciona e descubra a melhor forma de investir nele.
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O que são e como funcionam os REITs?
O investimento no mercado imobiliário não é uma prática comum apenas no mercado brasileiro. Nos Estados Unidos, é possível se expor a esse setor por meio dos REITs — sigla para real estate investment trusts.
Os REITs representam empresas que investem no setor imobiliário e compartilham os resultados obtidos com os seus investidores. Por conta disso, ao investir nessas alternativas, há chances de receber renda passiva proveniente do aluguel, hipoteca e venda de imóveis.
Ainda que possa parecer uma novidade para o investidor brasileiro, os REITs já estão presentes no mercado norte-americano desde os anos 1960. Eles foram criados pelo congresso dos Estados Unidos para atender a demanda pelo investimento no setor imobiliário naquela época.
Em regra, para ser listado como um REIT na bolsa de valores americana, a empresa deve respeitar uma parcela mínima de investimentos no setor imobiliário. Além disso, precisará distribuir a maior parte de seu lucro líquido aos seus investidores, em forma de dividendos.
Quais os tipos de REITs?
Ainda que os requisitos para o funcionamento dos REITs sejam semelhantes, existem diferentes tipos que devem ser conhecidos. A depender da estratégia utilizada pela empresa encarregada pelos investimentos, eles podem ser classificados de três formas diferentes.
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Equity REITs
Os chamados equity REITs investem prioritariamente em empreendimentos imobiliários. Isso pode envolver a locação e venda de imóveis físicos, como casas, prédios, escritórios, terrenos e outros. Essa forma de atuação pode prover uma renda passiva recorrente.
Mortgage REITs
O termo mortgage, no mercado americano, refere-se à hipoteca e ao financiamento imobiliário. Portanto, os mortgage REITs investem em títulos e certificados voltados a esse tipo de dívida. Assim, eles também podem fornecer renda passiva a partir da distribuição das receitas recebidas.
Hybrid REITs
Já os hybrid REITs dizem respeito a empresas que investem nos dois segmentos anteriores. Ou seja, parte da carteira do REIT é formada por títulos de dívida imobiliária e outra parte por imóveis físicos. Esse tipo de estratégia ajuda a criar uma diversificação ainda maior do portfólio.
Quais as semelhanças entre REITs e FIIs?
Após conhecer o conceito, o funcionamento e os tipos de REITs disponíveis, você pode ter encontrado bastante semelhanças entre eles e os FIIs (fundos imobiliários) brasileiros. Na prática, existem convergências que valem ser apontadas.
Por exemplo, ambas são alternativas com exposição ao mercado imobiliário. Outro ponto em comum se refere aos tipos existentes. Isso porque os mortgage REITs atuam de maneira semelhante aos FIIs de papel — que investem em títulos de dívida do setor imobiliário.
O mesmo acontece com os equity REITs, que são parecidos com os FIIs de tijolo. Afinal, ambos atuam com o investimento em imóveis físicos. Por fim, se bem analisado, tanto os REITs quanto os FIIs podem gerar renda passiva com a renda proveniente dos imóveis e títulos que investem.
Quais as vantagens e riscos de investir em REITs?
Uma das principais vantagens de investir em REITs é a diversificação internacional de sua carteira. Com eles, você não estará exposto somente às oscilações do mercado nacional e poderá se beneficiar dos movimentos do mercado americano.
Além disso, essa é uma forma de dolarização de seu portfólio. Isso fornece proteção cambial, pois, quando o dólar valoriza, é comum que a bolsa de valores brasileira perca força e vice-versa. Assim, eventuais prejuízos com investimentos brasileiros podem ser compensados com ganhos no dólar.
Também é preciso ter em mente que o investimento em REITs pode atender a quem procura o recebimento de renda recorrente. Como visto, eles são obrigados a fazer a distribuição de seus lucros, então é comum o recebimento de dividendos — embora eles dependam do resultado do investimento.
Em relação aos riscos, destaca-se que, assim como os FIIs, os REITs são alternativas de renda variável. Diante disso, não há como prever os seus resultados. Ademais, eventuais crises no mercado ou no setor imobiliário poderão impactá-los.
Qual é a melhor forma de investir em REITs?
Depois de conferir as vantagens e desvantagens do investimento em REITs, chegou o momento de conhecer a melhor forma de investir neles.
Normalmente, para fazer o investimento no exterior, é preciso abrir conta e enviar dinheiro para o exterior — o que pode ser custoso e burocrático. Porém, também é possível buscar opções nacionais que permitam esse tipo de exposição, garantindo mais praticidade.
Confira as principais alternativas!
ETFs
Os ETFs (exchange traded funds), ou fundos de índice, são veículos de investimento coletivo que buscam espelhar a performance de um índice de mercado. O responsável pela montagem do portfólio é o gestor do fundo, que replica a carteira teórica do benchmark escolhido.
Entre as alternativas presentes no mercado nacional, há aquelas pautadas em índices estrangeiros. Nesse sentido, se a carteira teórica do índice internacional contemplar REITs, você também estará expondo seu capital a eles ao investir no ETF — ainda que indiretamente.
BDRs
Os BDRs (brazilian depositary receipts), ou certificados de depósito de valores mobiliários, são investimentos nacionais atrelados a um investimento do exterior. Neles, uma empresa depositária adquire investimentos em outro país e emite certificados no mercado nacional com lastro nos ativos internacionais.
Ao investir em BDR, você não se torna o titular do investimento internacional, mas sim de um certificado atrelado a ele. Contudo, você terá os mesmos benefícios de quem possui o ativo estrangeiro, como o recebimento de dividendos.
Ao chegar até aqui, você viu o que é o investimento em real estate e como fazê-lo sem precisar sair do país. No entanto, é preciso ter em mente que o investimento em REITs, ainda que indiretamente, possui riscos. Então, confira se eles fazem sentido para o seu perfil e objetivos antes de investir.
Quer saber mais sobre o investimento nessas ou em outras alternativas de renda variável? Entre em contato conosco!
