Em 2026, construtoras e incorporadoras precisam adaptar seus sistemas fiscais ao início da transição para a Reforma Tributária do Consumo. reforma tributaria guia imposto A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu a CBS e o IBS, alterando a tributação do setor imobiliário e da construção civil.
A mudança afeta a emissão de documentos fiscais, o controle de créditos, os contratos, o fluxo de caixa e o planejamento dos empreendimentos. Entretanto, 2026 é um ano de testes: para os contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias estabelecidas, o recolhimento da CBS e do IBS fica dispensado durante essa fase inicial.
Resposta direta: em 2026, as empresas alcançadas pelas novas regras devem informar CBS de 0,9% e IBS de 0,1% nos documentos fiscais, conforme os leiautes e cronogramas aplicáveis. Esses percentuais não representam as alíquotas definitivas da reforma. O setor imobiliário possui regime específico, com redução de 50% das alíquotas para determinadas operações e de 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
O que muda na tributação da construção civil em 2026?
A Reforma Tributária substitui gradualmente PIS e Cofins pela CBS e ICMS e ISS pelo IBS. O IPI não será formalmente extinto: suas alíquotas serão, em regra, reduzidas a zero a partir de 2027, ressalvadas as exceções previstas para preservar a competitividade da Zona Franca de Manaus.
A CBS é de competência federal, enquanto o IBS pertence aos estados, ao Distrito Federal e aos municípios. Juntos, eles formam o chamado IVA Dual brasileiro.
Os tributos atuais não desaparecem todos de uma vez. A transição ocorrerá gradualmente até 2033, período em que as empresas terão de acompanhar regras antigas e novas. Por isso, embora a reforma tenha como objetivo simplificar o sistema no longo prazo, a fase de transição aumenta a complexidade operacional no curto prazo.
Percentuais aplicáveis no ano de teste
Em 2026, os percentuais de teste são:
- CBS: 0,9%;
- IBS: 0,1%.
Quando o contribuinte cumprir as obrigações acessórias previstas, o recolhimento desses valores fica dispensado. A finalidade desta etapa é testar documentos fiscais, sistemas de apuração e o compartilhamento de informações entre empresas e administrações tributárias.
As empresas devem verificar quais documentos fiscais utilizam e quais notas técnicas se aplicam às suas operações. A partir de 3 de agosto de 2026, os campos relativos à CBS e ao IBS passam a integrar as regras de validação dos documentos fiscais das empresas do regime regular, conforme o cronograma operacional divulgado pelos órgãos responsáveis.
A alíquota do IVA Dual será de 26,5%?
O percentual de 26,5% é uma estimativa utilizada como referência em estudos da reforma, e não uma alíquota definitiva estabelecida pela Lei Complementar nº 214/2025. As alíquotas de referência da CBS e do IBS serão calculadas e fixadas de acordo com o procedimento legal.
Por esse motivo, não é correto afirmar que a construção civil pagará definitivamente 13,25% ou que as locações pagarão exatamente 7,95%. Esses valores resultam apenas da aplicação matemática das reduções legais sobre a estimativa de 26,5%.
O que a legislação já estabelece são os percentuais de redução aplicáveis às alíquotas de referência:
- redução de 50%: aplicável às operações imobiliárias abrangidas pelo regime específico, incluindo alienação, incorporação e serviços de construção civil;
- redução de 70%: aplicável à locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
A carga efetiva de cada operação dependerá das alíquotas de referência que vierem a ser fixadas, da base de cálculo, dos redutores previstos em lei, dos créditos admitidos e das características do empreendimento.
Locação comercial também tem redução?
Sim. A redução de 70% das alíquotas da CBS e do IBS não está limitada à locação residencial. Ela também alcança, em regra, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis comerciais.
Nas locações residenciais realizadas por contribuinte do regime regular, a legislação prevê ainda um redutor social mensal por imóvel, observadas as condições legais e a atualização do valor. Esse redutor adicional não se aplica da mesma maneira aos imóveis comerciais.
É importante não confundir redução de alíquota com isenção. A operação continua sujeita ao regime da CBS e do IBS quando estiver dentro das hipóteses de incidência, mas utilizará as reduções e os redutores correspondentes.
Como funcionam os créditos de CBS e IBS na construção civil?
O novo sistema adota a não cumulatividade. Em linhas gerais, a empresa poderá apropriar créditos relativos à CBS e ao IBS incidentes nas aquisições de bens e serviços utilizados em sua atividade, desde que sejam atendidos os requisitos legais.
Na incorporação imobiliária, os créditos apropriados nas aquisições poderão ser compensados com os valores de CBS e IBS devidos na alienação das unidades. Entretanto, o cálculo não se resume a aplicar uma alíquota sobre a diferença entre vendas e compras.
