Confira a carteira recomendada de fundos imobiliários BTG deste mês

Confira a carteira recomendada de fundos imobiliários BTG deste mês

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Mensalmente, estrategistas do Research Banco BTG Pactual realizam a escolha dos fundos imobiliários que compõem a carteira recomendada após um profundo processo de análise e avaliação de qualidade dos ativos.

Buscando avaliar a relação risco vs. retorno do ativo, esse balanço é importante. Desse modo, ele permite entender quais fundos serão usados para diferentes estratégias dentro da carteira. Sejam elas como uma posição mais defensiva de preservação do capital, obtenção de renda ou ganho de capital.

Por fim, é definida a participação que o ativo terá no portfólio. Sendo selecionados os ativos que possuam maior qualidade, geridos por um time especializado com visão de longo prazo e interesses alinhados com os dos cotistas.

Neste mês de agosto a carteira recomendada de fundos imobiliários BTG para o mês de agosto é composta por doze ativos: XPML11 (5,0%), HSML11 (5,0%), RBRR11 (15,0%), BTCR11 (7,5%), XPLG11 (10,0%), BTLG11 (10,0%), RBRP11 (15,0%), KNRI11 (7,5%), BRCR11 (10,0%), TEPP11 (5,0%), RCRB11 (5,0%) e BCFF11 (5,0%). Esses doze fundos que compõem a carteira estão divididos entre: recebíveis (22,5%), híbrido (22,5%), lajes corporativas (20,0%), galpões logísticos (20,0%), shopping centers (10,0%) e fundo de fundos (5,0%).

Deste total, comparativamente à carteira anterior, foram adicionados dois fundos novos: KNRI11 (7,5%); e BTLG11 (10,0%).

E concomitantemente sugeridos o rebalanceamento dos seguintes ativos: BTCR11 (7,5%); BRCR11 (10,0%); e TEPP11 (5,0%)

A carteira recomendada do mês de agosto apresenta ainda um dividend yield anualizado de 5,9% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,2%. Ademais, as cotas destes fundos sugeridos negociam com um desconto para o valor patrimonial de 2%. Em termos de liquidez, a carteira possui um volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 3,4 milhões.

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Cenário desafiador

Apesar do cenário desafiador de curto prazo,  os analistas do BTG demonstram continuar otimistas com o mercado imobiliário. Isto é, as taxas de juros estão em seu menor patamar histórico, tornando o investimento em fundos imobiliários atrativo.

No curto prazo,  eles pontuam que a crise afetou principalmente as distribuições de proventos, devido a uma menor atividade da economia. Mas que dada a precificação atual dos ativos, esta será uma boa oportunidade de comprar fundos de qualidade por um preço abaixo do valor patrimonial.

Entende-se que o setor imobiliário tende a apresentar uma boa performance nos próximos anos. Isto é, com valorização no valor dos ativos, e que uma carteira diversificada (entre diferentes gestores e segmentos do mercado imobiliário) e com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos) é a melhor forma de amenizar o momento de estresse atual e ainda aproveitar para maximizar seu retorno durante a recuperação.

Sobre a recomendação de compra do KNRI11, a BTG explica que que a queda recente (-6,8%) abriu a oportunidade de montar posição em um dos fundos mais líquidos do mercado (volume de negociação médio de R$ 4,1 milhões ao dia), gerido pelo excepcional time da Kinea – uma das principais gestoras de recursos.

Seu portfólio é diversificado em 19 ativos de alta qualidade. Além disso, são divididos entre galpões logísticos (9) e lajes corporativas (10). Ademais, existe um galpão em desenvolvimento (CD Cabreúva), que está com ~16% das obras finalizadas em um projeto BTS (Built to Suit) e tem conclusão prevista para o segundo trimestre de 2021.

Cenário Econômico e Desempenho

O mês foi movimentado em termos geopolíticos, principalmente pela instabilidade entre Estados Unidos e China ganhar novo capítulo após os americanos terem fechado o consulado chinês em Houston (Texas).

Naturalmente, esse imbróglio tem elevado a atenção internacional sobre o tema, que tem repercutido nos mercados globais. Porém, mais sensível que as provocações entre as duas potencias mundiais, os investidores têm fixados os olhos no desenvolvimento da vacina para o Covid-19.

Nesse sentido, o sentimento tem sido misto: pelo lado negativo, a BTG prevê novos casos de contaminação do vírus no Brasil e nos Estados Unidos. Pelo lado positivo, a FDA (Departamento de Saúde e Serviços Humanos dos EUA) concedeu o Fast Track para duas vacinas que vem sendo desenvolvidas pela Pfizer e BioNTech contra o coronavírus. O fast track serve para facilitar o desenvolvimento de remédios usados contra doenças graves.

Ambas as vacinas estão em seu estágio final de testes e, caso elas sejam bem-sucedidas, serão submetidas ao FDA para aprovação. No Brasil, os indicadores de atividade têm apresentando números acima do esperado pelo mercado. Com resultado de dados de produção industrial registrando crescimento de 7% (m/m s.a.), e as vendas amplas no varejo com um crescimento de 19,6% (m/m s.a.).