O regime imobiliário também envolve regras próprias de base de cálculo, redutor de ajuste, redutor social, apropriação de créditos e momento de pagamento. Por isso, percentuais genéricos de “crédito estimado” não devem ser usados para projetar a carga de um empreendimento.
Para aproveitar corretamente os créditos, a empresa precisará manter documentos fiscais válidos, cadastros atualizados e rastreabilidade entre as aquisições e suas operações. A qualidade da informação fiscal será tão importante quanto o volume de compras realizadas.
Quando a CBS e o IBS são devidos na incorporação imobiliária?
Na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que a CBS e o IBS incidentes sobre a alienação das unidades serão devidos em cada pagamento.
Isso evita que todo o tributo seja exigido de uma só vez na assinatura de um contrato com recebimento parcelado. Ainda assim, a empresa deve configurar seus sistemas para relacionar corretamente contratos, unidades, recebimentos, redutores, créditos e documentos fiscais.
Não é recomendável calcular o imposto de uma parcela aplicando apenas uma alíquota estimada sobre o valor recebido. A apuração efetiva pode envolver créditos e redutores específicos do imóvel e do empreendimento.
O que acontece com o RET após a Reforma Tributária?
O Regime Especial de Tributação das Incorporações Imobiliárias continua sendo relevante. No modelo tradicional, as incorporações submetidas ao patrimônio de afetação e regularmente optantes recolhem, como regra geral, 4% das receitas mensais recebidas. Esse pagamento unifica IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.
Há também tratamento específico para determinadas incorporações e construções de interesse social, desde que cumpridos os requisitos legais.
A transição do RET para a CBS e o IBS possui regras próprias. A análise não deve ser resumida à comparação entre os 4% do RET e uma suposta alíquota líquida do IVA Dual, pois os percentuais não abrangem necessariamente os mesmos tributos nem utilizam a mesma sistemática.
Antes de realizar ou alterar uma opção pelo RET, a incorporadora deve analisar individualmente:
- a data de constituição e registro do patrimônio de afetação;
- a data e a regularidade da opção pelo regime;
- o estágio e o prazo do empreendimento;
- o fluxo previsto de vendas e recebimentos;
- os créditos e redutores aplicáveis;
- as regras de transição vigentes para CBS e IBS.
Uma comparação confiável exige uma simulação completa do empreendimento, elaborada com base nos contratos, custos, recebimentos e enquadramento jurídico reais. Não existe uma resposta única que torne o RET ou o regime regular sempre mais vantajoso.
Quais são as principais obrigações da construção civil em 2026?
As obrigações variam conforme o regime tributário, a atividade e os documentos emitidos pela empresa. Entre os principais pontos de atenção estão:
- adequar os documentos fiscais aos campos de CBS e IBS;
- acompanhar as notas técnicas aplicáveis a cada documento eletrônico;
- revisar os cadastros de produtos, serviços, imóveis e operações;
- manter a apuração dos tributos atuais durante a transição;
- organizar documentos que darão suporte aos futuros créditos;
- revisar contratos que tratem de preços, tributos e repasses;
- treinar as equipes fiscal, contábil, comercial e de tecnologia.
O destaque incorreto ou a ausência das informações exigidas pode provocar rejeição do documento fiscal e inconsistências na escrituração. A empresa deve confirmar com seu contador e com o fornecedor do sistema quais atualizações são necessárias.
CPRB e reoneração da folha
As empresas da construção civil que utilizam a Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta também precisam considerar a reoneração gradual da folha prevista para o período de 2025 a 2027.
Em 2026, a análise não pode ser feita apenas com base na antiga escolha entre contribuição integral sobre a receita ou sobre a folha. É necessário observar as regras transitórias, as atividades enquadradas, os códigos utilizados, a folha de pagamento e a receita de cada período.
Uma projeção conjunta de folha, CPRB e margens é necessária para estimar o custo previdenciário real da empresa.
Como calcular IRPJ e CSLL no Lucro Presumido?
Na construção civil, os percentuais de presunção dependem da natureza efetiva do contrato e do fornecimento de materiais.
Empreitada com fornecimento integral de materiais
Na construção por empreitada em que a empresa fornece todos os materiais indispensáveis, incorporados à obra, podem ser aplicados os seguintes percentuais de presunção:
- IRPJ: 8% da receita bruta;
- CSLL: 12% da receita bruta.
Empreitada apenas de mão de obra ou com materiais parciais
Nas atividades de construção por administração, nas empreitadas apenas de mão de obra ou com emprego parcial de materiais, a presunção normalmente é de 32% para IRPJ e CSLL.
Sobre a base presumida incidem, em regra, 15% de IRPJ e 9% de CSLL. Também existe adicional de 10% de IRPJ sobre a parcela da base trimestral que ultrapassar o limite legal.
Exemplo de empreitada com fornecimento integral
Considere receita trimestral de R$ 500.000 em uma empreitada que cumpra todos os requisitos para aplicação das presunções de 8% e 12%:
- base do IRPJ: R$ 500.000 × 8% = R$ 40.000;
- IRPJ: R$ 40.000 × 15% = R$ 6.000;
- base da CSLL: R$ 500.000 × 12% = R$ 60.000;
- CSLL: R$ 60.000 × 9% = R$ 5.400;
- total de IRPJ e CSLL: R$ 11.400.
Exemplo de empreitada apenas de mão de obra
Para a mesma receita trimestral, utilizando presunção de 32%:
- base do IRPJ: R$ 500.000 × 32% = R$ 160.000;
- IRPJ: R$ 24.000;
- adicional de IRPJ: R$ 10.000;
- base da CSLL: R$ 160.000;
- CSLL: R$ 14.400;
- total de IRPJ e CSLL: R$ 48.400.
Os exemplos consideram somente IRPJ e CSLL e não representam a carga tributária total da empresa. A diferença decorre de operações juridicamente distintas. A empresa não pode escolher livremente a classificação mais econômica: contratos, materiais, notas fiscais e execução da obra devem refletir a realidade.
Plano de adaptação para o restante de 2026
- Mapeie os documentos fiscais: identifique quais modelos são emitidos e quais leiautes exigem os campos de CBS e IBS.
- Atualize e teste os sistemas: valide ERP, emissão de notas, cadastro de operações e integração contábil antes das datas obrigatórias.
- Revise contratos: confira cláusulas de preço, tributos, reajustes, retenções e responsabilidade pelo fornecimento de materiais.
- Organize os créditos: melhore o recebimento, a validação e o armazenamento de documentos de compras e serviços.
- Analise cada empreendimento: projete recebimentos, custos, créditos, redutores e regras de transição, especialmente para operações sujeitas ao RET.
- Treine as equipes: alinhe contabilidade, fiscal, tecnologia, comercial, compras e jurídico.
- Acompanhe a regulamentação: revise o plano sempre que forem publicadas novas normas, notas técnicas ou orientações oficiais.
Perguntas frequentes
O RET será sempre mais vantajoso que o regime regular?
Não. O resultado depende do empreendimento, dos custos, do fluxo de recebimentos, dos créditos, dos redutores e das regras de transição. Além disso, comparar apenas a alíquota de 4% do RET com a CBS e o IBS produz uma conclusão incompleta, porque os regimes não abrangem exatamente os mesmos tributos.
É possível separar operações para aproveitar tratamentos diferentes?
Sim, desde que a separação corresponda à realidade econômica, contratual e operacional. A criação de empresas ou o fracionamento de contratos apenas para reduzir tributos, sem substância econômica, pode ser questionada pelas autoridades fiscais.
O que fazer se a empresa utilizou uma classificação tributária errada?
A empresa deve procurar orientação contábil e jurídica antes de retificar declarações ou realizar pagamentos. Os efeitos de uma regularização dependem do tributo, do período, da existência de procedimento fiscal e do cumprimento dos requisitos legais. A denúncia espontânea não garante, em todos os casos, simples redução de multa.
O que muda para empresas do Simples Nacional?
As empresas poderão permanecer no Simples Nacional, mas a Reforma Tributária estabelece regras específicas para o tratamento da CBS e do IBS e para a transferência de créditos aos adquirentes. O impacto dependerá da atividade, dos clientes e da eventual opção pelo recolhimento dos novos tributos no regime regular. A decisão deve ser precedida de simulação individual.
Por quanto tempo os documentos devem ser guardados?
Notas fiscais, contratos, comprovantes de pagamento e registros de créditos devem ser mantidos durante os prazos legais aplicáveis. Embora cinco anos seja uma referência comum em matéria tributária, a contagem pode variar conforme o documento, o fato gerador, eventuais processos e outras obrigações empresariais.
Resumo prático
- 2026 é o ano de teste da CBS e do IBS, com percentuais de 0,9% e 0,1%;
- o recolhimento fica dispensado para quem cumprir as obrigações acessórias previstas;
- 26,5% é uma estimativa, não a alíquota definitiva do IVA Dual;
- as operações imobiliárias abrangidas pelo regime específico têm redução de 50% das alíquotas;
- locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis têm redução de 70%, inclusive em operações comerciais;
- a incorporação possui regras próprias de pagamento, créditos e redutores;
- o RET exige análise específica durante a transição;
- os percentuais de lucro presumido dependem da execução real e do fornecimento de materiais;
- a adaptação dos documentos fiscais e sistemas não deve ser adiada.
A Reforma Tributária muda profundamente a operação fiscal da construção civil, mas seu impacto não pode ser calculado apenas com alíquotas nominais. Cada construtora ou incorporadora deve avaliar contratos, sistemas, créditos, redutores, regime tributário e fluxo financeiro de forma integrada.
Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui uma análise contábil ou jurídica individualizada.