Em contrapartida, o volume de serviços caiu 0,9% (m/m s.a.). O pagamento do Auxílio Emergencial (AE), que foi próximo a R$76,9 bilhões até maio, foi mais do que suficiente para conter a perda da massa salarial, que segundo a estimativa do BTG Pactual era de cerca de R$33 bilhões. Assim, o AE provavelmente impulsionou a recuperação da atividade em maio e junho, apesar de algum aumento potencial nas poupanças das famílias.

Consumo e seu sustento

O time econômico do BTG Pactual estima então uma contração de 5,5% no PIB em 2020, acima da última projeção de -6,0%. Contudo, o cenário continua desafiador no médio prazo. Apesar dos programas de ajuda terem sido eficientes nesse primeiro momento, ainda não se sabe se eles são suficientes para sustentar o consumo após o encerramento dos auxílios governamentais.

Adicionalmente, o aumento do desemprego e queda dos empréstimos às famílias devem segurar a retomada de aceleração do consumo em 2021. Talvez mais importante do que estimar a queda do produto em 2020, seja compreender a capacidade de crescimento da economia no ano que vem. Por ora, esperamos um crescimento de 3,0% em 2021, com riscos inclinados para o lado negativo.

Em relação à política monetária, o Banco Central (BC) deixa a porta aberta para um novo corte na Taxa Selic – a próxima reunião do Copom está marcada para acontecer no dia 4 de agosto.

Tendências positivas

 

De acordo com o divulgado no relatório, a tendência cadente é positiva para os ativos de renda variável. Bem como para os fundos imobiliários, principalmente em termos de precificação por conta da queda na taxa de desconto. Por ora, a BTG está aplicando um cupom de 4,0% ao ano em seus modelos, uma vez que quer compreender a real capacidade do governo de consolidar as contas fiscais do país no longo prazo (leia-se aprovação das reformas) e sustentar esse fechamento de curva nos títulos mais longos.

Em termos do prêmio de risco, o dividend yield médio dos fundos imobiliários BTG (6,0% ao ano) está negociando com um spread de 280 bps do cupom real da NTN-B 2035. Isso é ligeiramente abaixo da média histórica de aproximadamente 290 bps, e acima do que se operava em junho (spread de 210 bps).

Esse aumento de spread foi causado por dois movimentos:

  • Queda do cupom real do título de longo prazo;
  • Maior distribuição de rendimentos dos fundos imobiliários BTG, depois de três meses em negociação de diferimentos e descontos.

Olhando para a crise, os analistas da BTG acreditam que o pior momento já passou.Contudo, ainda com alta incerteza quanto uma possível segunda onda de contaminação pelo país – o que afetaria a flexibilização das restrições da quarentena em andamento –, e os reais efeitos da contração da atividade econômica.

Sob a óptica do mercado de capitais, o Ibovespa apresentou alta expressiva de 8,27%, rompendo os 100 mil pontos. Já o Ifix registrou queda de 2,61% no mês, respaldada pela possibilidade de o governo começar a tributar os dividendos na proposta da reforma tributária.

Atualmente não há tributação nem no veículo (FII) e nem nos rendimentos para pessoa física (provento). O que pode abrir margem para uma eventual tributação com impactos no valor das cotas. A visão final dos analistas é de que a possibilidade é real, mas ainda não há nenhum desenho de como isso pode acontecer e se isso vai acontecer. Por ora, eles afirmam permanecer atentos ao debate sobre as eventuais mudanças.

Reabertura dos shoppings

A carteira recomendada registrou queda de 1,42%, acima do Ifix (spread de 119 bps). Sobre os fundos de shopping centers, o XP Malls (XPML11) registrou queda de 1,23% em julho.

Após a reabertura de parte dos shoppings no país, o fundo passou a ter 100% dos imóveis da carteira imobiliária abertos. Do ponto de vista dos proventos, o fundo voltou a distribuir rendimentos após três meses de retenção de caixa. Isto é, sendo distribuídos R$ 0,27 por cota em junho e R$ 0,42 por cota em julho, em virtude do fechamento do semestre em conciliação à lei de distribuição.

A política do fundo no período de quarentena visava resguardar os recursos do fundo para eventuais obrigações dos empreendimentos durante a pandemia. Em termos operacionais, o fundo apresentou inadimplência condominial líquida de 12,8% que pode ser explicada devido a reabertura dos shoppings e, consequentemente, um maior custo condominial relativamente ao mês passado.

O HSI Malls (HSML11) também apresentou queda em julho e fechou o mês com retorno negativo de 3,74%. Além disso,  após a reabertura de parte dos shoppings no país, o fundo passou a ter todos os seus cinco shoppings em funcionamento (100% da ABL própria do fundo).

Por fim, com a aquisição do Shopping Tucuruvi, o fundo abandonou a metodologia de distribuição de rendimentos atrelados ao CDI. Além disso, partiu para o pagamento de proventos relacionado com o resultado imobiliário do portfólio (leia-se operação dos shopping centers).

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Considerações Finais

A montagem da carteira recomendada e sua análise foram feitas pela equipe de research do BTG e o relatório completo você pode fazer o download clicando aqui. Reforçamos que não se trata de uma recomendação da Renova Invest. A Carteira foi montada pela equipe de research do BTG e o relatório completo foi assinado pelos analistas do BTG.

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